湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院
民事判决书
(2011)州民一终字第X号
上诉人(原审原告)向某,女,X年X月X日出生，土家族,无业,湖南省凤凰县X镇X巷X号。
委托代理人陈霞，湖南新世纪律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）田某，男，X年X月X日出生，土家族，个体户，湖南省凤凰县X镇富源小区B栋X室。
原审被告吴某，女，X年X月X日出生，苗族，湖南省凤凰县X镇古城社区X巷X号。
原审第三人钟某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
原审第三人匡某，男，X年X月X日出生，苗族，湖南省凤凰县X镇X路。
上诉人向某因与被上诉人田某、原审被告吴某以及原审第三人钟某、匡某租赁合同纠纷一案，不服湖南省凤凰县人民法院（2009）凤民重字第X号民事判决，向某院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原判认定，2005年8月22日吴某将其座落在凤凰县X镇金家园江边宾馆（亲情树宾馆）一栋承租给匡某，双方签订一份房屋租赁合同，租期8年，即从2005年9月1日起至2013年9月1日止。合同对租金支付、付款时间、权利义务、违约责任及转让等均作了规定，匡某承租该栋房屋后，因其他原因于2005年10月27日将所承租的房屋转租给田某，双方并签订一份转租协议，该转租协议对租赁期限及租金、租金交付方式及金额、权利义务等亦作了规定。事后，田某给付匡某转租费x元，并开始经营宾馆至2007年6月。2007年7月，田某将经营的宾馆转租给向某，并于2007年7月1日签订合同，后向某正式经营宾馆，由田某请民工重新修建了凉亭，造价x元。由于2007年7月1日所签合同遗失，田某、向某于2007年9月26日补签一份一份房屋转租协议，约定：1、租赁时间为6年即从2007年9月26日至2013年9月1日止，转租费x元（含田某提前交纳的2007年9月1日至2008年9月1日的房租及x元押金）由向某一次性付清。2、租赁期内向某享有完全的自主经营权，田某不得以任何借口、任何形式加以干涉等。房屋转租协议签订后，向某将转让费x元交给田某自称的合伙人钟某手中，向某经营宾馆9个月后，吴某以匡某未经其同意擅自将房屋转租给田某经营，田某又转租给向某经营为由，找向某提出收回房屋的要求。双方因此发生纠纷，并致向某男友受伤，后经双方协商吴某补偿医疗费6000元。双方并于2008年4月6日签订协议，主要内容为“吴某艳自愿补偿向某x元；向某自愿将房屋退回吴某；吴某与匡某所签的房屋租赁合同就此解除。”事后，原告以要被告田某退回x元宾馆转让费及凉亭修建费x元为由而诉至原审法院。
原判认为，承租人的转租行为应征得出租人的同意或事后追认，其转租行为才合法有效。匡某与吴某签订房屋租赁合同后，经过两次转租到向某，吴某未表示反对应视为默认，两次转租合同应为有效合同。故吴某与向某解除租赁合同时，补偿了向某x元，向某因合同提前解除所造成的经济损失已得到了补偿。因此，向某以田某违约为由，要求田某返还转租费x元及凉亭修建费x元的主张不能成立，应予以驳回。据此，判决如下：驳回原告向某的诉讼请求。案件受理费1875元，由原告向某承担。
宣判后，向某不服原审判决，向某院提起上诉称：1、房屋是从田某处转租的，租赁期限为6年，但其实际只经营了9个月，就被房东吴某以未经其同意擅自转租为由，要求解除合同收回房屋，而其从田某处转租房屋时，向某某付了7万元转租费，另外修建了凉亭一座，花费x元，因此，田某理应赔偿其损失x元；2、一审判决对于2008年4月6日签订的协议的主要内容认定有误，其与吴某约定的补偿款不是解除合同的补偿，而是治安案件人身损害赔偿；3、一审判决认为匡某与吴某签订房屋租赁合同后，经过两次转租到向某，吴某未表示反对应视为默认无事实和证据支持；4、吴某与向某于2008年4月6日所签订的协议，该协议无权解除吴某和匡某的房屋租赁合同，该条款应视为无效。请求：1、撤销原判，判令被上诉人田某返还上诉人转让费x元并赔偿凉亭修建费x元；2、判令被上诉人田某承担本案的诉讼费。
被上诉人田某、原审被告吴某、原审第三人钟某、匡某均未予以答辩。
二审中，各方当事人均未提交新证据。
