原告贺某，女，35岁。
原告彭某丙，男，40岁
委托代理人廖文生、邹某某，湖南星奥律师事务所律师。
被告娄底市风景园林管理处（简称园林处）。
地址：娄底市X区X街。
法定代表人陈某，该处主任。
委托代理人王某丁，男，32岁。
被告娄底市石马公园管理处（以下简称公园管理处）。
负责人王某丁，该处主任。
委托代理人刘某戊，女，40岁。
委托代理人李金城，湖南宇能律师事务所律师。
第三人刘某己，女，43岁
委托代理人欧某某，男，45岁
原告贺某、彭某丙诉被告园林处、被告公园管理处以及第三人刘某己租赁合某纠纷一案，原告于2010年12月21日诉至本院。本院受理后，依法由审判员黄玲担任审判长，与人民陪审员付万宏、李智杰组成合某庭，于2010年3月4日上午公开开庭进行了审理。原告贺某、彭某丙之委托代理人廖文生、邹某某，被告园林处委托代理人王某丁、被告公园管理处委托代理人刘某戊、李金城，第三人刘某己及其委托代理人欧某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告贺某、彭某丙诉称：2005年8月30日，原告与被告公园管理处签订了《北门西侧汽修厂场地租赁合某》，约定公园管理处将石马公园北门停车场西侧约418平米面积出租给原告投资兴建汽修厂，合某对租赁期限、双方权责均做了具体约定。2009年初，原告由于投资其他项目，资金一时周转困难，拖欠了公园管理处两个月租金，公园管理处竟然在不告知原告的情况下，擅自断掉汽修厂的电力供应，致使汽修厂无法经营。原告多次与公园管理处协某均无结果。同年6月，公园管理处趁原告不在厂里，从工人手中拿走钥匙，关了汽修厂的大门，致使汽修厂处于关门状态。之后，原告多次与公园管理处交涉，要求交清租金等费用，继续开门营业，但公园管理处拒不接受，并于2010年8月25日在租赁合某尚未到期且未通知原告的情况下擅自将场地出租给了第三人。综上，原告在租赁期间，虽有拖欠两个月租金的情况，但不构成根本违约。被告公园管理处擅自断掉原告汽修厂用电，是一种严重的侵权行为，应对因此给原告造成的损失承担赔偿责任。被告公园管理处是被告园林处下属的二级机构，无独立法人资格，故园林处应承担连带赔偿责任。另，被告公园管理处在与原告的租赁合某尚未到期的情况下将场地出租给第三人，明显因违法而无效，且侵犯了原告的优先承租权。故诉至法院，请求①判决被告公园管理处赔偿原告160，000元，被告园林处承担连带责任；②依法确认被告公园管理处与第三人签订的租赁合某无效；③依法确认原告具有优先承租权。
为支持自己的诉讼请求，原告贺某、彭某丙向本院提交了如下证据：
1、原告贺某、彭某丙与被告公园管理处于2005年8月30日签订的《北门西侧“汽修厂”场地租赁合某》，证明合某对租赁期限、经营项目、双方权责、原告的优先租赁权等做了约定；
2、《个体工商户营业执照》、《道路运输经营许可证》，证明原告开办的娄底市X区安顺汽车维修厂（以下简称安顺汽修厂）是依法成立的个体工商户；
3、娄底市公安消防支队财务凭证71张，证明安顺汽修厂2006年4-7月仅娄底市公安消防支队一家的维修收入就达91，990元；
4、黄俊彦与刘某己珂的谈话录音，证明被告公园管理处擅自终止与原告的租赁合某，原告分别于2009年11月、2010年4月委派黄俊彦与其交涉，要求交清租金，继续营业，但公园管理处均不答应；
被告公园管理处辩称：管理处与两原告签订的租赁合某约定租金于每年第一天一次性上交，不得逾期，否则管理处有权采取强制措施。合某签订后，实际经营人为黄俊彦及其合某人陈某清、彭某丙，但黄等人因经营不善，一直拖欠租金。2008年8月27日，陈某清等出具承诺，但未能履行；同年10月25日，陈某清又与管理处签订《石马公园北门西侧“汽修厂”场地租赁合某提前终止协某》，后因黄俊彦补交了租金，终止协某未予实施。2009年1月1日，两原告本应交清2009年度租金41，760元，但直到2月底管理处发出书面催款通知，要求结清欠款，否则停水停电，黄俊彦一直没有露面；3月30日再次通知，黄仍无反应。管理处被迫采取了停电措施，5月12日再次通知，黄仍未出现。6月5日，安顺汽修厂工人以老板找不到且长期拖欠其工资为由将设备拖走转让抵发工资，管理处阻拦不住，只好用工人移交的钥匙锁住厂门。管理处认为，两原告已完全停业，且拖欠工资和租金，老板亦找不到，事实上无法再履行合某，故在现场张贴公告采取其他方式招租。2010年4月，黄俊彦露面要求续租门面，管理处认为合某已经解除，只能按招租公告处理。同年8月刘某己竞标成功，但黄俊彦于当年年底3次阻止刘某己改建施工，导致其至今未能正常承租。综上，原告长期拖欠租金，管理处多次通知要求在合某期限内支付，原告均不履行，管理处按合某约定采取停电措施，并书面通知原告解除了合某，原告不再享有优先承租权，管理处依法招租行为应受法律保护。据此，原告的诉讼请求不能成立，请求人民法院依法予以驳回。
为支持自己的答辩主张，被告公园管理处向本院提交了如下证据：
