四川省高级人民法院
民事判决书
(2000)川经再字第X号
上诉人(原审原告)：四川长虹电器股份有限公司，住所地：四川省绵阳市高新区X路X号。
法定代表人：倪某某，董事长。
委托代理人：伍小泉，四川康维律师事务所律师。
委托代理人：王某某，公司职工。
上诉人(原审第三人)：孙某某，女，四川省成都市人，原中国电子物资西北公司嘉特电子系统公司承包人。
委托代理人：谭建国，成都市建设律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：中国电子物资西北公司，住所地：陕西省西安市X路X号。
法定代表人：徐某某，总经理。
委托代理人：李某某，副总经理。
委托代理人：卫某某，陕西法言律师事务所律师。
上诉人四川长虹电器股份有限公司、孙某某因购销合同拖欠货款纠纷一案，绵阳市中级人民法院于1999年6月30日作出(1999)绵法经初字第X号民事判决，已经发生法律效力。四川省长虹电器股份有限公司不服，向绵阳市中级人民法院提出申诉。绵阳市中级人民法院于2000年9月26日作出(2000)绵经再字第X号民事判决，四川省长虹电器股份有限公司、孙某某不服向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人四川长虹电器股份有限公司委托代理人伍小泉、王某某，上诉人孙某某及其委托代理人谭建国，被上诉人中国电子物资西北公司委托代理人李某某、卫某某等到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，并经本院审判委员会讨论，现已审理终结。
绵阳市中级人民法院一审判决认定：四川长虹电器股份有限公司(下称长虹公司)与中国电子物资西北公司(下称西北公司)下属嘉特电子系统公司(下称嘉特公司)于1996年8月3日签订了一份《工矿产品购销合同》，载明：由长虹公司供给嘉特公司各种型号的长虹彩电1475台，总货款（略）元。合同签订后，长虹公司向嘉特公司供货计1047台，价值350余万元。嘉特公司收货后，对长虹公司的供货期限、数量、质量、品种均无异议，除给付部分货款外，尚欠货款（略）元未付。为清偿该欠款，嘉特公司与长虹公司及第三人孙某某达成协议，即由孙某某将从西安市灞桥区X组承租的西安市X路X号的房屋转租给长虹公司，并以此租金代嘉特公司偿还所欠长虹公司的货款，并于1997年4月17日签订了三个协议。合同编号为97(租)字（略）号的《房屋租赁合同书》载明：出租方孙某某(甲方)、承租方长虹公司(乙方)，甲方将自己改建的位于西安市X路X号，框架结构两层临街商用房1100平方米和砖混结构住宅用房400平方米以及其他配套设施、使用场地(占地1.34亩)租给乙方经营。租赁期限为9年零3个月，即从1997年6月1日至2006年9月1日。在交付前，甲方负责办理终止(该租赁物)已由甲方转租给陕西省黑豹集团的租赁协议及退租手续，如甲方不能在前款约定的期限内将房屋交付给乙方，本合同自行作废。每年年租金37万元，由乙方直接交与甲方的年租金为30万元人民币，其中每年由乙方交付西安市灞桥区X组地租为7万元。9年零3个月租金总额为277.5万元(直接交于甲方的部分)。租金分三次结算，第一次房屋交付后十天内预付五年租金为150万元，第二次在2002年5月30日前预付两年租金60万元，第三次在2004年5月30日前预付余下的全部租金，年地租7万元乙方每年12月30日前付灞桥区X组。租金具体交纳办法见甲、乙双方97年(债)字第（略）号合同有关条款办理。租赁期内乙方可以按自己的经营项目进行房屋改造，改造费由乙方自负。租赁期届满时，改造费的分担由甲乙双方另行约定，但乙方在改造时，不得影响该房屋的安全结构。甲方未按时交付出租房屋供乙方使用，则偿还违约金1万元。