本院经审理查明，2005年8月22日，原审被告吴某将其座落在凤凰县X镇金家园江边宾馆（亲情树宾馆）一栋承租给原审第三人匡某，双方签订一份房屋租赁合同，租期8年，即从2005年9月1日起至2013年9月1日止。合同对租金支付、付款时间、权利义务、违约责任及转让等均作了规定，匡某承租该栋房屋后，于2005年10月27日将所承租的房屋转租给被上诉人田某，双方签订了一份转租协议，该转租协议对租赁期限及租金、租金交付方式及金额、权利义务等亦作了规定。被上诉人田某给付原审第三人匡某转租费x元，并开始经营宾馆至2007年6月。2007年7月，被上诉人田某将经营的宾馆转租给向某，并于2007年7月1日签订合同，后向某正式经营宾馆，重新修建了凉亭，造价x元。由于2007年7月1日所签合同遗失，田某、向某于2007年9月26日补签一份房屋转租协议，约定：1、租赁时间为6年即从2007年9月26日至2013年9月1日止，转租费x元（含田某提前交纳的2007年9月1日至2008年9月1日的房租及x元押金）由向某一次性付清。2、租赁期内向某享有完全的自主经营权，田某不得以任何借口、任何形式加以干涉等。房屋转租协议签订后，向某将转让费x元交给田某自称的合伙人钟某手中，向某经营宾馆9个月后，吴某以匡某未经其同意擅自将房屋转租给田某经营，田某又转租给向某经营为由，找向某提出收回房屋的要求，双方因此发生纠纷，并致向某男友受伤，后经双方协商吴某补偿医疗费6000元。2008年4月6日，经凤凰县公安局沱江派出所主持调解，上诉人向某作为乙方与原审被告吴某作为甲方自愿达成治安调解书，其主要内容为：“1、甲方吴某出于人道主义，自愿补偿乙方捌万元（与原合同无关）。2、乙方向某自愿将房屋退回甲方吴某。3、乙方经营期间添置的空调3台、电视3台、热水器1台等物品不得拆除，归甲方吴某所有。4、双方签订本协议之前发生的轻微斗殴，双方均有轻微伤害，双方各自负责本方的损失，不得要求追究对方刑事责任（指轻伤）。5、本协议签订后，甲方吴某与匡某所签房屋租赁合同就此解除。”事后，上诉人向某以要被上诉人田某退回x元宾馆转让费及凉亭修建费x元为由而诉至原审法院。
本院另查明，上诉人向某在所租房屋被吴某收回前，已实际经营9个月，其租金应为x元。
本院认为，本案为租赁合同纠纷，双方当事人的争议焦点主要为：一、2008年4月6日上诉人向某与原审被告吴某达成的《治安调解书》所达成的协议的性质；二、原审被告吴某行使解除权收回租赁房屋，导致上诉人向某因《转租协议》不能继续履行而产生的损失应当如何赔偿。关于争议焦点一，即2008年4月6日上诉人向某与原审被告吴某达成的《治安调解书》所达成的调解协议的性质问题。协议的性质应根据其主要内容来确定，结合本案的具体情况，吴某以匡某未经其同意擅自将房屋转租给田某经营，田某又转租给向某经营为由，找向某提出收回房屋的要求，双方因此发生纠纷，并致向某男友受伤，后经双方协商吴某补偿医疗费6000元。2008年4月6日，经凤凰县公安局沱江派出所主持调解，上诉人向某作为乙方与原审被告吴某作为甲方自愿达成《治安调解书》，协议明确约定补偿向某八万元与原合同无关，该协议的主要内容为治安案件人身损害赔偿，而非解除租赁合同补偿。关于争议焦点二，即原审被告吴某行使解除权收回租赁房屋，导致上诉人向某因《转租协议》不能继续履行造成损失的具体数额的确定以及应当如何赔偿的问题。上诉人向某的实际损失为转租费x元、凉亭修建费x元，其实际经营9个月，共计租金x元应予以扣减，其总损失额为x元。《合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”被上诉人田某的转租行为未得到原审被告吴某的同意，致使吴某行使合同解除权，解除《转租协议》收回租赁宾馆从而导致向某因《转租协议》不能继续履行造成损失，理应由被上诉人田某予以赔偿。综上，上诉人向某的部分上诉理由成立，对其上诉请求予以部分支持。原审判决认定事实部分不清，适用法律错误，本院应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）、（三）项、《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十四条第二款之规定，判决如下：
一、撤销湖南省凤凰县人民法院（2009）凤民重字第X号民事判决；
二、被上诉人田某在本判决生效后十日内赔偿上诉人向某损失费x元；
三、驳回上诉人向某的其它诉讼请求。
如果义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。
一审案件受理费1875元，二审案件受理费1875元，共计3750元，由上诉人向某承担1750元，由被上诉人田某承担2000元。
本判决为终审判决。
审判长龙鸥玲
审判员杨某福
代理审判员陈春亮
二○一一年五月二十日
代理书记员赵双富
附本判决适用的相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情况，分别处理：
……
（二）原判决适用法律错误的，依法改判；
（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
……
《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百二十四条第二款承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
