上诉人（一审被告）湖南化工职业技术学院，住所地：湖南省株洲市X区X路X号。

法定代表人张某，该院院长。

委托代理人何向前，湖南卓进律师事务所律师。代理权限：特别授权，即代为承认、放某、变更诉讼请求，提出上诉，反诉，调解等。

委托代理人刘金贵，湖南华安律师事务所律师。代理权限：一般代理。

被上诉人（一审原告）湖南家家旺房地产开发有限公某，住所地：湖南省株洲市X村。

法定代表人梁某，该公某总经理。

委托代理人周晓华，湖南天舒某师事务所律师。代理权限：特别授权，即代为承认、放某、变更诉讼请求，提出上诉，反诉，调解等。

原审被告湖南工业高级技工学校，住所地：湖南省株洲市X村。

法定代表人张某，校长。

上诉人湖南化工职业技术学院（以下简称技术学院）因与被上诉人湖南家家旺房地产开发有限公某、原审被告湖南工业高级技工学校房地产开发经营合同纠纷一案，不服株洲市X区人民法院（2011）株荷法民一初字第X号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了公某开庭审理，上诉人技术学院的委托代理人何向前、刘金贵，被上诉人湖南家家旺房地产开发有限公某的委托代理人周晓华参加了诉讼，原审被告湖南工业高级技工学校经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原审查明：原被告2007年2月14日签订一份定向开发合同，并在中国银行长江北路支行设立双控账号（（略））。双方对湖南工业高级技工学校的教师员工住宅进行定向开发，其中第五条约定：本项目系定向开发项目，实际销售价格大幅度低于市场价格，为了有效降低开发成本、盘活闲置资金，在乙方交纳给国土局的土地出让金中，由国土局返还甲方土地出让金，甲方应在该返还款到达学校账户后15个工作日内返还到本项目专用账户，用于该项目的开发建设；2007年9月5日双方签订定向开发补充合同书，其中第一条约定：用于土地招、拍挂的《湖南工业高级技工学校教职工住宅小区定向开发合同》是一个框架合同，合同条款的具体实施、操某、履行以2007年2月14日双方签订的《湖南工业高级技工学校教职工住宅小区定向开发合同》和本补充合同为准，第三条约定：该项目定价原则：待施工图纸批准后，即按双方审核认定的实际成本加5.6％的纯利润确定。房价确定后采取一包到底的形式定向销售给甲方教职员工。2008年11月13日，原告以联系函的方式告知被告开发项目的成本价格为每平方米2110元，以及若扣除一、土地出让金（略）元；二、供电工程（略）元；三、供水工程（略）元；四、户外工程（略）元后房屋的平均价格为1922元每平方米。2008年12月18日双方签订补充协议一份，约定：经甲乙方双方协定教职工销售商品房的均价为1642元每平方米，该均价甲乙双方不得再以任何理由变更。甲方教职工购买“金钩花园”房屋后，及原未交定购金而需要购房的学校教职工购房完毕后，所余商品房及车库由乙方自行处理。本协议签订后，双方以前签订的补充协议，如果与本补充协议不一致，以本补充协议为准。协议签订后原告方要求被告支付合同约定的（略）元土地出让金，2009年12月24日，被告复函：“关于国土局返还土地出让金归属问题，现本校特此函告说明。根据贵公某与本校于2007年2月14日签订的《定向开发合同》第五条约定：国土局返还给我校的土地出让金用于该项目开发建设据此我校承担了“金钩花园”化粪池、给排水工程、护坡工程、小区X路绿化、路灯、围墙等一系列工程。我校实际已支付工程款（略）元，已远远超出了国土局返还的（略）元。因此，现贵公某要求我校将该（略）元付给贵公某，显然于情、于法、于理均不符。

另查明，湖南化工机械学校（湖南工业高级技工学校）于2010年1月13日经湖南省人民政府批准与湖南化工职业技术学院合并，改称为湖南化工职业技术学院。撤销湖南化工机械学校建制，保留湖南工业高级技工学校牌子。

