上诉人(原审被告)李某，女，40岁。

委托代理人赵勇刚，湖南云济律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)常德凯通房地产开发有限公司，住所地湖南省常德市X村楠沙小区。

法定代表人王某乙。

委托代理人吕舒，湖南天迪律师事务所律师。

上诉人李某因与被上诉人常德凯通房地产开发有限公司(以下简称凯通公司)商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省常德市X区人民法院(2011)武民初字第X号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李某的委托代理人赵勇刚，被上诉人凯通公司的委托代理人吕舒某庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院查明：2009年3月10日，凯通公司与李某签订一份《常德市商品房预售合同》，合同约定凯通公司将其开发建设的沙河小区第X幢X单元X号商品房出售给李某，该商品房的用途为普通住宅，净高为3米，预测建筑面积为127.65平方米，单价为每平方米2000元人民币，总价款x元。合同还约定：李某可以首期支付购房款x元，余款x元向银行按揭，其中首付款于2009年3月10日支付x元，凯通公司应当在2009年12月28日前向李某交付该商品房。对于逾期付款责任及逾期交房责任合同中未约定，另外凯通公司与李某自行约定以产权处实测面积为准后对房款多退少补。合同签订当日，李某向凯通公司交纳购房款x元，凯通公司向李某出具了加盖财务专用章的往来结算统一凭据1份。李某至今未交纳购房首付款的余款，也未办理银行按揭手续。凯通公司向李某出售的房屋于2008年8月开工，2009年10月30日竣工，并已验收合格。2010年8月27日常德市房地产管理局向凯通公司颁发了商品房预售许可证。由于李某一直未向凯通公司交纳购房首付款的余款并办理按揭贷款，凯通公司于2010年7月26日、2011年1月10日先后两次在常德市X区分局经济犯罪侦查大队向李某送达催缴所欠房款的通知，要求李某于2010年7月30日、2011年1月14日前来凯通公司办理所欠房款的缴款手续，逾期不办者，凯通公司有权另行处理。因李某拒绝签收该通知，凯通公司留置送达，常德市X区分局经济犯罪侦查大队对该情况作了属实的证明。

原审法院认为：凯通公司与李某签订的《常德市商品房预售合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同，对双方具有约束力，凯通公司与李某均应按合同约定全面履行。本案中，李某未按合同约定交齐首付房款及未办理银行按揭贷款手续，经凯通公司两次催缴房款通知后，仍未向凯通公司交纳购房款，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的相关规定，凯通公司第一次向李某送达催缴房款的通知是2010年7月26日，至凯通公司起诉时已超过三个月，凯通公司有权行使解除权。凯通公司与李某在合同中虽未约定缴款的具体期限，但在凯通公司发出催告缴款通知后，李某仍未向凯通公司付清购房款，是本案的责任方，依法应承担违约责任，故对于凯通公司要求解除其与李某签订的《常德市商品房预售合同》，并返还李某所交预付房款x元的诉讼请求应予支持。李某以其不存在逾期付款，凯通公司未催告交付房款，不能行使解除权的抗辩理由，无证据佐证，不予采信。遂判决：一、解除常德凯通房地产开发有限公司与李某签订的《常德市商品房预售合同》；二、常德凯通房地产开发有限公司于本判决生效之日起7日内一次性返还李某所交预付房款x元。案件受理费5130元，常德凯通房地产开发有限公司负担1000元，李某负担4130元。

宣判后，李某不服，向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清，适用法律错误。1、凯通公司根本未向李某送达过任何催缴通知，两份所谓催缴通知系凯通公司事后伪造，从该两份通知的具体内容来看，对原合同第五条付款方式进行了重大变更，此种变更须经双方协某，而不是凯通公司单方通知即对李某具有约束力；2、从合同内容来看，双方并未约定李某先付款凯通公司后交房，根据合同的约定，凯通公司应当在2009年12月28日前交房，且在交房时还应已取得竣工验收备案表、面积实测报告书等，但凯通公司至今不符合法定和约定的交房条件。在凯通公司早已逾期交房的情况下，李某即使经合法有效的催告通知，仍有权行使合同履行抗辩权而拒交房款。请求撤销原审判决，改判驳回凯通公司在原审中的全部诉讼请求并由其承担本案的全部诉讼费用。

为支持其上诉主张，李某在举证期限内向本院提交了以下证据材料：

1、常德市房产档案馆出具的房屋权属登记信息查询证明，拟证明沙河小区X号楼暂无权属登记信息；

2、常德市X乡建设局出具的建筑工程竣工验收备案信息查询证明，拟证明沙河小区X号楼尚未办理建筑工程竣工验收备案；

3、沙河小区X号楼合同备案情况查询材料，拟证明凯通公司未将其与李某签订的商品房预售合同进行备案；

4、照片8张，拟证明沙河小区X号楼的现状根本不具备交房条件；

5、2009年6月11日、18日的常德晚报两份，拟证明媒体曝光凯通公司所开发的沙河小区存在一房多卖等的情况。

凯通公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。李某欠交房款且经催告后仍拒不交款，凯通公司有权解除合同。请求驳回上诉，维持原判。

