上诉人（原审被告）：范某，女，汉族，X年X月X日出生。

委托代理人:邓玉杰，河南魏征律师事务所律师，特别授权。

被上诉人（原审原告）：段某，男，汉族，X年X月X日出生。

委托代理人:彭泽蓉，河南金稻律师事务所律师，特别授权。

原审被告:董某，女，汉族，X年X月X日出生。

上诉人范某因与被上诉人段某以及原审被告董某饭店转合同纠纷一案，不服洛阳市X区人民法院（2011）老民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。上诉人范某的委托代理人邓玉杰，被上诉人段某的委托代理人彭泽蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：范某面儕(阳阳快餐店)位于本市X区X路X路交叉口，系个体工商户，经营人为范某，其工商登记字号为:洛阳市X区范某面庄。执照有效期为:2005年8月4日至2010年6月1日。2009年4月14日，段某与范某、董某(范某之女)签订范某面儕(阳阳快餐店)转让协议一份，该协议约定:范某、董某以x元将范某面儕(阳阳快餐店)即洛阳市X区范某面庄一次性转让给段某;范某面儕位于洛阳市X区X路X路交叉口，该房剩一年余(2010年6月)租赁期满，期满后范某、董某应无条件为段某续签房屋租赁合同；段某经营中，范某、董某反悔，转让金加倍退还段某;段某在经营中如出现合同无法续签，范某、董某赔偿段某两万伍仟圆整。协议签订后双方各自按合同约定履行了合同义务，该饭店由段某经营。2010年6月1日租赁期届满后该处房屋的原出租方要求收回该处房屋，导致段某受让的范某面儕(阳阳快餐店)无法经营，段某遂诉至法院。

原审法院认为：原告段某与被告范某、董某签订的饭店转让合同是双方真实意思表示，合法有效。双方均应按合同约定履行各自义务。原、被告双方在合同中明确约定用于饭店经营的房屋租赁期满后范某应无条件为段某续签房屋租赁合同，如出现合同无法续签，赔偿段某x元。现房屋租赁合同到期后，房屋所有权人不再出租，致使原告段某从被告范某处受让的饭店房屋无法续租，饭店无法经营，故原告段某要求被告范某赔偿其损失x元的诉讼请求，符合合同约定，且不违反法律规定，本院予以支持。关于原告提出要求被告董某与范某共同赔偿损失的x元的诉讼请求，虽然被告董某在范某面儕(阳阳快餐店)的转让协议上签署自己的名字，但从该饭店的工商登记显示，该饭店系范某个人经营，且庭审中原告段某未提交被告董某系该饭店的业主或实际经营人的相关证据，被告董某对此亦不予认可，故原告段某的该项诉讼请求，本院不予支持。关于被告范某提出导致房屋不能续租的原因是房屋屋产权人不再将该房屋对外出租造成，属客观上造成该协议无法完成，应属不可抗力，可免除责任的抗辩理由，根据《中华人民共和国合同法》一百一十七条第二款规定:“本法所称不可抗力，是指不能预见，不能避免并不能克服的客观情况。”对本案中被告范某订立饭店转让合同时，其应该预见到在租赁合同到期后房屋所有权人有可能不续租，对事情的后果其完全可以避免、克服，故该案不构成不可抗力，被告范某的该抗辩理由不成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下:一、被告范某于本判决生效后十日内支付原告段某赔偿款x元；二、驳回原告段某的其他诉讼请求。本案受理费430元，由被告范某全部负担(原告已垫付，待执行时由被告范某付给原告段某430元)。

范某提起上诉称：一、原审判决缺乏事实理由。双方签订转让协议第二条已经注明该房屋的租赁期限还有一年有余，这实际已经确认了上诉方已尽了告知义务，被上诉人对此是明知的。依据《合同法》第118条规定:当事人因不可抗力不能履行合同的，应及时通知对方，可免除责任，这一法律规定中的“不可抗力”，依据《合同法》第117条的解释是指:不能预见，不能避免，并不能克服的客观情况。该条规定，符合上诉方与被上诉方当时签订该协议的客观情况。因为双方都不能保证让房屋产权人在期限到期后，必须把该房屋继续出租给被上诉人使用。因此，签订这种协议并没有实际意义，但该协议被支持的话，那么它必然导致法律所规定公平原则。二、被上诉人所获得的x元是违约金，还是不当得利如果是违约金，那么违约金是对违约一方在主观上故意犯错，客观上不主动纠正错误的惩罚。本案中，上诉人不光作了工作，还花了大量的金钱，已尽了全力。但由于出租方不愿向外出租，导致双方的协议因意志之外的因素不能实现。那么，上诉人的错误在哪没有错，何来究被上诉方拿到的违约金算什么是不是不当得利综上所述。上诉人认为:原审判决不公，在双方都有过错的情况下，让上诉人一方承担责任显失公平。恳请二审人民法院查明事实，依法改判或发回重审，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。

段某辩称：原审判决事实清楚，理由充分。首先，答辨人与上诉人所签订的饭店转让合同是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。其次，答辩人与上诉人在合同中明确约定用于饭店经营的房屋租赁期满后范某应无条件为段某续签房屋租赁合同，如出现合同无法续签，赔偿段某x元。现房屋租赁合同到期后，上诉人范某并没有按约保障为答辩人段某续签租赁合同，导致答辩人受让的饭店无法经营。答辩人以此合同约定要求上诉人范某赔偿x元损失，不仅符合合同约定，而且不违反法律规定，一审予以支持，并无不当。再则，上诉人范某不能为答辨人续签租赁合同，不属不可抗力。因为根据《合同法》第一百一十七条第二款“不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”，而答辩人与被答辩人在双方签订饭店转让合同中，就明确约定:范某无条件为段某续租的义务，以及不能续租所应承担的法律后果，所以，对不能续租上诉人范某在双方签订转让合同时就已预见，不符合不可抗力的成立实质要件，不能免除其应承担的违约责任。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决公正合理，请二审依法予以维持，驳回被答辩人的上诉请求。

董某未进行答辩。

本院经审理查明的事实与一审认定一致。

本院认为：段某与范某所签订的饭店转让协议，系双方真实意思表示，合法有效。法律上所规定的不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，而本案中双方在签订转让协议时，已意识到该房屋剩余租期只有一年多，存在租赁期限届满后可能会无法继租的潜在风险，因此，双方在协议第七条专门约定如合同无法续签时须赔偿段某x元，基于此，双方才最终达成饭店转让协议。故范某主张合同无法续签系因不可抗力造成，其不应当承担赔偿责任，理由不能成立，本院不予支持。一审根据转让协议约定的内容，判令范某支付段某x元，并无不当，本院予以维持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费430元，由上诉人范某负担。

本判决为终审判决。

审判长李太山

审判员赵群兴

代审判员赵国欣

二0一一年八月二十四日

书记员陈秋红