上诉人（原审被告、反诉原告）徐某，男。

上诉人（原审被告、反诉原告）杨某乙，女。

委托代理人徐某，基本情况同上。

被上诉人（原审原告、反诉被告）岳某，男。

被上诉人（原审原告、反诉被告）刘某，女。

委托代理人岳某，基本情况同上。

上诉人徐某、杨某乙因与被上诉人岳某、刘某房屋买卖合同纠纷一案，不服新乡X区人民法院（2011）红民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年6月3日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院查明：2004年12月12日，徐某、杨某乙与岳某、刘某签订购房协议，徐某、杨某乙将位于新乡X区X号楼X单元X层西户的房产及地下室卖给岳某、刘某。协议签订时，徐某、杨某乙已向银行贷款，岳某、刘某将房款一次性付清。2005年，岳某、刘某协助徐某、杨某乙将房产登记在杨某乙名下，2007年办理了土地使用证，该两证已交付岳某、刘某，但至今未办理过户手续。

原审法院认为：岳某、刘某与徐某、杨某乙签订的房屋买卖协议真实、有效。因该房产已取得了房产证及土地证，徐某、杨某乙作为该房产的所有人，对其有处分权，其辩称合同无效的理由不能成立。徐某、杨某乙应当全面履行合同义务，协助岳某、刘某办理房产过户手续。徐某、杨某乙反诉要求赔偿其损失x元，证据不足，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条，判决：一、岳某、刘某与徐某、杨某乙签订的房屋买卖协议有效。二、本判决生效后十日内，徐某、杨某乙协助岳某、刘某办理位于向阳路福华苑小区X号楼X单元X层西户房屋的过户手续。三、驳回徐某、杨某乙的反诉请求。案件受理费100元、反诉费2675元，均由徐某、杨某乙负担。

徐某、杨某乙上诉称：2003年，杨某乙的单位新建集资房，应岳某、刘某的请求，徐某、杨某乙替岳某、刘某按单位内部价购买了位于新乡X区X号楼X单元X楼西户的房屋和地下室，所有房款单据由岳某、刘某持有。2004年12月12日，双方签订协议。房产证于2005年办理，土地证于2007年办理。按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条第6款规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。双方签订的协议因违反法律强制性规定而无效。双方之间不存在房屋买卖关系，请求撤销原判，改判协议无效，由徐某、杨某乙收回该房产。

岳某、刘某辩称：双方签订的协议有效。请求驳回上诉，维持原判。

本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。

本院认为：徐某、杨某乙与岳某、刘某于2004年12月12日签订协议，约定徐某、杨某乙将涉案房屋及地下室自愿转让于岳某、刘某，并对总房款、办证费用、付款办法等作出详细约定，双方之间买卖房屋的意思表示明确、一致，徐某、杨某乙辩称双方不存在房屋买卖关系的理由显然不能成立，本院不予支持。

关于该协议的效力问题。徐某、杨某乙依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项主张双方签订的房屋买卖合同无效。对此，本院认，法律的强制性规定分为效力性强制性规定和管理性强制性规定。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定”的规定，只有违反法律效力性强制性规定的，才导致合同无效，而《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条是从行政管理方面作出的规定，属管理性强制性规定，徐某、杨某乙据此主张双方签订的房屋买卖合同无效，法律依据错误。其次，在双方签订协议时，徐某、杨某乙虽未取得房屋所有权证书，但在2005年1月其已办理该房屋的所有权登记手续，取得处分权，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，徐某、杨某乙主张合同无效的理由显然亦不能成立。原审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人徐某、杨某乙负担。

本判决为终审判决。

审判长朱光民

审判员蒋雪梅

审判员郭中伟

二0一一年七月二十日

书记员王华