乙方逾期交付租金，或违反本合同关于房屋改造的规定，应支付违约金1万元。甲方与西安市灞桥区X组于1996年8月23日以及1997年2月27日签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充合同》，以及甲乙双方97(债)字（略）号合同作为本合同的附件，具有同等法律效力。甲方孙某某，乙方长虹公司及原出租方西安市灞桥区X村民委员会签字或盖章。合同编号97(债)字（略）号《租金分配及欠款偿还合同书》载明：债务方为孙某某(甲方)，债权方为长虹公司(乙方)。嘉特公司在与乙方的经营业务中欠乙方货款（略）元，无力偿还，委托甲方代为偿还，根据甲乙双方在1997年4月19日签订的97(租)字（略）号合同，采取以甲方欠款抵偿乙方应交付房屋租金的方式偿还债务，同时考虑甲方支付欠款合同困难的实际，本合同偿付欠款总额中暂不计算甲方应付的利息部分。经双方协商达成以下协议：甲方欠乙方货款总额为（略）元[（略）元—（略）元(96年奖励费)]偿还方式为：按照甲乙双方1997年(租)字（略）号合同书的规定，乙方接收出租房屋后，应支付甲方年租金37万人民币，不足一年按3.083万元／月。年租金分三部分，其中7万元由乙方交付原出租方，以维持甲、乙双方对97(租)字（略）号合同标的(西安市X路X号临街房屋，占地1.34亩)的使用权，甲、乙双方还列表约定具体租金分配及欠款偿还期限，并约定甲方代嘉特公司向乙方偿还的（略）元欠款从乙方首期(1997年6月10日至2002年6月1日)预付租金150万元中扣抵，即乙方应向甲方预付（略）.00元。交款时间为1997年6月1日至6月10日。如因甲方违约使还款计划无法实现，则乙方仍保持对嘉特公司债务及利息和违约金的追诉权。嘉特公司于1997年4月19日所作还款担保书为本合同附件，具有同等法律效力。嘉特公司在给长虹公司的《还款担保书》上载明：根据我公司与贵公司于1996年8月3日签订的电子产品经销合同，由于在执行该合同过程中，对已提货412台，货款价值（略）元部分，我方承付困难，为此特担保并委托孙某某个人代为偿还，偿还期限及方式，由孙某某与贵公司通过97(租)字（略）号和97(债)字（略）号的合同约定，如果被担保人因故不能履行合同时，由我方负责偿还应付欠款和利息，对逾期未偿还的款额，同意贵公司按逾期天数和应付款项的千分之三加收罚金。协议签订后，孙某某遂提前终止了与陕西黑豹集团的房屋租赁协议，黑豹集团退租。长虹公司于1997年7月9日进驻租房后，又于1998年4月9日以《房屋租赁合同》未办理登记无效为由搬出租房，交与原嘉特公司工作人员张建，并于1998年12月8日向法院起诉，要求西北公司偿还货款。1999年1月28日西安市房地产交易所向孙某某和长虹公司发出限期办理房屋租赁登记监证手续通知书，该通知要求对坐落在西安市X路X号非住宅房屋发生租赁行为，限30日内到我所办理房屋租赁登记手续。孙某某与西安市灞桥区X组于1996年8月28日签订了关于西安市X路X号临街房的《房屋租赁合同》，租赁期至2004年9月1日，孙某某有转租权。该合同在西安市房地产交易管理中心新城灞桥房地产交易管理所办理了登记并取得了《房屋租赁许可证》，期限从1996年9月1日至1998年9月1日。该租赁许可证到期后，又于1999年2月3日续办了期限为1998年9月1日至2000年9月1日的手续。
