湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院
民事判决书
（2010）州民一终字第X号
上诉人（原审原告）张某甲，女，X年X月X日出生，土家族，湖南省吉首市人，住（略）。
委托代理人孙梅芳，湖南四维律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）张某乙，女，X年X月X日出生，土家族，湖南省吉首市人，吉首商场下岗职工，现住（略）。
委托代理人滕建琼，吉首市腾飞法律服务所法律工作者。
上诉人张某甲因与被上诉人张某乙租赁合同纠纷一案，不服湖南省吉首市人民法院（2010）吉民初字第X号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张某甲及其委托代理人孙梅芳、被上诉人张某乙及其委托代理人滕建琼均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判查明，2009年2月14日，原、被告双方订立了《EEF专卖店转让协议书》，双方就转让店面的行为进行了约定，之后被告将其经营的店面转让给原告经营，原告给付被告4.5万元现金作为转让该门面而产生的直接费用。在原告经营该门面后，其与该门面的房主直接发生为该门面而产生的租赁合作关系。至2010年3月10日，原告又将该门面转让给了第三人高小燕。2010年6月8日，因高小燕无能力继续经营该店面，申请注销了营业执照。之后因原告对外招租被房主拒绝，房主于2010年8月中旬重新对外招租租赁人，原、被告为此产生纠纷，原告诉至法院。
原判认为，原、被告双方为租赁房屋的转让发生纠纷，双方争执的焦点，一是转让协议的法律效力问题；二是原告交付被告4.5万元现金的性质问题。在本案中，原、被告之间的转让协议在订立后虽然无房主的书面许可，但是在原告经营该店面后，房主与原告为租赁物产生的租赁法律关系已被房主确认，且原告经营该店面有1年多时间，据此，原告主张某让协议无效无法律依据，原审法院不予支持。原告交付被告4.5万元现金的性质，因双方对该款额未约定明确，原告主张某款为门面转让费的证据不足，原审法院不予认定。根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。案件受理费975元，财产保全费500元，合计1475元，由原告张某甲承担。
张某甲不服原审判决向本院提起上诉称：原审法院认定事实有误。原审判决认定事实明显与客观事实不符，原审判决在没有任何证据的情形下错误的认定房主知晓并确认上诉人张某甲与被上诉人张某乙的转让行为，将一份未得到权利人认可的无效合同确认为有效合同，据此作出的判决明显错误。请求撤销原判，判决被上诉人返还上诉人4.7万元并赔偿其他相关损失。
被上诉人张某乙辩称：一、一审判决认定事实清楚，上诉人主张某让协议无效无事实依据和法律依据。被上诉人与上诉人的转让行为长达一年半时间，法律规定出租人知道或应该知道承租人转租，但在6个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或认定转租合同无效的，法院不予支持。上诉人与被上诉人双方的转租行为事实经房主认可同意的，导致房主收回门面完全是因上诉人拖欠房租和另行招租所致。二、被上诉人收取上诉人4.5万元是货款，并非门面转让费。上诉人主张某4.5万元是转让费无事实和法律依据。三、上诉人在与房主产生租赁关系后，进行转让并对外招租、拒交租金，造成房主收回门面，其违约行为与被上诉人无任何因果关系。请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，本院对该门面出租人黄光英、租金收取人向婷婷进行调查询问,黄光英提交的给张某乙的终止合同通知书及快递回执，拟证明张某乙将门面转让给张某甲，没有得到黄光英的同意，并且黄光英得知张某乙将门面转让给张某甲后，黄光英对该转让门面行为提出了异议，同时解除了与张某乙的租赁合同。张某乙对黄光英证实的内容、黄光英给张某乙的终止合同通知书及快递回执，提出的质证意见称：事实上，是张某甲向房东讲张某甲是张某乙的亲戚，张某乙并不在店上。另外，合同解除的理由是没有交租金。对其它的没有异议。张某乙对向婷婷证实的内容，提出的质证意见称：不清楚，向婷婷没有在张某乙手上收租金。事实上，是张某甲向房东讲张某甲是张某乙的亲戚，张某乙并不在店上。对其它的没有异议。张某甲对黄光英、向婷婷证实的内容无异议。本院认为，对出租人黄光英、向婷婷调查询问、黄光英给张某乙的终止合同通知书及快递回执，能证实待证事实，予以采信。同时，张某甲在一审提交的便条，因该便条是张某乙所写，并为张某甲持有，该便条与双方的转让协议及其张某乙给张某甲出示的收款收据，形成了证据锁链，故该便条予以采信。