1、被告公园管理处与原告贺某、彭某丙于2005年8月30日签订的《北门西侧“汽修厂”场地租赁合某》，证明合某约定租金在每租赁年度第一天一次性交清，否则可采取强制措施，故公园管理处采取停电措施以及解除合某没有违反租赁合某约定；
2、彭某丙、陈某清出具的书面承诺；
3、《石马公园北门西侧“汽修厂”场地租赁合某提前终止协某》；
4、收取租金清单及收据存根；
2-4证证明原告方因拖欠租金等费用，同意管理处终止租赁合某。
5、催款通知书三份，证明原告方欠缴租金，被告多次催促其在合某期限内交清；
6、水电登记表，证明管理处对租赁场地采取停电措施的时间是2009年4月16日；
7、设备转让协某及附件，证明安顺汽修厂工人转让设备抵扣工资，汽修厂事实上已经停业；
8、第三人刘某己于2011年1月4日出具的《关于终止石马公园北门西侧（原安顺汽修厂）场地租赁合某的报告》，证明原告方有阻碍其正常承租的行为。
被告园林处同意被告公园管理处的答辩意见，且无书面证据向本院提交。
第三人刘某己述称，本人于2010年8月20日通过公开竞标方式取得本案讼争门面的经营权，并与公园管理处签订了租赁合某，10月开始对门面进行装修，但因原告多次阻工，迄今无法正常开业，给本人造成巨大的经济损失。
被告刘某己无书面证据向本院提交。
在审理过程中，本院组织各方对证据进行了质证。
对原告方提交的证据，被告公园管理处以及园林处质证认为：1证真实性无异议；2证真实性无异议，但营业执照的有效期至2007年12月31日；3证与本案无关，从此证据可以看出陈某清和黄俊彦才三汽修厂的实际经营人；4证的内容无异议，但对证明目的有异议，不是石马公园擅自终止与原告的租赁合某，黄俊彦直到2010年4月才找公园管理处要求交清租金继续营业。
第三人刘某己质证认为，原告的证据与本人无关，且原告方的营业执照已经过期，属于无证经营。
对被告公园管理处提交的证据，原告方质证认为，1证真实性、合某、关联性无异议，但不能达到其证明目的；2、3证真实性无异议，但后来双方并未终止合某，原告交纳租金后又继续履行合某至2009年5月份，后因公园管理处擅自停电导致原告无法经营；4、6证真实性无异议；5证真实性有异议，原告方没有收到过通知，被告亦无证据证明已将通知送给了原告或黄俊彦；7证真实性有异议，设备没有经过原告方的允许已被员工变卖是实，但协某书上贺某的签名是虚假的；8证与本案无关。
被告园林处对其证据均无异议。
第三人刘某己质证认为，1、7证与本人无关，8证无异议。
综合某、被告以及第三人的举证、质证，本院进行如下分析、认证：
对原告所提交的1、2、4证以及被告公园管理处1、2、3、4、6证的真实性，原、被告双方均无异议，本院予以采信；原告3证的真实性被告并未否认，但该证不能反映安顺汽修厂的盈亏状况；被告公园管理处的5证，虽未直接送达给两原告，但可证明其已多次向安顺汽修厂催收；7证虽非贺某本人签名，但对安顺汽修厂设备已被员工变卖以抵工资的事实双方均无异议，本院予以采信；8证与第三人刘某己的陈某相符，本院予以采信。
据此，本院依照采信的证据，结合某审调查，确认如下基本事实：
2005年8月30日，被告公园管理处与原告贺某、彭某丙签订了《北门西侧“汽修厂”场地租赁合某》，甲方即公园管理处同意乙方即两原告在石马公园北门停车场西侧投资兴建汽车修理厂，并约定，一、经营期限为五年，自2005年8月30日至2010年8月30日，限经营汽车维修、美容；二、甲、乙双方权责：（一）乙方负责无偿提供80m（约682.3）停车场地面硬化、东入口维修房的土方、挡土墙的修建；（二）乙方一次性付给甲方押金60，000元，签订合某之日至2006年12月30日作为乙方投入基础设施的无偿使用权，2007年元月1日至2008年8月30日乙方每月上缴费用为3，180元，2008年8月30日至2010年8月30日每月上缴费用为3，483元，乙方每年的租金限于当年的第一天一次性上交甲方不得逾期，否则甲方有权采取强制措施，基建款与无偿使用期的差额部分在60，000元押金中剔减；（三）水电管理：签订合某之日，乙方应向甲方交纳5，000元押金（水、电、卫生），乙方经营期间，用水用电按表计费，另每月加收水、电表损耗，若乙方不按时交纳，则按每日5%收取滞纳金；若发现窃水、窃电现象，每次罚款500元，如不及时整改，则采取强制停水、停电措施…（十一）乙方经营期满，享有继续租赁经营停车场的优先权…合某签订后，两原告在租赁场地上开办了安顺汽修厂，并于2006年6月26日办理了个体工商户营业执照，经营者姓名为原告贺某。安顺汽修厂并未按照合某约定于每年第一天一次性上交当年度租金，而是不定期交纳，期间因经营状况不佳，实际经营者之一陈某清于2008年10月25日与公园管理处签订了《场地租赁合某提前终止协某》，但后来安顺汽修厂补交租金至2008年12月底，此后未再支付租金。被告公园管理处分别于2009年2月27日、3月30日、5月12日向安顺汽修厂书面催收租金等费用，但未直接通知到两原告本人。因安顺汽修厂一直未缴纳2009年度租金，公园管理处于2009年4月中旬切断了安顺汽修厂的电力供应。同年6月5日，因安顺汽修厂拖欠员工工资，且老板长期未露面，故员工们自行将汽修厂内设备转让以抵发工资，汽修厂关闭。此后，被告公园管理处将安顺汽修厂所在场地公开招标出租。2009年11月以及2010年4月，原告贺某之夫黄俊彦两次出面与公园管理处副主任刘某己珂交涉，要求补交租金，继续履行合某，但公园管理处认为两原告未缴纳租金，且设备已全部撤走，表明原告方以行动表示不再履行合某，则双方的租赁合某关系已经终止。2010年8月25日，第三人刘某己中标，与公园管理处签订了租赁合某。两原告认为公园管理处擅自切断安顺汽修厂的电力供应，构成侵权，应赔偿两原告因此所造成的损失，且公园管理处在与其租赁合某尚未到期的情况下将场地租赁给第三人，是无效法律行为，亦侵犯了两原告的优先承租权，遂诉至本院。
