上诉人（原审被告）张XX，女，X年X月X日出生，汉族，住XX市X区XX路。

上诉人（原审被告）XX市XX置业发展有限公司，住所地XX市X区XX街道XX规划区XX大道X号。

法定代表人李XX，该公司董事长。

被上诉人（原审原告）韩XX，男，X年X月X日出生，汉族，住XX市X区XX楼。

上诉人张XX、XX市XX置业发展有限公司（以下简称XX公司）与被上诉人韩XX商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省XX市X区人民法院于2011年1月4日作出（2010）岳民初字第x号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：2006年7月27日，韩XX与XX公司就其开发的“XX•XX”楼盘签订《楼宇认购协议书》。协议约定：1、由XX公司将其开发的坐落在XX市X区XX路XX号XX小区X栋X号房销售给原告；该房屋建筑面积146.97平方米，购房单价为4195元/平方米，总价x元；一次性付款享受9.5折优惠，实价为x元；2、韩XX选择一次性付款方式，签署认购书时缴付定金x元；韩XX于2006年8月25日前付清全部楼款，并签订正式商品房买卖合同；3、XX公司已向韩XX出示双方将签署的正式《商品房买卖合同》示范文本及补充协议，韩XX已详细阅读上述合同文本、补充协议，且无异议；4、若韩XX未按期支付应付楼款，XX公司有权要求每延期一日按应付款额的万分之五支付延期付款的滞纳金；5、双方还约定了其他内容。韩XX于签约当日即向XX公司交纳定金x元。2007年12月22日，XX公司向韩XX发送《催告函》，该函部分内容为“请您于2007年12月26日之前到XX•XX会所与我公司签署《商品房买卖合同》，并按《楼宇认购协议书》约定支付房款。逾期，我公司将依法解除《楼宇认购协议书》，将您认购的8#X号商品房另行出售。同时，您交定金x元不予退还”。韩XX根据该函的要求，于2007年12月25日向XX公司一次性交纳购房款x元。同年12月29日，韩XX还向XX公司交纳上述诉争房屋代办产权费200元、维修基金x元、燃气开通费2430元、契某x元、产权登记费80元、产权工本费10元、印花税298元，以上小计x元。后韩XX一直催促XX公司办理上述诉争房屋产权手续。2010年8月6日，XX公司未告知韩XX即与张XX就上述诉争房屋签订《XX市商品房买卖合同》，双方约定价格仍为4195元/平方米。XX公司将上述诉争房屋办理了张XX的产权证，但张XX没有装修入住。另查，2010年8月份同地段同类型的房价已经上涨至6000元/平方米左右。韩XX向法院请求：1、确认XX公司与张XX签订的《商品房买卖合同》无效，确认“XX•XX”X栋X号房所有权人为韩XX；2、由XX公司与返还韩XX对“XX•XX”X栋X号房的产权；3、XX市XX置业发展有限公司向韩XX承担延期办理房屋权证的违约金x.88元；4、本案诉讼费用由被告方承担。