经审理查明，2008年12月18日，门面所有权人黄光英与被上诉人张某乙双方订立了《房屋出租合同》，约定：在承租期内，张某乙未征得黄光英同意不得对房屋进行转租，否则黄光英有权终止承租合同。2009年2月14日，上诉人与被上诉人双方订立了《EEF专卖店转让协议书》，被上诉人收取上诉人人民币x元。转让协议虽然没有约定转让费，但是被上诉人为上诉人出具的便条写明：转让费4500元、押金2000元，另注明x元，但是没有注明该x元的性质。被上诉人将该专买店门面转让给上诉人，没有经过出租人黄光英的同意，转让后，出租人黄光英也没有默认上诉人与被上诉人双方转让门面，并且在出租人黄光英得知上诉人与被上诉人双方转让门面之后，便终止与被上诉人的租赁合同，收回了出租的门面。
二审审理查明的其他案件事实与原审判决所认定的事实一致。
本院认为，本案争议的焦点，一是上诉人张某甲与被上诉人张某乙转让协议的效力；二是被上诉人张某乙收取上诉人张某甲x元是否应该返还。关于上诉人与被上诉人转让协议的效力。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在本案中，2008年12月18日，门面所有权人黄光英与被上诉人张某乙双方订立了《房屋出租合同》，约定：未征得黄光英同意不得对房屋进行转租，否则有权终止承租合同。2009年2月14日，上诉人与被上诉人双方订立了《EEF专卖店转让协议书》，被上诉人在没有经过出租人黄光英同意的情况下，将该专买店门面转让给上诉人，转让后，出租人黄光英也没有追认上诉人与被上诉人双方转让门面，并且在出租人黄光英得知上诉人与被上诉人双方转让门面之后，便终止与被上诉人的租赁合同，收回了出租的门面。《合同法》明确规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。依此规定，承租人非经出租人同意，不得将租赁物转租给他人。在本案中，房东黄光英因被上诉人非法转租，行使了自己的解除权，收回了出租的门面。被上诉人对房屋门面的非法转租属于无权处分行为。被上诉人在对房屋门面不享有转租权的情况下，私自将房屋门面转租给上诉人，在房东黄光英未对该处分行为进行追认的情况下，上诉人张某甲与被上诉人张某乙转让协议的效力则从效力待定的性质转化为无效合同。关于被上诉人张某乙收取上诉人张某甲x元是否应该返还。上诉人与被上诉人之间的合同已属无效合同，根据《合同法》规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。就该案而言，被上诉人是基于双方签订的转让协议而收取上诉人人民币x元，由于上诉人与被上诉人双方签订的转让协议无效，被上诉人因无效协议而取得的x元，应依法返还给上诉人。上诉人提出要求被上诉人退还转让费x元、押金2000元，合计x元，但是上诉人提交的证据只能证实被上诉人因转让协议收取上诉人x元，故被上诉人只能返还上诉人x元。上诉人提出要求被上诉人赔偿损失，但是没有提交证据证实损失的存在，应承担举证不能的后果，对上诉人提出的该请求，本院不予支持。被上诉人认为收取上诉人4.5万元是货款、门面收回是因上诉人不交租金，但是没有充分证据证实，应当承担举证不能的不利后果。上诉人提出的上诉理由部分成立，本院予以部分支持。原审判决认定事实部分不清，判处不当，应予改判。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十三条第一款第（三）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、第二百二十四条之规定，判决如下：
一、撤销湖南省吉首市人民法院（2010）吉民初字第X号民事判决；
二、被上诉人张某乙于本判决生效后30日内返还上诉人张某甲人民币x元；
三、驳回上诉人张某甲的其他诉讼请求。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费975元，财产保全费500元，二审案件受理费975元，合计2450元，由上诉人张某甲承担1000元，由被上诉人张某乙承担1450元。
本判决为终审判决。
审判长余霞
审判员杨某福
审判员向才文
二0一一年三月二十五日
代理书记员王慧
附：适用法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》
第二条第二款：“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张某，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”
《中华人民共和国合同法》
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租
的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