为支持其答辩主张，凯通公司在举证期限内向本院提交了以下证据材料：

1、“沙河小区X组会议纪要(2010年第X号)，拟证明常德市X区分局经侦大队参与催交房款的事实；

2、刑事侦查卷宗，拟证明李某向常德市X区分局经侦大队报案并接受调查的事实；

3、凯通公司向其他购房户送达催款通知的存根，拟证明凯通公司催交房款的事实；

另外，凯通公司申请了证人王某x、梅xx出庭作证，拟证明凯通公司向李某催交房款的过程及事实。

经庭审质证，凯通公司对李某提交的证据材料1的关联性提出异议，认为该查询信息不能证明凯通公司未履行义务；对证据材料2的真实性提出异议，认为沙河小区X区，不应由鼎城区X乡建设局来出具建筑工程竣工验收备案信息查询证明；对证据材料3无异议；对证据材料4的真实性与关联性提出异议，认为该组照片既没有拍摄时间，也无具体说明，不能达到其证明目的；对证据材料5的真实性与关联性提出异议，认为新闻媒体的报道不具有当然的证明力。李某对凯通公司提交的证据材料1的真实性与合法性无异议，但对其关联性提出异议，认为该会议纪要只能证明有相关部门在作协某工作，但并没有介入到具体履行情况，也没有作出具体的解决方案；对证据材料2的真实性和合法性无异议，但对其关联性提出异议，认为该证据与本案无关联；对证据材料3的真实性与合法性均提出异议，认为该证据不能证明凯通公司送达了催款通知。对于证人王某x、梅xx当庭陈述的证言，李某认为两证人均为凯通公司的员工，对其证言不予认可；凯通公司认为两证人的证言互相印证，能够证实催缴事实的成立。本院认为，李某提交的证据材料1、2为具有相关职能的管理部门所出具，证据材料3凯通公司无异议，证据材料4反映了沙河小区X号楼的现状，证据材料5系新闻媒体的客观报道，对其证明效力均予以采信。凯通公司提交的证据1系“沙河小区X组的会议纪要，但该份会议纪要中并没有常德市X区分局经侦大队参与催交房款的安排，对其证明效力不予认定；证据材料2证明了李某向公安机关报案的事实，证据材料3证明了凯通公司在2010年7月向其他购房户送达催款通知并被拒收的情况，对其证明效力均予以认定。证人王某x、梅xx的证言证明了凯通公司在2010年7月、2011年1月要求李某付清全部房款的事实，对其证明效力予以认定。

本院经审理查明的事实除与原审法院查明的一致外，另查明：2009年6月11日、18日，常德晚报以“关注沙河小区事件”为题，分两期报告了沙河小区X号、X号楼一房多卖、无证预售等问题，还曝光开发商凯通公司涉嫌非法吸收公众存款、合同诈骗等犯罪而被公安机关立案侦查，凯通公司法定代表人被公安机关采取强制措施等情况。凯通公司目前仍未将其与李某签订的商品房预售合同进行备案，沙河小区X号楼未办理建筑工程竣工验收备案及进行权属登记，也未交付给各购房户。

还查明：2010年7月及2011年1月，凯通公司工作人员梅望运、王某两次向李某发出通知，要求李某缴清其所购买的沙河小区X栋X号房的全部房款。

本院认为，本案的争议焦点是：凯通公司是否有权解除双方签订的商品房预售合同。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”之规定，凯通公司与李某于2009年3月10日签订的《常德市商品房预售合同》，在2010年8月27日凯通公司取得商品房预售许可证后，应为有效合同，对双方均具有法律约束力，双方根据合同享有权利、履行义务。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协某、保密等义务。”从本案已查明的情况来看，凯通公司与李某签订商品房预售合同后，没有在合理的期限内将双方签订的合同到主管机关进行备案，也没有协某李某办理银行按揭贷款手续，更没有按照约定的时间向李某交付该商品房。凯通公司的行为违背了诚实信用的原则，没有按照合同约定全面履行自己的义务。李某虽确有首付款余款x元未付给凯通公司，也未办理银行按揭贷款手续，但双方在合同中并未约定付款余款的付款时间，并且由于凯通公司未将合同进行备案，加之凯通公司因涉嫌非法吸收公众存款、合同诈骗等犯罪被媒体曝光并被公安机关立案侦查，严重丧失商业信誉，导致李某根本无法办理银行按揭贷款手续。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定，在凯通公司未履行相关义务的情况下，李某的行为并未违约，其有权拒绝交纳首付款余款。李某所持在凯通公司早已逾期交房的情况下，李某即使经合法有效的催告通知，仍有权行使合同履行抗辩权而拒交房款的上诉理由成立，本院予以支持。此外，凯通公司在双方并未协某一致的情况下，两次向李某发出催缴欠缴房款的通知，要求李某交清全部房款，属于单方面变更合同内容的行为，对李某无约束力。李某主张该两份通知对原合同第五条付款方式进行了重大变更，此种变更须经双方协某，而不是凯通公司单方通知即对李某具有约束力的上诉理由成立，本院予以采纳。

另外，从李某与凯通公司订立《常德市商品房预售合同》的目的来看，双方的意图在于实现商品房的买与卖。本案中虽然李某无法办理银行按揭贷款手续，但双方可以协某采用其他方式继续履行，合同目的仍然可以实现。

综上所述，原审判决认定部分事实不清，适用法律不准确，依法应予纠正。李某的上诉请求成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(三)项之规定，判决如下：

一、撤销湖南省常德市X区人民法院(2011)武民初字第X号民事判决；

二、驳回常德凯通房地产开发有限公司的诉讼请求。

一审案件受理费5130元，二审案件受理费5130元，合计x元，由常德凯通房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长刘宇学

审判员柳萌

代理审判员彭某

二○一一年十月十一日

代理书记员颜甲丙

附：本案适用的法律条文：

一、《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协某、保密等义务。

第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。

二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干问题的解释》

第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

三、《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

(一)原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；

(二)原判决适用法律错误的，依法改判；

(三)原判决认定事实错误，或者判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

(四)原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。