原一审判决认为：长虹公司、嘉特公司及孙某某分别签订的《工矿产品购销合同》、《房屋租赁合同》、《租金分配及欠款偿还合同书》、《还款担保书》是各方当事人的真实意思表示，上述合同和保证书视为有效，各方均应依法履行。《房屋租赁合同》签订后，有关当事人未按建设部《城市房屋租赁管理办法》的规定按期申报，领取《房屋租赁证》且开始履行，属脱离监管的违规行为，且房管部门通知补办登记备案手续，有关当事人亦未办理登记手续，致合同不能依法履行均有过错，并应依法承担责任，鉴于该合同目前已无继续履行之必要，应予终止。西北公司作为嘉特公司的法人机构应承担嘉特公司所欠长虹公司货款的偿付责任，并依合同由孙某某以租金抵偿拖欠的货款。长虹公司应将承租物交还孙某某并承担占用承租物期间(从1997年7月9日至交还承租物时止)的租金，长虹公司不愿再承租房屋而于1998年4月9日将承租物交给张建的行为无确凿证据证明是将房屋退给出租人，故本院不能认定是向孙某某交接承租物。孙某某与黑豹集团终止租房协议的损失，按合同约定由其自行负担。对于租金不能完全抵偿所欠货款的部分，孙某某按约应承担清偿责任，西北公司应承担连带责任。判决：一、终止长虹公司与孙某某所签《房屋租赁合同》的履行。由长虹公司在1999年7月8日前向孙某某交还租赁物。逾期不交接依法承担责任。二、由长虹公司向孙某某支付从1997年7月9日起至1999年7月8日止的租金74万元(高楼村X组的地租14万元由孙某某支付)；由孙某某向长虹公司支付所欠货款120.642万元；并从1997年6月1日起至付款之日止按万分之四计付逾期付款的违约金。三、如孙某某逾期不付货款则由西北公司承担连带责任。四、驳回本案当事人的其他诉讼请求。案件诉讼费（略）元，由长虹公司负担（略）元，孙某某负担6524元。
绵阳市中级人民法院再审一审认定事实与原一审认定的事实基本一致。另查明：孙某某与西安市灞桥区X组于1996年8月28日所签订西安市X路X号房屋租赁合同中约定的租赁终止时间为2006年9月1日，租赁期间，孙某某有权转租。嘉特公司系中国电子物资公司开办的非法人机构，1995年10月由孙某某承包经营，1997年停业。判决认为，长虹公司、嘉特公司及孙某某分别签订的《工矿产品购销合同》、《房屋租赁合同》、《租金分配及欠款偿还合同书》、《还款担保书》是各方当事人的真实意思表示，且内容符合法律规定，属有效合同。各方当事人均应依约履行。《房屋租赁合同》签订后，孙某某和长虹公司均未到房产管理部门办理租赁登记手续，致纠纷发生，双方均有过错，依法应当承担相应责任。长虹公司申请再审的理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。判决：维持本院(1999)绵法经初字第X号民事判决。
长虹公司上诉理由：1．原判认定《房屋租赁合同》、《租金分配及欠款偿还合同书》及《还款担保书》在1997年7月以后仍然有效，与事实和国家规定不符。按照《城市房屋租赁管理办法》和《西安市城市房屋租赁条例》的规定，城镇范围内发生房屋租赁的双方当事人必须签订书面合同，并到主管行政机关登记备案，以确定该行为有效。房屋转租行为必须按规定登记备案，否则无效。孙某某在庭审中出示的证据根本不能证明其与长虹公司之间的房屋转租合同在本案诉讼之前已依法生效。按照双方所签《房屋租赁合同》规定，孙某某应于1997年6月1日前向长虹公司交付房屋，否则合同自动作废。而孙某某在1997年7月才向长虹公司交付房屋，原合同因孙某某的行为而于1997年6月1日自动作废，依合同的约定导致《租金分配及欠款偿还合同书》和《还款担保书》也自行作废。原判在合同及担保书效力的认定上存在重大错误，偏离了事实本身。2．张建于1998年4月9日从长虹公司接管房屋的行为具有表见代理孙某某的法律效力。且孙某某在1998年4月以后向西安市灞桥区X组交纳了年度的租金，而新的承租人雷浩向村上交纳了1999年租金。这行为证明了孙某某明知张建代其从长虹公司接收了房屋，而且已经实际占有支配了房屋。综上，请求查清事实，依法改判。
