原告北京香江花园别墅房产开发有限公司，住所地北京市X区X路X号。

法定代表人颜某，董某长。

委托代理人连某，北京香江花园别墅房产开发有限公司员工。

委托代理人杨丽丽，北京市义方律师事务所律师。

被告中国建设银行股份有限公司北京朝阳支行，住所地北京市X区朝阳门外大街乙X号。

负责人余某，行长。

委托代理人康某某，男，X年X月X日出生，汉族，中国建设银行股份有限公司北京市分行法律顾问，住址（略）。

委托代理人曾某，女，X年X月X日出生，瑶族，中国建设银行股份有限公司北京市分行法律顾问，住址（略）。

被告董某，男，X年X月X日出生，香港特别行政区居民，住址（略）。

被告王某，女，X年X月X日出生，香港特别行政区居民，住址（略）。

原告北京香江花园别墅房产开发有限公司（下称香江花园公司）与被告中国建设银行股份有限公司北京朝阳支行（下称建行朝阳支行）、被告董某、被告王某借款合同纠纷一案，本院于2011年1月28日受理后，依法组成由法官陈红建担任审判长，法官李仁、种仁辉参加的合议庭审理本案。本院分别于2011年4月14日、2011年7月18日依法公开开庭进行了审理。原告香江花园公司的委托代理人杨丽丽，建行朝阳支行的委托代理人康某某、曾某到庭参加了诉讼。被告董某、被告王某经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。

原告香江花园公司起诉称：2000年7月20日，香江花园公司（丙方）与建行朝阳支行（乙方）、董某（甲方）、王某（甲方）签订了《个人住房借款合同》（抵押加阶段性保证借款），合同第十五条约定，在甲方取得该房屋所有权证，并办妥抵押登记前由丙方提供连某责任保证。2005年11月1日，董某、王某已取得房屋所有权证书，建行已将证书取走，但至今建行朝阳支行、董某、王某未办理相关抵押手续。侵犯了香江花园公司的合法权益。现香江花园公司已经通知建行朝阳支行、董某、王某，解除合同中有关阶段性保证的条款。请求法院确认解除有效，判决解除香江花园公司的连某保证责任。

被告建行朝阳支行答辩称：办理抵押登记是董某、王某的义务，不是建行朝阳支行的义务。建行朝阳支行也是为了保证资金安全才取得房产证原件，建行朝阳支行是代保管房屋的所有权证书，并不因此取代了董某、王某办理抵押的义务。建行朝阳支行多次和董某、王某联系，要求其办理抵押登记。但是董某、王某一直都没有配合。依照北京市X乡建设委员会的规定，必须要产权人亲自办理抵押登记，所以建行朝阳支行无法单方面办理抵押登记。按照合同约定，香江花园公司的阶段性担保义务依然存在，香江花园公司依然要承担连某保证责任。

被告董某、被告王某未作答辩。

经审理查明：2000年7月20日，董某、王某（甲方）与建行朝阳支行（乙方）、香江花园公司（丙方）签订了编号为朝阳－2000－476－x的《个人住房借款合同》（抵押加阶段性保证借款），合同约定：第十五条本合同项下的贷款担保为抵押加阶段性保证。抵押加阶段性保证指本合同项下贷款以本合同项下贷款资金所购房屋作抵押，在甲方取得该《房屋所有权证》、并办妥抵押登记之前，由丙方提供连某责任保证。第二十条甲方取得所购房屋的《房屋所有权证》后，必须立即依照法律规定办妥抵押物的登记手续。抵押登记费用有甲方承担。第二十一条抵押期限。抵押担保的期限自所购房屋取得房屋所有权证并办妥抵押登记之日起至担保的债权全部清偿之日止。第二十二条抵押期间，甲方应将《房屋所有权证》及其他有关资料交乙方，由乙方代为保管。

2005年11月1日，香江花园公司将已取得的董某、王某的房屋所有权证书交付建行朝阳支行用于办理抵押登记。至今建行朝阳支行、董某、王某仍未办理相关抵押手续。2011年1月26日，香江花园公司通知建行朝阳支行、董某、王某，解除合同中有关阶段性保证的条款。

上述事实，有《个人住房借款合同》（抵押加阶段性保证借款）、房产证件签收单、律师函及当事人陈述在案佐证。

本院认为：因董某、王某系香港特别行政区公民，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，应参照涉外民事诉讼程序审理本案。《中华人民共和国合同法》第一百二十六条第一款规定：“涉外合同的当事人可以选择处理合同争议所适用的法律，但法律另有规定的除外。涉外合同的当事人没有选择的，适用与合同有最密切联系的国家的法律。”涉案合同的签订人董某、王某是香港特别行政区公民，涉案合同应属于涉外合同。涉案合同中合同当事人对法律的适用没有进行选择，依据前述法律规定本案应适用与合同有最密切联系的国家的法律。涉案《个人住房借款合同》为银行贷款及担保合同，贷款银行建行朝阳支行所在地为中国，故应适用中华人民共和国的法律作为审理本案的准据法。

董某、王某与建行朝阳支行、香江花园公司签订的《个人住房借款合同》（抵押加阶段性保证借款）是各方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。各方当事人均应按照合同约定全面履行合同义务。依据该合同第二十条的规定，在董某、王某取得房屋所有权证后，必须立即按照法律规定办妥抵押物的登记手续。建行朝阳支行于2005年11月1日就收取了本借款合同项下的房屋所有权证书，迟至目前仍未与董某、王某办理抵押登记。建行朝阳支行与董某、王某怠于办理抵押登记的行为，侵犯了香江花园公司的合法权益。故香江花园公司为维护自身合法权益，致函建行朝阳支行与董某、王某解除合同中有关阶段性保证条款，具有事实及法律依据，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款、第一百二十六条第一款之规定，判决如下：

二○○○年七月二十日董某、王某、中国建设银行股份有限公司北京朝阳支行、北京香江花园别墅房产开发有限公司签订的编号为朝阳－2000－476－x的《个人住房借款合同》（抵押加阶段性保证借款）中北京香江花园别墅房产开发有限公司的阶段性保证责任于二○一一年一月二十六日解除。

案件受理费七十元，由中国建设银行股份有限公司北京朝阳支行负担（于本判决生效后七日内交纳）。

如不服本判决，北京香江花园别墅房产开发有限公司、中国建设银行股份有限公司北京朝阳支行可在判决书送达之日起十五日内，董某、王某可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，并同时交纳上诉案件受理费（开户行：中国工商银行北京市分行东铁营分理处，帐号：（略），收款人：北京市第二中级人民法院），上诉于北京市高级人民法院。在上诉期满后七日内仍未交纳案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

审判长陈红建

审判员李仁

审判员种仁辉

二○一一年七月二十日

书记员王某