原告（反诉被告）庄某，女，X年X月X日出生。

委托代理人牛正龙，河南一得律师事务所律师；特别授权。

被告（反诉原告）王XX，女，X年X月X日出生。

委托代理人杨海勇，河南经源律师事务所律师；特别授权。

被告洛阳浩天房地产经纪有限公司，住所地：洛阳市X区X路X号门面房。

法定代表人张某，该公司经理。

委托代理人孙某某、李某，该公司经理；特别授权。

原告（反诉被告）庄某诉被告（反诉原告）王XX、被告洛阳浩天房地产经纪有限公司（以下简称浩天公司）为房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告庄某的委托代理人牛正龙、被告王XX及其委托代理人杨海勇、被告浩天公司的委托代理人孙某某、李某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

本诉原告庄某诉称，2010年9月23日，其与被告王XX签订一份房屋买卖合同，浩天公司作为中介方。该合同约定，庄某将位于涧西区X路副X号X-X-X室出售给王XX，价格为30.5万元，王XX应于2010年9月23日向浩天公司交付购房定金5000元，庄某与王XX在2010年10月20日前办理房屋产权过户。合同签订后，王XX拒绝履行合同。原告请求人民法院：1、依法解除双方所签房屋买卖合同。2、判令王XX向庄某支付违约金x元。3、本案诉讼费用由被告承担。

本诉被告王XX辩称，双方于2010年9月23日签订房屋买卖合同书，同日其向浩天公司交纳了购房定金5000元。在房屋买卖过程中，因原告庄某没有该房屋土地证，被告认为该房屋买卖合同应属无效，应驳回原告的诉讼请求。

被告浩天公司辩称，庄某与王XX签订的合同属居间合同，在此期间我公司没有任何责任，不应承担责任。

反诉原告王XX反诉称，2010年9月23日王XX与庄某签订房屋买卖合同，约定庄某将位于涧西区X路副X-X-X号的房屋以30.5万元的价格转卖给王XX，当天王XX向浩天公司支付了购房定金5000元。合同签订后，原告发现该房屋无土地所有权证，遂向庄某和浩天公司提出。后庄某向原告出具书面承诺一份，承诺：该房土地证分割之时配合王XX办理相关事宜。王XX认为此类房屋买卖存在一定的交易风险，向庄某和浩天公司提出终止合同并要求浩天公司退还购房定金，浩天公司拒绝支付。王XX请求人民法院：1、依法确认双方及浩天公司三方所签定的房屋买卖合同无效；2、依法判令庄某返还王XX购房定金5000元；3、本、反诉诉讼费及其他费用由庄某及浩天公司承担。

反诉被告庄某辩称，王XX拒绝履行合同义务，应承担违约责任。

浩天公司对王XX的反诉辩称，对王XX的反诉我公司不予认可，庄某与王XX签订合同时，已经明确约定了该房屋没有土地使用证，该合同系双方真实意思表示，属有效合同。

在庭审中，本诉原告庄某向本院提交了下列证据：2010年9月23日，庄某、王XX、浩天公司签订的房屋买卖合同，主要内容：1、庄某将位于涧西区X路副X号X-X-X号房屋卖给王XX；2、庄某持有该房房产证、产权界定卡、无分割后的小土地证；3、王XX应支付房款x元；4、王XX付清全款后，庄某与王XX在3日内安排办理房屋产权过户；5、庄某与王XX于2010年10月20日前办理过户；6、庄某与王XX任何一方拒绝履行合同或解除合同、违约承担房屋成交价10%的违约金；该证据证明王XX应在2010年10月7日前将购房款付给庄某；王XX拒绝履行合同应承担房屋成交价10%的违约金。

本诉被告王XX针对原告庄某提交的证据质证时提出，对合同本身没有异议，虽然这份合同注明了诉争房屋没有土地证，该合同就是无效合同。合同当中又说明了有土地使用大证，即使有土地使用大证，但没有见到过。

