原告上海X实业有限公司，住所地本市X路X号X室。

法定代表人倪XX，总经理。

委托代理人李X，上海X律师事务所律师。

被告上海X教育国际文化交流中心，住所地本市X路X号。

法定代表人陈XX，总经理。

委托代理人陈X，上海市X律师事务所律师。

第三人上海X实业发展有限公司，住所地本市X路X号二楼X室。

法定代表人张XX，董事长。

委托代理人江X，上海市X律师事务所律师。

委托代理人杨XX，上海X明律师事务所律师。

原告上海X实业有限公司与被告上海X教育国际文化交流中心房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。转为普通程序后，依法组成合议庭，再次公开开庭进行了审理。因案件审理需要，本院依法追加第三人上海X实业发展有限公司参加诉讼。原、被告及第三人的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，原、被告于2009年3月7日签订房屋租赁合同，约定原告向被告承租本市徐汇区X路X号X幢X层及X层房屋，被告应于2009年3月31日之前交付所租赁的房屋，但被告拒不履行交房义务。故原告诉至法院，请求判令：1、被告继续履行双方签订的租赁合同，被告将本市徐汇区X路X号X幢X层及X层房屋交付给原告；2、租赁期限从判决生效之日起计算10年。

被告辩称，原告诉称的房屋租赁合同是制造出来的，原告与案外人陈XX之间有关联，而被告从未与原告发生过房屋租赁合同关系，被告不同意原告诉请，要求驳回原告诉请。

第三人述称，原被告之间的租期和被告与第三人之间的租期不能矛盾。原告的第二项诉请已经超过了原来的租期，所以有矛盾。本案中，第三人与物业的租赁关系没有解除，根据上海市高院的相关文件规定，第三人已经履行了交付房屋的义务，还多次催告被告，告知其原告拿到房屋后还要继续经营，催告让其履行交接等义务，但被告均不予理睬。故法院不应通知第三人参加诉讼，第三人在本案中没有任何责任。

经审理查明，2009年1月，被告聘任案外人陈XX为其单位“上海X教育国际文化交流中心业务总经理”，由其承包“文化产业部”开发X路文化产业项目。被告同时向第三人出具《授权书》，内容为授权陈XX负责本市X路X号X幢X平方米商务房的项目开发管理。同年3月，被告与陈XX签订内部承包合同，约定由陈XX承包经营X路上述物业项目的开发，期限为2009年3月15日起至2019年4月1日止。陈XX必须按被告与第三人签订的《房屋租赁合同》为准每年承担支付租房费，同时陈XX按二楼租场面积每天每平方米0.50元向被告交付承包费，每月结清。被告授权陈XX承包“产业部”全权负责X路文化产业的全部开发项目，被告为开发的项目设立项目公司，在场地出租方许可范围内自主投资招商、自主开发经营并自负盈亏。鉴于被告与出租方（第三人）订立的合同中房屋由陈XX承包经营，承包费用均由陈XX支付，故双方确认出租方所退回的全部费用均归陈XX所有，出租方退回的费用经被告退至陈XX帐户。除出租方原因外，被告不得自行终止本合同，如被告单方面终止的，应承担违约责任，违约金双方另定；如陈XX原因则损失自负。该合同第八条明确，被告聘任陈XX为其业务总经理，在被告与场地出租方签订《房屋租赁合同》后授权陈XX为该项目的长期负责人，在合同有效期内不得解聘。2009年3月19日，被告（授权代表人为陈XX）与第三人签订了《上海市房屋租赁合同》，约定第三人将本市徐汇区X路X号X幢X、X层房屋出租给被告，租期自2009年3月31日至2019年3月30日止。同日，双方签订的《补充条款》载明，第三人同意被告转租，但被告与转租户签定租赁合同前须报第三人审核。

2009年3月27日，陈XX代表被告与原告签订了《房屋租赁合同》一份，约定，原告向被告租赁本市徐汇区X路X号X幢X层、X层的物业（以下简称系争房屋）作商业用途，建筑面积分别为1236.20平方米、1493.64平方米。租赁期限自2009年3月31日起至2019年3月30日止，租金分别为4.5元/平方米/日、3.3元/平方米/日，第五年开始每年在上一年租金的基础上递x%，依此类推。租金每三个月为一个支付周期，在每个支付周期的最后三个工作日内，向被告支付下一个周期的租金。被告应于2009年3月31日前将租赁物业交付给原告。未经被告或其授权代表人同意，原告不得将租赁物业部分或全部房屋转租给他人，也不可以任何形式许可任何第三方从事经营业务。合同补充条款一约定，2009年3月31日至2010年3月30日为原告的免租期，在此期间，原告不需要支付任何费用包括物业管理费（专指X层）。自2010年3月31日起，原告付款方式为付三押二，即押金为两个月房屋租金，房屋的租金三个月一付，先付后用，即在前次租金到期前15日支付下一次租金。原告应于签署本合同后当日支付第一年的押金239万元（上述款项原告已于2009年3月16日支付给了被告）。被告在2010年3月30日将该笔押金退还给原告时，原告同意将该笔应退回的押金抵充第二年到期应支付的房屋租金（包含一层及二层）。双方确认，所支付的租金为每平方米4.50元/每日，该费用已包含原告应支付的物业管理费用。物业管理费用由被告代为缴纳。合同补充条款二约定，2009年3月31日至2009年6月30日为原告的免租装修期，在此期间，原告不需要支付任何费用包括物业管理费（专指X层）。自2009年7月1日起，原告付款方式为付三押一，即押金为一个月房屋租金，房屋的租金三个月一付，先付后用，即在前次租金到期前15日内支付下一次租金（原告应在被告双方实际办理完交房手续后三个工作日内支付首笔租金及押金）。双方确认，所支付的租金每平方米3.3元/每日，该费用已包含原告应支付的物业管理费用。