孙某某上诉理由：1．原判认定事实不准。1999年1月28日西安市房地产交易管理中心新灞桥房地产交易所向孙某某和长虹公司发出“限期办理房屋监证手续通知书”后，1999年2月9日就补办了房屋租赁登记手续。原判认定未按通知限期补办登记手续不当。原判认定合同签订后，双方未到房地产管理部门办理租赁登记手续故发生纠纷，双方均有过错，依法应承担相应责任。但原判对承担什么责任未作出判决，对违约方给第三人造成上百万元的损失没有认定。2．适用法律不当，故造成判决结果显失公平。原判以双方未到房管部门办理房屋租赁手续为由，终止租赁合同履行错误。对上诉人作为有独立请求权的第三人的诉讼请求未作出表述，而将其请求作为本案对长虹公司申请再审的答辩理由，显然在程序上明显违法。综上所述，上诉人认为房屋租赁合同有效，应受法律保护。请求撤销原判，判令长虹公司继续履行房屋租赁合同，并承担因违约给上诉人造成的经济损失。
被上诉人西北公司未作书面答辩。
经审理查明：1996年8月3日长虹公司与西北公司下属嘉特公司签订了一份《工矿产品购销合同》，合同约定由长虹公司供给总货款为（略）元的各种型号长虹彩电1475台。合同签订后，长虹公司按约供给嘉特公司各种型号彩电共1047台，价值350余万元。嘉特公司收货后支付了部分货款，尚欠长虹公司货款（略）元。1997年4月17日，嘉特公司向长虹公司出具了一份《还款担保书》，其内容为：根据我公司与贵公司于1996年8月3日签订的电子产品经销合同，对已提货412台，价值（略）元我方承付困难，为此特担保并委托孙某某个人代为偿还。偿还期限和方式，由孙某某与贵公司97(租)字（略）号和97(债)字（略）号合同约定。如果被担保人因故不能履行合同时，由我公司负责偿还应付货款和利息。同日，长虹公司与孙某某分别签订了合同编号为97(租)字（略）号《房屋租赁合同》，合同约定，出租方孙某某(甲方)、将承租改建的陕西省西安市灞桥区X组位于陕西省西安市X路X号房屋租给长虹公司(乙方)，租赁期限为9年零3个月，即从1997年6月1日至2006年9月1日，年租金37万元；租金分三次结算即：第一次付款为房屋交付后十日内预付五年租金150万元，第二次2002年5月30日前预付两年租金60万元，第三次在2004年5月30日前预付余下的全部租金；年地租7万元由乙方每年12月30日前付给陕西省西安市灞桥区X组。孙某某、长虹公司、陕西省西安市灞桥区X村均在合同上签字盖章。孙某某(甲方)与长虹公司(乙方)还签订了一份合同编号为97(债)字（略）号的《租金分配及欠款偿还合同书》，合同约定：因嘉特公司在与乙方的经营业务中欠乙方货款（略）元无力偿还，委托甲方代为偿还；根据甲乙双方签订的97(租)字（略）号合同，采取以甲方欠款抵偿乙方应交付房屋租金的方式偿还债务。合同欠款总额中暂不计算甲方应付的利息部分。甲方欠乙方的货款总额为（略）元(（略）元—96年奖励费（略）元)乙方接收房屋后每年应支付房屋租金37万元，不足一年按3.083万元／月；甲方代嘉特公司偿还欠款（略）元从乙方首期预付租金150万元中扣抵后，乙方还应向甲方预付租金（略）元。上述合同签订后，孙某某中止了与陕西黑豹集团的房屋租赁关系，于1997年7月9日将房屋交与长虹公司，双方均在移交清单上签字。同时查明，1996年8月28日孙某某与陕西省西安市灞桥区X组签订《房屋租赁合同》中约定，孙某某对房屋有转租权。1999年10月9日、2000年3月13日孙某某到西安市房地产交易管理中心补办了与长虹公司房屋租赁的《房屋租赁证》。1998年4月9日长虹公司将出租房交与张建(原嘉特公司工作人员)后，以《房屋租赁合同》未办理登记无效为由，于1998年12月8日向法院起诉，要求西北公司偿还货款。
以上事实有《工矿产品购销合同》、《房屋租赁合同》、《租金分配及欠款偿还合同书》、《还款担保书》、调查笔录、庭审笔录等证据在案证实，足以认定。