原审法院认为：本案的焦点如下：一、认购协议书的效力及性质问题。韩XX与XX公司于2006年7月27日签订的《楼宇认购协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。后双方于2007年12月25日就合同总价款予以适当变更，韩XX并按约履行了付款义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第某条的规定，该认购协议书具备商品房买卖合同的主要内容，且XX公司已经按照约定收受购房款，应当认定该认购协议为商品房买卖合同。双方均应履行各自的义务。韩XX已经履行完毕，XX公司应当继续履行。XX公司辩称上述协议已经解除，其主张的事实及理由均不充分，法院不予采纳。二、违约责任问题。1、XX公司故意隐瞒上述诉争房屋已经销售给韩XX的事实，以明显低于市场价的价格低价销售该房屋给张XX，XX公司与张XX之间签订的商品房买卖合同无效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第某条规定：“买受人以出卖人与第某人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第某人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。”故韩XX要求确认XX市XX置业发展有限公司与张XX签订的《商品房买卖合同》无效的诉求，法院予以支持。张XX应撤销产权登记，XX公司应继续履行协议，将上述诉争房屋协助过户至韩XX名下。2、韩XX要求XX公司支付延期办证违约金的诉求，因韩XX与XX公司在合同中约定了延期付款的违约责任，根据合同对等原则和公平原则，XX公司延期交房及办理房产权证（包括国有土地使用权证）应同样按此约定承担违约责任。故该诉求，法院予以支持。综合全案，原审法院酌定违约金为x元。综上，根据《中XX人民共和国合同法》第某十条、第某百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第某条、第某、第某条的规定，判决如下:一、XX市XX置业发展有限公司与张XX于2010年8月6日签订的《商品房买卖合同》自始无效；二、限XX市XX置业发展有限公司和张XX自本判决生效之日起3日内注销张XX名下的坐落在XX市X区XX路XX号XX小区第X栋X号房产权证（包括国有土地使用权证）登记手续；三、限XX市XX置业发展有限公司和张XX自本判决生效之日起20日内协助韩XX，将上述诉争房屋登记在韩XX名下，并将该房交付韩XX使用；四、限XX市XX置业发展有限公司于本判决生效后20日内向原告韩XX支付违约金x元；五、驳回韩XX其他诉讼请求。若XX公司与张XX未按法院指定的期间履行上述义务，应当按照《中XX人民共和国民事诉讼法》第某百二十九条的规定，加倍支付迟延履行的债务利息及迟延履行金。本案受理费x元、减半收取6357.5元，财产保全费4977元，共计x.5元，由韩XX负担3000元、XX市XX置业发展有限公司负担8334.5元。

上诉人XX公司、张XX不服原审判决，共同向本院提起上诉称：一、被上诉人未交清房屋认购全款，也未与XX公司签订《商品房买卖合同》，XX公司依约解除《楼宇认购协议书》合法；二、张XX的合法权益应当受到法律保护。请求撤销原审判决，驳回韩XX的诉讼请求。

被上诉人韩XX答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

本院二审查明事实与原审法院查明事实一致。

本院认为：本案诉争焦点为一、关于XX公司与韩XX签订的《认购协议书》是否解除的问题。双方签订的上述协议书是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，该协议的内容已具备商品房买卖合同主要内容，双方均应按照协议全面履行义务。韩XX在签订协议后，共向XX公司交纳了定金x元及房款x元，并交纳了维修基金、燃气开通费、契某、印花税等共计x元，已履行了合同主要义务，现XX公司以韩XX未将房款付清为由通知韩XX，主张双方之间协议已解除没有法律依据，且XX公司所举证据也不足以充分证明其向韩XX通知解除合同的方式符合双方约定以及韩XX确实收到了XX公司所寄出的解除合同通知。因此，双方之间协议并未因XX公司2010年4月26日的通知而解除。

二、关于张XX与XX公司于2010年8月6日签订的《商品房买卖合同》的效力的问题。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第某条规定：“买受人以出卖人与第某人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第某人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。”本案中，在2010年8月同地段同类型的房价已上涨至6000元/平方米的情况下，XX公司仍以4195元/平方米的价格将本案所涉房屋出售给张XX，可以推定双方有恶意串通的行为，故韩XX主张XX公司与张XX之间的商品房合同无效本院予以支持。

综上所述，上诉人XX公司、张XX提出的上诉理由缺乏事实和法律依据，原审法院认定事实清楚，但在判决主文中第某项系超出韩XX在原审诉讼请求作出的判决，应当予以撤销。据此，依照《中XX人民共和国民事诉讼法》第某百五十三条第某款（三）项之规定，判决如下：

一、维持湖南省XX市X区人民法院（2010）岳民初字第x号民事判决一、三、四、五项；

二、撤销湖南省XX市X区人民法院（2010）岳民初字第x号民事判决二项；

若XX公司与张XX未按法院指定的期间履行上述义务，应当按照《中XX人民共和国民事诉讼法》第某百二十九条的规定，加倍支付迟延履行的债务利息及迟延履行金。

本案一审受理费x元，减半收取6357.5元，财产保全费4977元，本案二审受理费x元，共计x.5元，由上诉人韩XX承担7214.7元，被上诉人XXXX置业发展有限公司及张XX承担x.3元。

本判决为终审判决。