原告：项某，男，1976年出生，汉族，住（略）。

委托代理人：陈某，浙江某律师事务所律师。

委托代理人：庞某某，浙江某律师事务所律师。

被告：陈某，男，1953年出生，汉族，无固定职业，住（略）。

委托代理人：毛某某，浙江某律师事务所律师。

原告项某与被告陈某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2011年1月6日立案受理后，依法由审判员马晓适用简易程序审理，后因案情复杂，于2011年4月5日转为普通程序，组成合议庭审理。本案于2011年1月27日、同年5月6日两次公开开庭进行了审理，2011年1月27日开庭审理时，原告项某的委托代理人庞某某、被告陈某的委托代理人毛某某到庭参加诉讼，被告陈某申请的证人徐某、占某出庭作证；2011年5月6日开庭审理时，原告项某及其委托代理人庞某某、被告陈某及其委托代表人毛某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告项某起诉称：2009年7月，原告以宁波市鄞州某不锈钢厂的名义与被告陈某签订了两份房屋租赁合同，一份合同约定原告将宁波市鄞州某不锈钢厂内X号车间出租给被告，租期为1年，年租金为x元；另一份合同约定原告将该厂内X号楼X楼西北宿舍出租给被告，租期为1年，年租金为x元。合同签订后，原告依约将租赁物交付给被告使用，但被告没有按约支付房租。合同到期后，被告没有续租的意思，也未将车间和宿舍腾空交还原告，被告也未按约结算合同约定的水、电费及卫生、物业费，而是由原告代缴的。原告认为被告未依约支付租金，应支付违约金5000元；被告在合同终止后未将租赁物交还原告，给原告造成一定的经济损失，应赔偿原告损失，故请求判令：1.被告腾空宁波市鄞州某不锈钢厂内X号车间和X号楼X楼西北宿舍，并将钥匙交还原告；2.被告支付原告租金x元、违约金5000元，并赔偿损失x元（从2010年7月10日计算至腾出之日，暂计算至2010年11月9日），合计x元；3.被告支付原告代缴的电费4432.6元、水费360元、门卫费2400元、卫生费360元。庭审中，被告撤回第1项某讼请求，将第2项某讼请求变更为被告支付原告租金x元，违约金5000元、不定期租赁期间租金x元（从2010年7月10日计算至同年11月9日）。

被告陈某答辩称：1.原告要求被告交还钥匙与事实不符，原告不按房屋租赁合同办事，在没有与被告协商的情况下，擅自锁上厂房大门，导致被告无法正常生产；2.被告向原告交付了x元房租后，实际使用仅2个月左右，双方即发生了纠纷，原告将大门锁上实际已终止房屋租赁合同；3.被告在实际租用期间，每月的水、电费已缴清。综上，请求驳回原告的诉讼请求。

原告项某为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：1.房屋所有权证一份，拟证明租赁标的物的所有权人是宁波市鄞州某不锈钢厂，原告是该厂经营者的事实；2.房屋租赁合同二份，拟证明2009年7月10日原、被告签订二份房屋租赁合同，约定原告将宁波鄞州某不锈钢厂内X号车间及X号楼X楼西北宿舍出租给被告，租期为一年，年租金分别为x元、x元，产生纠纷由鄞州区人民法院裁决的事实；3.照片二份，拟证明2010年7月9日合同到期时X号车间电表读数为x度、水表读数为120立方米的事实；4.浙江省宁波市鄞州高桥自来水经营公司水费专用发票七份、宁波市电子清算补充凭证五份，拟证明原告替被告支付了水、电费的事实。以上证据经被告陈某质证，被告对第1、2项某据均无异议；对第3项某据的真实性有异议，认为不能确定是被告使用的水表和电表；对第4项某据的真实性有异议，认为被告在租赁期间已经把水、电费付给物业。

被告陈某未向本院提交证据。

审理中，本院依据被告陈某的申请，准许证人徐某、占某出庭作证。证人徐某在庭审中陈某：徐某系被告以前开的冰柜厂的搬运工。2009年10月底，徐某和被告的儿子到被告开的冰柜厂去拉货，看到厂的大门已经被锁起来了，货物不能拉了，但不清楚是谁把门锁起来的，也不知道怎么锁的。证人占某在庭审中陈某：占某系被告的儿子的朋友。2009年10月份占某和被告的儿子到被告租来的厂里去拉货，发现门已经锁上了，被告的儿子用钥匙开锁，但是打不开，被告的儿子说锁被租给他房子的人换掉了，占某没看到锁是被谁换的。原告对二位证人的证言均有异议，认为证人与被告有利害关系，且没有看到是谁锁的门，为什么锁门；被告对二位证人的证言无异议。

