上诉人（原审原告）浚县X村X组。

代表人李某某，职务组长。

委托代理人邢全峰。代理权限为代为承认、放某、变更诉讼请求，进行调解，代收法律文书。

委托代理人贾辉，浚县黎阳法律服务所法律工作者，代理权限为一般代理。

被上诉人（原审被告）马某。

委托代理人王学方，浚县X镇法律服务所法律工作者，代理权限为代为承认、放某、变更诉讼请求，进行调解，代收法律文书。

上诉人浚县X村X组与被上诉人马某房屋租赁合同纠纷一案，浚县X组于2009年6月9日向浚县人民法院提起诉讼，浚县人民法院于2010年3月15日作出（2009）浚民初字第X号民事判决，浚县X村X组、马某均不服判决，向本院提起上诉。本院审理后于2010年8月31日作出（2010）鹤民三终字第X号民事裁定，将该案发回浚县人民法院重审。浚县X组成合议庭，于2011年4月1日作出（2010）浚民初字第X号民事判决，浚县X村X组不服，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2011年7月19日公开开庭审理了本案。上诉人浚县X村X组的代表人李某某及其委托代理人邢全峰、贾辉，被上诉人马某及其委托代理人王学方到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

浚县人民法院一审审理查明：2002年，马某与时任北街X村X组长的李某山签订了房屋租赁合同，租房三间，租金每年为3600元，租期自2002年1月2日至2012年1月1日止，租赁期限为10年。合同签订后，原告将涉案房屋交给马某使用，马某于2004年12月份以前，分三次交给时任第六村X组长的李某山2002年1月2日—2004年12月16日房屋租赁费共计x元。2007年3月29日,原告以房屋租赁合同纠纷为由，起诉马某、李某山至浚县人民法院，要求确认该房屋租赁合同无效。2007年10月22日,浚县人民法院经过审理，以北街X村X组长在签订合同时违背民主议定原则，损害了原告第六村X组的利益为由，判决确认该房屋租赁合同为无效合同，并要求被告马某在判决生效后十日内返还原告的三间房屋。被告马某上诉于鹤壁市中级人民法院，鹤壁市中级人民法院于2008年4月7日作出维持原判的判决。2008年5月16日,马某将占用的房屋交给原告。2009年6月10日,原告提起诉讼，要求被告返还依无效租赁合同取得的利益x元。

浚县人民法院一审认为：原告与被告签订的房屋租赁合同已被人民法院判决确认为无效合同。关于涉案房屋返还问题和2004年12月16日前的租赁费问题，已经（2007）浚民初字第X号民事判决书及（2008）鹤民三终字第X号民事判决书处理，本庭不再审理。合同无效后，承租人支付占有房屋期间的使用费，是返还依无效合同取得财产的一种方式。依照无效合同的处理原则，承租人应返还依无效合同取得的财产，包括实际占有房屋所获取的占有利益。占有利益为无形财产，承租人只能采用折价补偿的方式，即支付房屋作用费予以返还。故被告应当支付自2004年12月16日起至2008年5月16日止期间的合理使用费用。关于房屋使用费数额确定问题，本院认为房屋租赁合同是一个持续性合同，房屋使用费数额参照本院依职权调取租赁诉争房屋人刘佩文询问笔录对2004—2005年诉争房屋每间房屋每月的租金数额，且考虑到被告租赁房屋时对房屋进行了维修，结合当时的市场租赁价格，如近邻王殿铭的房屋租赁价格，本院认为讼争房屋的使用费金额以每间每月200元为宜，自2004年12月16日起至2008年5月16日止租赁费共计x元。对原告超出部分的诉讼请求，不予支持。被告辩称房屋使用费应按照原房屋租赁合同确定的租金价格每间每月100元支付，该租金价格显然与当时市场房屋租金价格不相适应，按照合同约定的租金标准支付使用费，与被告获取的占有利益不相适应，显失公平，故对被告该辩称意见，本院不予采纳。

浚县人民法院一审判决：一、被告马某于判决生效后十日内给付原告浚县X村X组房屋使用费x元；二、驳回原告浚县X村X组的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2629元，由原告浚县X村X组负担2234元，被告马某负担395元，被告负担部分，暂由原告垫付，待判决生效由被告给付原告。

浚县X村X组上诉称：1、一审法院不采信依法成立的价格认证中心的结论，而采信个别证人的证言，明显错误。2、房费计算的起止时间错误，应从2002年1月2日起至2008年5月16日向六组交房时止。

马某辩称：一审法院判决认定的数额太高，考虑到本案实际情况，未提起上诉，请求驳回上诉，维持原判。

双方当事人在二审期间均未提交新的证据。

本院经开庭审理，审查当事人在一审提交的证据，并充分听取当事人的诉辩意见，确认浚县人民法院一审认定的本案事实成立。

本院认为：上诉人浚县X村X组与被上诉人马某双方签订的房屋租赁合同已确认为无效合同，承租人应返还无效合同取得的财产，故被上诉人马某应支付房屋使用费，关于房费的计算时间，因时任浚县X村X组的代表人李某山已分三次收房屋租赁费x元已收到2004年12月份以前，被上诉人马某已于2008年5月16日将占用的房屋交给上诉人浚县X村X组，故原判计算的房屋实际使用费的起止日期并无不当，上诉人浚县X村X组要求被上诉人马某从2002年1月2日起交房费的理由不能成立。关于浚县价格中心（2009）X号价格鉴定结论书，系上诉人浚县X村X组单方委托，被上诉人马某不予认可，鉴定书上鉴定评估师孟凡修未到现场勘验鉴定标的物且调查勘验笔录询问人及被询问人多处未签字，鉴定程序违法。一审法院依职权调取租赁诉争房屋人刘佩文询问笔录证明诉争房屋每间每月的租金数额，对照近邻王殿铭的房屋租金价格，且考虑到被上诉人马某租赁房屋时对房屋进行了维修，结合当时市场租赁价格，以每间每月200元的价格确定并无不当。故上诉人浚县X村X组的上诉理由不能成立。原判认定事实清楚，适用法律正确，经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2295元，由浚县X村X组负担。

本判决为终审判决。

审判长郑某娟

审判员岳中华

审判员徐海勇

二0一一年九月二十一日

书记员刘万强