浩天公司针对庄某提交的证据质证时提出，对证据真实性无异议，在房地产管理办法里没有规定没有土地证就不能进行房屋买卖、进行产权过户，双方签订的合同真实有效。

反诉原告王XX向法庭提交了下列证据：浩天公司代收王x元收据一份，证明浩天公司代庄某收取了购房定金5000元的事实。

反诉被告庄某对反诉原告王XX提交的证据质证时提出，该款是浩天公司收取的，与其无关。

浩天公司对王XX提交的证据质证时提出，对该证据无异议。

在庭审中浩天公司向法庭提交了下列证据：庄某向其出具的证明一份，证明浩天公司在该合同中没有违约，不应负违约责任。

庄某对浩天公司提交的证据质证时提出，对证据和证明方向均无异议。

王XX对浩天公司提交的证据质证时提出，双方的约定应符合法律规定。

经审理查明，2010年9月23日，庄某（甲方）、王XX（乙方）、浩天公司（丙方）签订房屋买卖合同书，约定庄某将位于涧西区X路副X号X-X-X号的房屋出售给王XX，房屋价款为30.5万元；浩天公司作为房屋买卖的中介方。王XX于2010年9月23日向浩天公司交付购房定金人民币5000元，庄某应于2010年10月20日前向王XX办理房屋产权过户手续。该合同第一条第2项关于该房屋的相关证件确定有房产证、界定卡；第六条第5项违约责任规定“如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的10%作为违约金”；第九条其它事宜第2条约定：“经甲乙双方协商约定，此价格为甲方净落价格，所有过户费用均由乙方承担。此房无分割土地证，在甲乙双方签契约前，乙方必须把中介服务费陆仟壹佰元整和代办过户费叁佰元整，共计陆仟肆佰元整交与丙方。甲乙双方钱款自行交接。甲乙双方办理完水电物业后，由丙方退与甲方房款定金伍仟元整。甲乙双方约定在10月20日前办理过户，此房含储藏室一间。”合同签订后，王XX依约向浩天公司交付了5000元的购房定金。后王XX以该房屋无土地所有权证，认为此类房屋买卖存在一定的交易风险为由，不再缴纳购房款及办理房屋产权过户手续，并向庄某和浩天公司提出终止合同，要求浩天公司退还购房定金，浩天公司拒绝支付。三方产生纠纷，引发本案。

本院认为，2010年9月23日，庄某（甲方）、王XX（乙方）、浩天公司（丙方）在平等自愿的基础上签订房屋买卖合同书，合同的内容是三方真实意思的表示，且不违反有关法律规定，该合同书合法有效，本院予以确认。合同签订后，双方应当及时、全面的履行合同书确定的义务。王XX按照约定于2010年9月23日向浩天公司交付购房定金人民币5000元，并由浩天公司向其出具了收据。其后，王XX以该房屋无土地所有权证、此类房屋买卖存在一定的交易风险为由，不再缴纳购房款及办理房屋产权过户手续，并向庄某和浩天公司提出终止合同，要求浩天公司退还购房定金。因房屋买卖合同书第一条第2项关于该房屋的相关证件确定有房产证、界定卡，已确定了该房的现有权证状况；第九条其它事宜第2项约定：“经甲乙双方协商约定，此价格为甲方净落价格，所有过户费用均由乙方承担。此房无分割土地证，在甲乙双方签契约前，乙方必须把中介服务费陆仟壹佰元整和代办过户费叁佰元整，共计陆仟肆佰元整交与丙方。甲乙双方钱款自行交接。甲乙双方办理完水电物业后，由丙方退与甲方房款定金伍仟元整。甲乙双方约定在10月20日前办理过户，此房含储藏室一间。”据此，对于该房屋无分割土地证的事实，应当认定王XX在签订合同时就已知晓。其在签订合同前没有尽到对合同标的物的谨慎审查义务，合同签订后拒不履行合同约定的义务，构成违约，应承担导致合同解除的主要责任。庄某要求解除与王XX签订的房屋买卖合同的诉讼请求事实清楚，证据充分，于法有据，本院予以支持。庄某将无土地所有权证的房屋进行出售，不利于保证交易安全，存在一定过错，应承担导致合同解除的次要责任。因房屋买卖合同书第六条第5项违约责任还规定“如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的10%作为违约金”。庄某未提供证据证明其实际遭受的损失，但为维护合同交易的相对稳定和公平，本院对违约金数额进行适当调整，对庄某要求王XX支付违约金x元的诉讼请求予以部分支持，本院酌定为按60%承担。王XX提出反诉要求庄某返回其缴纳的购房定金5000元，因该款系王XX向浩天公司交付，庄某并未掌控该款，故王XX的该项和其它诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零八条、第一百一十一条之规定，判决如下:

一、解除庄某与王XX、洛阳浩天房地产经纪有限公司于2010年9月23日签订的房屋买卖合同。

二、王XX于被判决生效后十日内向庄某支付违约金x的60%，即x元。

三、驳回王XX的反诉请求。

本案本诉诉讼费563元，庄某承担225元，王XX承担338元；反诉费500元，由王XX承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。

审判长胡晓光

人民陪审员李某芳

人民陪审员胡宝红

二0一一年四月二十八日

书记员李某艳