针对当事人上诉与答辩，以及庭审中的举证、质证和辩论，本院认证及评析如下：
一、关于《房屋租赁合同》的效力问题。本案《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，当事人的约定除违反法律禁止性规定无效或因受欺诈而违背其真实意思表示无效或因重大误解、显失公平而被撤销外，均为有效约定，应受法律保护，对缔约者有约束力。上诉人长虹公司提出，房屋租赁未到房地产管理部门办理登记，以此主张租赁合同无效，其理由不能成立，本院不予支持。其理由如下：第一，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《西安市房屋租赁条例》、建设部《城市房屋租赁管理办法》的有关规定，对房屋租赁实行备案登记制度。第二，孙某某与长虹公司签订《房屋租赁合同》没有违反法律禁止性规定，未在法定的期限内到房地产管理部门办理备案登记手续，并不影响合同成立的效力。但事后按房地产管理部门的通知补办了手续，是房地产管理部门对其补办行为的认可。第三，合同解除需双方协商一致，除法律规定的解除条件和合同原定解除条件外，任何一方都不得终止合同。长虹公司单方解除合同行为违反双方约定。
二、关于租赁房屋是否退还孙某某的问题。上诉人长虹公司提出，租赁房屋交给张建，就是退还了孙某某；以张建是孙某某的代理人为由主张出租房已退还孙某某的理由不能成立。理由如下：第一，在本案中，张建行为没有证据证明是孙某某《房屋租赁合同》的代理人。第二，没有证据表明张建接收房屋孙某某应当知道。第三，张建与长虹公司房屋交接关系，陕西省西安市中级人民法院的民事判决书中已经确认是财产管理关系。
本院认为，长虹公司与孙某某以及嘉特公司分别签订的《工矿产品购销合同》、《房屋租赁合同》、《租金分配及欠款偿还合同书》、《还款担保书》，是各方当事人的真实意思表示，符合法律规定，合同有效，依法应受法律保护。孙某某与长虹公司签订的《房屋租赁合同》，双方于1997年7月9日起实际履行。长虹公司将租赁物交与张建，主张是将租赁物退还孙某某的证据不足，单方中止合同不符合解除合同的法定和原定条件，其行为违反了双方合同的约定，应承担违约的赔偿责任。房屋租赁实行备案登记制，房地产管理部门通知补办了手续，是对备案登记的认可，不影响房屋租赁合同成立，长虹公司主张合同未办理房屋租赁登记手续无效的理由不能成立。原判认定双方未到房地产管理部门办理租赁登记手续，致纠纷发生，双方均有过错，依法应当承担相应责任的判决不当，应予纠正。现双方已无再继续履行合同的条件，应终止《房屋租赁合同》履行。长虹公司在本案中的行为违反了双方合同的约定，根据公平原则，应承担赔偿责任。综上所述，原判认定事实基本清楚，但实体处理不当，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项之规定，判决如下：
一、撤销四川省绵阳市中级人民法院(1999)绵法经初字第X号民事判决和(2000)绵经再字第X号民事判决；
二、终止长虹公司与孙某某签订的《房屋租赁合同》履行；长虹公司从1997年7月9日起至房屋交还孙某某止给付房屋租金(按房屋租赁合同约定)，不足一年的按3.083万元／月计算；
三、孙某某偿还长虹公司货款人民币120.642万元；
四、本判决生效后30日内，长虹公司对租赁房屋及租赁房内的设备按双方房屋移交清单修复，退还孙某某。
五、长虹公司赔偿孙某某人民币37万元的损失(按一年的房屋租金计算)。
本案一审、再审一审、二审诉讼费共计（略）元由长虹公司承担。
审判长向杜梅
审判员邓启斌
代理审判员李某
二○○一年七月三十一日
书记员张忠