签约后，因被告迟迟未向原告交房，2009年6月16日，陈XX代表被告与原告又签订《确认书》，内容为，二层免租装修期从2009年7月1日起至2009年9月30日止，一层免租赁期限从2009年7月1日起至2010年6月30日止。基于被告未能按约代为支付物业管理费，原告应在付租金日将4.5元每平方米/每日中的3元每平方米/每日直接支付给第三人，另1.5元每平方米/每日支付给被告（专指X路X号X幢X层的租金）；原告应在付租金日将3.3元每平方米/每日中的2.3元每平方米/每日直接支付给第三人。另1元每平方米/每日支付给被告（专指X路X号X幢X层的租金）。前期因被告的违约行为造成的免租期装修期间及租金收益等均由被告承担。

另查明，2009年3月16日，原告将239万元汇入陈XX指定帐户，陈XX收款后开了两张中国工商银行本票，金额共计100万元，被告背书后由陈XX交给第三人。同年5月，第三人书面通知被告，要求被告办理验收、交接被告承租房屋的相关手续，并缴纳相关费用。被告未予理睬。2009年6月26日，被告致函第三人，声明原本公司授权陈XX经营范围全部事项必须由被告法人代表和承包人共同签字为准，收付资金必须经被告公司开设的银行专户进行，未经专户收付资金无效，等等。2009年10月15日，被告向第三人发出《通告》，通知撤销陈XX业务总经理职务及相应授权，同时被告在该《通告》中确认了第三人2009年5月12日发函限期办理房屋验收、交接等手续的事实。

审理中，第三人为证明已向被告交房的事实，出示了其与被告签订的房屋租赁合同<附件三>之《房屋交付确认书》，载明，第三人已于2009年3月26日将被告承租房屋交付给被告，被告予以确认，该房屋已处于被告控制之下，双方无需另行办理其他交付手续。“乙方”（被告）落款处盖有被告公章及陈XX签名。被告对该份《房屋交付确认书》上被告公章不予确认。

以上事实，有原被告租赁合同、授权书、聘任书、承包合同、贷记凭证、银行本票、通知函件、被告与第三人租赁合同及补充条款等证据佐证，本院依法予以确认。

本院认为，2009年3月11日被告与陈XX签订的《承包合同》明确了陈XX的授权范围，即陈XX为包括系争房屋在内的整个X路文化产业的长期负责人，被告同时向第三人出具了陈XX的授权书和聘任书，陈XX亦代表被告与第三人签订了房屋租赁合同。由此，陈XX与原告签订的《房屋租赁合同》应视为代表被告所为的职务行为，该份《房屋租赁合同》应由被告承担其合同项下的权利义务，该合同对双方均具有法律约束力，原、被告均应恪守。原告已于签约前将239万元支付给陈XX，被告理应按约履行交付房屋的合同义务，根据原告及第三人的举证显示，被告交付系争房屋并不存在任何障碍，故不能交房的过错在于被告方，被告作为合同相对方应承担相应违约责任。原告要求被告按照合同约定履行交付系争房屋的诉讼请求，于法有据，应予支持。由于被告与第三人的租赁合同约定的租期至2019年3月30日届满，原告作为次承租人，其与被告之间约定的租赁期限亦不应超过该日期。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，判决如下：

一、原告上海X实业有限公司与被告上海X教育国际文化交流中心于2009年3月27日签订的《房屋租赁合同》继续履行，被告于本判决生效之日起十五日内向原告交付本市徐汇区X路X号X幢X、X层物业；

二、原告上海X实业有限公司租赁上述物业的期限自被告上海X教育国际文化交流中心交付上述物业之日起至2019年3月30日止。

案件受理费人民币160元,由被告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判长庄才俭

审判员徐汶

代理审判员袁欣

书记员卜雯婷