审理中，本院依职权调取了下列证据：1.本院（2010）甬鄞望商初字第X号民事调解书一份，载明2009年7月3日被告向原告购买设备、原材料及配件，但被告未按约付款，后原、被告在本院主持调解下达成协议，约定被告于2010年3月10日之前支付原告价款x元的情况；2.强制执行申请书一份、本院（2010）甬鄞执民字第X号受理案件执行通知书一份，载明因被告未履行上述协议，原告向本院申请强制执行，本院受理该案的情况；3.查封财产清单、价格鉴定结论书各一份，载明本院将被告放置于原告为业主的宁波市鄞州某不锈钢厂车间内的保鲜柜等财产予以查封并进行价格鉴定的情况；4.本院（2010）甬鄞执民字第1141-X号执行裁定书及收条各一份，载明本院裁定将被执行人陈某所有的保鲜柜等财产作价x元，交给申请执行人项某抵偿等额债务，项某于2010年11月18日收到上述财产的情况。原、被告对上述证据均无异议。

本院综合认证如下：对原告项某提交的第1、2项某据，被告陈某均无异议，本院均予以认定；原告提交的第3项某据无法证实照片中的水、电表系被告使用，且度数为租赁期间所读取，故本院不予认定；原告提交的第4项某据无法证实被告在租赁期间支出水、电费的多少，故本院不予认定。对于被告申请作证的证人徐某、占某证言，本院认为二位证人与被告有利害关系，且均未看到锁门的经过，无法证实系原告所为，也无法证实被告的陈某，故本院均不予认定。对本院依职权调取的证据，原、被告均无异议，本院均予以认定。

综上，本院确认本案事实如下：

位于宁波市X村的二幢三层楼房（地号为x）的所有权人是宁波市鄞州某不锈钢厂，该厂的经营者是原告项某。2009年7月10日，原告项某为业主的宁波市鄞州某不锈钢厂与被告陈某签订了两份房屋租赁合同，一份合同约定原告将宁波市鄞州某不锈钢厂内X号车间出租给被告，租期为1年，年租金为x元；另一份合同约定原告将该厂内X号楼X楼西北宿舍出租给被告，租期为1年，年租金为x元；若出现纠纷，由鄞州区人民法院裁决。合同签订后，原告依约将租赁物交付给被告使用，但被告未按约支付房租。2010年7月9日，上述房屋租赁合同到期后，被告未腾退房屋，而是将从原告购得的保鲜柜等财产放置于X号车间内。

2009年7月3日，被告向原告购买设备、原材料及配件，但被告未按约付款，后原、被告在本院主持调解下达成协议，约定被告于2010年3月10日之前支付原告价款x元。因被告未履行上述协议，原告向本院申请强制执行，本院受理了该案，将被告放置于原告为业主的宁波市鄞州某不锈钢厂车间内的保鲜柜等财产予以查封并进行价格鉴定，后本院裁定将被执行人陈某所有的保鲜柜等财产作价x元，交给申请执行人项某抵偿等额债务，项某于2010年11月18日收到上述财产。

本院认为：原告项某为业主的宁波市鄞州某不锈钢厂与被告陈某之间签订的二份房屋租赁合同，因当事人意思表示真实，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。在签订合同后，双方当事人均应按合同约定全面履行合同义务。现原告已将租赁物交付被告使用，其已然履行了租赁合同义务，故被告理应按合同约定支付租金，因此对于原告要求被告支付租金的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称已向原告支付租金x元，但未提交证据予以证实，本院不予采纳。本院认为，被告未按租赁合同约定支付租金，已构成违约，应按照合同约定向原告支付一个月的房租（共计5000元）作为违约金，故对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。被告在2010年7月9日房屋租赁合同到期后，将从原告购得的保鲜柜等财产放置于X号车间内，继续使用X号车间，原告未提出异议，故原、被告签订的关于X号车间的房屋租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。2010年11月18日，原告从本院收到了放置于X号车间内的用于抵偿债务的财产，视为被告腾退了X号车间，不定期租赁的期限终止，被告应支付从2010年7月10日至同年11月17日的不定期租赁期间的租金，故对于原告要求被告支付租金x元（从2010年7月10日计算至同年11月9日，按年租金x元计算）的诉讼请求，本院予以支持。原告提交的证据无法证实证据中的水、电表系被告使用，度数为租赁期间所读取以及费用的多少，故对于原告要求被告支付水、电费的诉讼请求，本院不予支持。原告未提交证据证实原告为被告代缴了门卫费和卫生费，故对于原告要求被告支付门卫费和卫生费的诉讼请求，本院不予支持。被告辩称原告擅自锁上厂房大门，导致被告无法正常生产，实际已终止房屋租赁合同，但被告申请作证的证人的证言不能证实锁门与原告有关，也不能证实房屋租赁合同已终止，故本院对于被告的上述辩称不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百三十六条的规定，判决如下：

一、被告陈某支付原告项某租金x元、不定期租赁租金x元，合计x元，限本判决生效后十日内履行完毕；

二、被告陈某支付原告项某违约金5000元，限本判决生效后十日内履行完毕；

三、驳回原告项某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费2114元，由原告负担249元，由被告负担1865元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：（略），开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审原号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。

审判长马晓

审判员翁磊

审判员施丹娜

二○一一年五月十一日

代书记员王某娜