原告汝南县罗店供销合作社。

法定代表人刘某，该社主任。

委托代理人周全喜，河南鸿鹰律师事务所律师。

被告高某，男，X年X月X日出生。

委托代理人智勇，河南尚成律师事务所律师。

委托代理人李昌建，河南尚成律师事务所律师。

原告汝南县罗店供销合作社诉被告高某确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2011年9月13日公开开庭进行了审理。原告法定代表人刘某及委托代理人周全喜，被告高某及委托代理人李昌建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告汝南县罗店供销合作社诉称，2009年1月5日，原、被告签订售房协议，原告将四间房屋及附近土地以x元的价格卖与被告，该买卖行为违反了相关法律规定，请求确认原、被告签订的售房协议无效。

被告高某辩称，原、被告签订的售房协议是双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律规定，应驳回原告的诉讼请求。

经审理查明，2009年1月5日，原、被告签订售房协议一份。协议约定，原告将其座北朝南四间房屋及院落以x元的价格卖与被告，被告有权对所买房屋进行拆迁、翻修。原告所卖的四间房屋系七十年代所建的瓦房，无产权证书，房屋很旧，没有门，屋顶有洞，不能住人。被告购买后，翻新了房屋上盖，打了隔墙和地平。原告所卖的房屋院落东西宽25.5米，南北长34米，系以划拨方式取得的国有土地使用权。

上述事实有原告提供的售房协议、国有土地使用证，被告提供的收款凭证及双方当事人的一致陈述在卷佐证，经庭审质证，本院据以认定。

本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”《最高某民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”具体到本案，原、被告之间的售房协议，涉及到房屋和土地的一并转让。关于房屋的转让，原告将未取得产权证书的房屋进行转让，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的禁止性规定，应依法认定为无效；关于土地的转让，原告将以划拨方式取得的土地使用权转让给被告，违反了《最高某民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定，且起诉前未经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续，依法应认定为无效。根据上述事实、理由及法律规定，判决如下：

确认原告汝南县罗店供销合作社与被告高某签订的售房协议无效。

本案受理费50元，原、被告各负担25元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院，逾期不上诉，本判决即发生法律效力。

审判长王志刚

审判员马杰

人民陪审员唐新伟

二○一一年九月二十八日

书记员赵卉