本院认为，两原告与被告公园管理处所签订的《北门西侧“汽修厂”场地租赁合某》是双方当事人的真实意思表示，合某有效，双方理应全面履行自己的义务。两原告在租赁场地开办安顺汽修厂，但未按照租赁合某的约定向被告公园管理处按时足额交付租金，构成违约。被告公园管理处在多次书面催收租赁费用未果的情况下，暂时切断安顺汽修厂的电力供应，符合某赁合某中“甲方有权采取强制措施”的约定，故两原告认为被告公园管理处的此种行为构成侵权，要求赔偿损失160，000元的诉讼请求，显然与本案事实不符，本院不予支持。安顺汽修厂无正当理由长期拖欠被告公园管理处租赁费用，经被告公园管理处催告在合某期限内仍未交纳，且其生产设备亦被员工全部转让以抵工资，汽修厂处于完全停业关闭状态，两原告仍未出面协某处理，被告公园管理处有理由相信两原告无能力再继续履行租赁合某。为维护自身的权益，避免损失的进一步扩大，被告公园管理处决定将租赁场地重新对外公开招租，符合某律规定。公园管理处虽未按照法律规定通知两原告解除合某，在程序上存在瑕疵，但事出有因。刘某己作为善意第三人，公开竞标成功，并与公园管理处签订了租赁合某，该合某系双方的意思表示真实，内容合某，具有法律效力，故两原告主张被告公园管理处与第三人刘某己签订的租赁合某无效的诉讼请求，本院不予支持。被告公园管理处通过公开招标方式，将租赁场地重新招租，两原告如参加竞标，按照租赁合某的约定在同等条件下有权优先承租，但两原告并未参加竞标，导致第三人刘某己中标，被告公园管理处的公开招标行为，并未侵犯两原告的优先承租权，故两原告认为被告公园管理处的行为侵犯了其优先承租权的诉讼请求，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款、《中华人民共和国合某法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（二）（三）项、第九十六条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
驳回原告贺某、彭某丙对被告娄底市风景园林管理处、被告娄底市石马公园管理处的全部诉讼请求。
诉讼费3，000元（实收），由原告贺某、彭某丙负担。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。
审判长黄玲
人民陪审员付万宏
人民陪审员李智杰
二0一一年六月十四日
代理书记员吴细宁
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》第一百零六条公民、法人违反合某或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的应当承担民事责任。
没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。
《中华人民共和国合某法》第四十四条依法成立的合某，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合某的性质、目的和交易习惯履行通知、协某、保密等义务。第二百一十二条租赁合某是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合某。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合某：
（一）因不可抗力致使不能实现合某目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合某期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合某目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合某的，应当通知对方。合某自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合某的效力。
法律、行政法规规定解除合某应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合某期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合某。