一审认为：原被告双方于2007年12月14日签订的《定向开发合同》第五条系本案争议焦点，被告提出第五条约定返还原告的土地出让金是作为梁某个人借款返还的，目的是为了给原告方竞拍该项目土地提供资金。经查，原告于2007年11月29日、2007年12月11日分两次将（略）元汇至株洲市国土资源局。用于竞拍“金钩花园”项目所占用土地的使用权；而被告支付给原告的（略）元是在2008年9月3日，即原告支付土地拍卖款在前，被告归还（略）元借款在后，期间相差200余天。故被告方在庭审辩论当中主张某归还（略）元是为了让原告方竞拍该项目土地的理由不成立，本院不予支持，梁某虽然是原告的法定代表人，但毕竟与公某是两个不同的法律关系主体。梁某个人的借款与公某资产不能混为一谈；其次，第五条约定：返还的土地出让金应汇入双方共同设立的项目专用账户，用于项目的开发建设，亦与该款是梁某个人资产的主张某符；该（略）元返还款也未汇入双控账户；同时与被告2009年12月24日的函告内容相矛盾。被告将国土局返回的（略）元汇入的是其他账户用于偿还梁某个人借款，与本案无关。故被告关于该土地出让金是指归还梁某个人借款的主张某成立，不予以支持。被告方提出承担了化粪池及排水等（略）元工程，降低了开发成本，及除教职工所购住房之外，尚有部分房屋由原告自行对外销售，并取得了额外收益。法院认为，关于被告承担（略）元工程的问题，与原告联系函中扣除四项内容，共计（略）元后，房屋均降价为1992元每平方米的内容并不冲突，关于多余房屋问题，双方在2008年12月18日的补充协议已明确约定：学校教职工购房完毕后，所余房屋以及车库由乙方处理，所得收益归乙方所有。根据《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，土地使用权的出让，应当采取挂牌公某拍卖的方式进行。原告方参与公某拍卖活动，以（略）元竞得〔2007〕第035地块的国有建设用地使用权符合公某、公某、公某原则；且（略）元的成交价远高于被告方土地征用总成本（略）元。故被告方提出的该项土地系定向开发，其土地出让价远低于市场价的答辩理由不成立，本院不予支持。原被告双方于2007年9月5日签订的补充合同第三条该项目订价原则，代施工图纸批准后即按双方审核认定的实际成本加5.6％的纯利润确定。房价确定后采取一包到底的形式销售给甲方教职员工。原告于2008年11月13日依据上述条款约定，将“金钩花园”项目的开发详细情况，共计九大项合计总成本（略）元，房屋平均价格为2110元的依据送达给被告；其中特别提出若扣除一、土地出让金（略）元；二、供电工程（略）元；三、供水工程（略）元；四、户外工程（略）元，共计（略）元后，平均房价为1992每平方米，要求被告审核。被告收到后没有书面答复。双方于2008年12月18日签订补充协议，将上述第二、三、四项工程转由被告承担，但该协议未涉及争议标的226万元土地出让金，从原告提出房价成本计算方法来看，是从成本中扣除了该项土地出让金（略）元（即该项226万元由被告承担），以及其他三项后，才计算出1992元每平方米的平均房价。被告在承担其他三项后，未在补充协议中对土地出让金进行特别约定，依照《中华人民共和国合同法》第78条，当事人对合同变更的内容约定不明确推定为未变更，故《定向开发合同》中的第五条一直有效，应受法律保护，双方应当遵守。原告方联系函中，有关扣除土地出让金等四项后，建房成本由2110元每平方米降为1992元每平方米的内容与《定向开发合同》第五条及2007年9月5日合同第三条前后印证，客观真实，与本案事实相符；原告方要求被告支付（略）元及逾期利息x元的诉讼请求成立，本院予以支持，湖南工业高级技工学校已与湖南化工职业技术学院合并，虽保留牌子，但已无独立财产权，不具备民事主体资格，其债权债务应由合并后的湖南化工职业技术学院承担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决：一、湖南工业高级技工学校不承担本案债务；二、被告湖南化工职业技术学院支付湖南家家旺房地产开发有限公某（略）元；三、被告湖南化工职业技术学院支付湖南家家旺房地产开发有限公某逾期利息x元；上述两项共计（略）元，应在本判决生效之日起十日内支付完毕。本案诉讼费x元，减半收取x元，由被告湖南化工职业技术学院承担。

