上诉人(原审原告)：陈某，男，生于X年X月X日，汉族，浙江省乐清市人，住x，个体工商户。

委托代理人：王某甲，女，生于X年X月X日，汉族，陕西省汉中市人，住址、职业同上，系陈某之妻。

委托代理人：韦鹏学，陕西锐博律师事务所律师。

被上诉人(原审被告):汉中汉江文化影剧院（原“汉中影剧文化中心”）。

法定代表人：赵某，该影剧院经理。

委托代理人：王某乙，该影剧院职员。

委托代理人：程全礼，该影剧院法律顾问。

被上诉人（原审第三人）：李某，男，生于X年X月X日，汉族，陕西省勉县人，住x，居民。

委托代理人：程利生，陕西兢业律师事务所律师。

上诉人陈某因房屋租赁合同纠纷一案，不服汉中市X区人民法院（2010）汉民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人陈某的委托代理人王某甲、韦鹏学，被上诉人汉中汉江文化影剧院（以下简称“汉江影剧院”）的委托代理人王某乙、程全礼，被上诉人李某及其委托代理人程利生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

经审理查明：2001年11月9日汉中汉江文化影剧院与汉中贵夫人影楼有限公司（以下简称“贵夫人影楼”）签订房屋租赁合同，将其位于汉台区X街X号房屋一楼X间约230平方米租给该影楼，租期5年，至2007年止。合同到期后，双方又另签订房屋租赁合同，贵夫人影楼继续租赁上述房屋一楼中的四间街面房，租期2年，从2007年8月1日至2010年7月30日止，年租金22万元。合同签订后贵夫人影楼使用了一年，将房屋转租给陈某，陈某付给贵夫人影楼转让费30万元。2008年8月26日，汉江影剧院与陈某签订《租赁合同转让确认书》，对陈某的转让行为进行确认，约定：在转让合同期满是否续签合同或终止事宜，按2007年6月28日与贵夫人影楼的合同规定，到时双方协商确定。合同到期后，陈某要求续签合同，汉江影剧院以房屋已于2005年6月8日将整栋楼租赁给李某为由，拒绝和陈某续签合同，并要求陈某腾出房屋，交付给李某。陈某以汉江影剧院事先未告知，造成其巨大损失为由提起诉讼，要求确认其优先续租权。汉江影剧院抗辩称已告知陈某，其应该知道。原审在审理中，李某申请参加诉讼，并提交与汉江影剧院在2005年6月8日签订的《房屋租赁合同》，主张陈某没有优先续租权，应驳回其诉请，交回房屋。另，汉江影剧院确认李某提交的《房屋租赁合同》属实，该合同约定：“一、甲方（汉江影剧院）将座落在汉中市X街X号砖混结构街面房一幢四层面积约1600平方米，租赁给乙方（李某）。二、租期为18年，从2005年7月15日起至2023年7月15日止；…三、年租金为贰拾捌万元整，于每年7月15日交清当年度租金，…六、乙方有权根据自己使用需要，对房产内外部实施装饰装修，费用自负。合同期满，其装饰装修保持原状交与甲方，不计费用。…九、合同期满，乙方享有优先承租权。…”双方还约定原租期未到的租户租金由汉江影剧院直接向其收取，所收缴数额在李某租金中冲减；原租户租期届满，由李某与其协商续租、退租事宜，汉江影剧院不再参与。双方还对其他权利义务作出了相应约定。合同签订后，汉江影剧院按约定交付了房屋。李某在原审中一并提交了向汉江影剧院交纳2010年7月至2011年7月房屋租金28万元（含贵夫人影楼）收据一份。

原审法院认为，陈某与贵夫人影楼签订的转租合同合法有效，由于合同中双方对租赁期间届满优先续租的约定不明确，对租赁期限、租金及支付期限和方式都未约定，合同到期后，陈某要求确认优先续租权，证据不足，于法无据。汉江影剧院与李某之间的租赁合同是否生效履行，不必然导致陈某享有优先续租权。故陈某诉请确认其优先续租权，不予支持。遂根据《中华人民共和国民事诉讼法》策六十四条、《中华人民共和国合同法》第二百一十三条之规定，判决：驳回陈某的诉讼请求。诉讼费4600元由陈某负担。

上诉人陈某不服原审判决，上诉请求：撤销一审判决，确认其对所租赁的被上诉人汉江影剧院房屋享有优先续租权。被上诉人汉江影剧院、李某答辩均认为上诉人诉请的优先承租权没有事实依据和法律依据，应驳回上诉，维持原判。

本案在审理过程中，经本院主持调解，各方当事人自愿达成如下协议：

一、由李某将汉中市X区X街X号一楼门面房五间半（由北至南）转租赁给陈某；租期五年，从2011年11月1日起至2016年10月31日止；租赁费每年41万元。汉中汉江文化影剧院对上述房屋的转租无异议。

二、由陈某于2011年11月9日前支付李某第一年度租赁费41万元；于2011年12月30日前支付李某第二年度租赁费41万元；于2013年、2014年、2015年的每年10月1日前一次性分别支付清李某下一年度的房屋租赁费41万元。

三、由陈某于2011年11月9日前一次性支付李某2010年8月1日至2011年10月31日期间的房屋租赁费27.5万元。

四、房屋租赁期限届满后，由陈某将承租房屋腾交给李某，对房屋内的固定装饰、装修物一并无条件移交给李某。

五、陈某在租赁期间装修、装饰房屋，须经汉中汉江文化影剧院同意。

六、各方再无其他争议。

一审案件受理费4600元，二审案件受理费4600元减半收取2300元，合计6900元，陈某自愿负担。陈某多预交的二审案件受理费2300元，予以退还。

上述协议符合有关法律规定，本院予以确认。

本调解书与判决书具有同等法律效力。

审判长陈某

审判员赵某森

代理审判员鲁卫平

二O一一年十一月一日

书记员张龙朋