一审宣判后，上诉人湖南化工职业技术学院不服，提出上诉，其上诉理由是株洲市人民政府从高级技工学校购买的92.4135亩土地中，回购了15.67亩土地，用于定向开发教职工的住房，株洲市土地储备中心支付给湖南高级技工学校的226万元款项为涉案定向开发住宅用地的购地款，并非土地出让金，即市财政并未返还湖南高级技工学校任何形式的土地出让金。既然湖南高级技工学校从未收到过政府返还的土地出让金，则不存在负有向湖南家家旺房地产开发有限公某支付土地出让金的义务。关于《定向开发合同》第五条的解析，湖南高级技工学校配合将市财政支付给学校的涉案宗地的购地款，偿还对湖南家家旺房地产开发公某的欠款，湖南家家旺房地产开发有限公某将该款用于本建设项目。一审将上述还款行为认定为返还梁某个人欠款的行为，明显与事实不符。一审认定逾期利息事实不清，一审对此没有任何理由和说明。所谓226万元土地出让金返还的事项不是构成教职工住宅价格的因素、基础和条件。据此请求撤销一审判决，驳回湖南家家旺房地产开发有限公某的诉讼请求。

被上诉人湖南家家旺房地产开发有限公某答辩认为一审认定的事实清楚，证据确实充分，处理正确，上诉人的上诉理由没有事实和法律依据，请求二审依法驳回其上诉，维持原判。

双方当事人在二审当中均没有提交新的证据。二审另查明：2007年5月17日，株洲市人民政府出具专题会议纪要株政专纪〔2007〕X号《关于研究湖南工业高级技工学校教职员工住宅楼建设问题会议纪要》，内容是：同意在湖南工业高级技工学校教学用地中规划出15.67亩土地变性为教职工住宅用地，解决攸县X区整体搬迁的教职工和无房教职工住房困难问题，以及紧靠红旗立交教职工宿舍面临拆迁住户的住房困难问题。2008年8月26日，株洲市土地储备中心向湖南工业高级技工学校支付了上述15.67亩土地的收购款（略）元，该学校向株洲市土地储备中心开具了湖南省行政事业单位往来结算收据一份。2008年9月3日，湖南工业高级技工学校向湖南家家旺房地产开发有限公某在中国银行长江北路支行的账户（略）支付了（略）元，该公某于2008年9月3日出具收据，内容是：今收到湖南工业高级技工学校归还梁某借款。该收据上加盖了湖南家家旺房地产开发有限公某财务专用章。原审关于认定双方2007年2月14日签订定向开发合同、2007年9月5日签订定向开发补充合同书、2009年12月24日湖南工业高级技工学校给湖南家家旺房地产开发有限公某的函告、以及湖南省人民政府批准湖南化工职业技术学院成立的批文等事实属实。

本院认为：本案系其他房地产开发经营合同纠纷。本案争议的焦点是被上诉人湖南家家旺房地产开发有限公某要求湖南化工职业技术学院支付（略）元的诉讼请求是否成立。从查明的事实看，株洲市人民政府在从湖南高级技工学校征收的92.4135亩土地当中回购了15.67亩土地，由于该土地的征收作为湖南高级技工学校是支付了征收成本的，故此，株洲市土地储备中心在回购了上述15.67土地以后，在2008年8月26日向湖南工业高级技工学校支付回购款（略）元，并不是土地出让金。土地出让金是作为购买土地的一方向国土管理部门交纳的款项，性质是不同的，土地出让金收款方的主体是特定的，即是国土管理部门，而不是企业或者个人。而且，从上诉人在一审提交的证据可以认定，湖南工业高级技工学校在收到株洲市土地储备中心支付的款项以后，在2008年9月3日就把上述款项支付给了湖南家家旺房地产开发有限公某，该公某也向上诉人出具了收条。根据双方签订的《定向开发合同》第五条约定：由国土局返回的款项是用于金钩花园的开发建设，而不是给湖南家家旺房地产开发有限公某所有。根据双方在2008年12月18日签订的有关金钩花园的补充协议，双方对金钩花园的有关事项作了明确的约定，应当视为双方就合作定向开发金钩花园的项目作了一个明确的了结，双方不再有任何的异议。现在被上诉人以双方签订的定向开发合同第五条约定向上诉人主张某利，要求上诉人履行约定的理由与双方约定内容相矛盾，其理由不能成立。原审判决上诉人湖南化工职业技术学院须支付226万元及逾期利息x元给被上诉人湖南家家旺房地产开发有限公某是错误的。上诉人湖南化工职业技术学院的上诉理由成立，本院予以支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（二）项之规定，判决如下：

一、撤销株洲市X区人民法院（2011）荷民一初字第X号民事判决书第一、二、三项；

二、驳回湖南家家旺房地产开发有限公某的诉讼请求。

本案一审诉讼费x元，二审诉讼费x元，由湖

南家家旺房地产开发有限公某承担。

本判决为终审判决。

审判长刘蕾

审判员赵庆华

审判员郭志亮

二0一一年七月十九日

书记员邹春华