原告湖南珈汇教育图书发行有限公司。

法定代表人张某某，该公司总经理。

委托代理人陈强，湖南百信律师事务所律师。

委任代理人周志勇，湖南百信律师事务所律师。

被告范某某，男，X年X月X日出生。

原告湖南珈汇教育图书发行有限公司（以下简称珈汇图书发行公司）与被告范某某房屋租赁合同纠纷一案，于2009年6月21日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员李双临适用简易程序公开开庭进行了审理。代理书记员朱银担任庭审记录。原告珈汇图书发行公司的委托代理人周志勇，被告范某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告珈汇图书发行公司诉称，2007年12月12日，原、被告签订合同，原告租用被告位于长沙市x路x号长沙市xx厂内面积1350平方米的仓库作为原告存放教材等图书之用，租期从2007年12月10日至2009年12月9日，租金按每月每平方米9元计算，原告支付了6个月的房租x元和5488元的税金。可原告在租用不到一个月的时间，即遇到了冰冻天气，为防止仓库倒塌，采取了对仓库加固的措施，但仓库还是在2008年1月29日发生了倒塌，原告实际使用仓库的时间仅50天。由于仓库倒塌给原告造成损失30多万元，其中图书损失就达20多万元。原告为此多次找被告协商赔偿事宜，但被告一直不予以答复，2008年7月9日，原告去函，被告也没有明确答复。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令被告返还原告租金x元和税金5488元，共计x元；由被告承担本案诉讼费用。

被告范某某辩称，原告要求返还租金是因库房垮塌引起的，库房垮塌是因08年特大低温雨雪和库房存在质量隐患造成的，司法鉴定结论亦确认该库房存在安全隐患，请求法院和原告追加库房承包方黄某柏为本案被告。被告没有单方面终止合同，库房发生垮塌后被告迅速恢复重建，并多次诚请原告续租续用，是原告不同意续租，单方终止了双方合同，自愿放弃续用权，故不应退还租金余额。另原告的诉讼请求已超过时效，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

经审理查明：2007年12月12日，被告范某某（甲方）与原告珈汇图书发行公司（乙方）签订了《合同书》一份，内容为：甲、乙双方经友好协商，乙方自愿租用甲方位于长沙市x路x号长沙市xx厂内实际使用面积为1350平方米的大号仓库，租期从2007年12月10日至2009年12月9日止，合同期为二年；租金按每月每平方米9元的单价计算，每月x元，如乙方需要发票，相关税金由乙方自行承担；甲方应保证仓库可防御水浸等意外事故，并承担意外事故赔偿责任；租赁期内，任何一方未经另一方同意，不得擅自解除合同，否则，以一个月租金向守约方支付违约金，但系出现法定之解除因素的除外。合同签订后，根据被告范某某的委托，原告珈汇图书发行公司于2007年12月24日将6个月的仓库租金x元通过银行转帐支付给了长沙市芙蓉区南天装饰材料经营部。原告同时缴纳了税金5487.16元。

双方合同在履行过程中，该仓库因雨雪天气及仓库本身存在安全隐患的原因于2008年1月29日发生垮塌，造成原告存放在该仓库的图书部分毁损。事故发生后，被告对垮塌的仓库进行了重建，并要求原告继续履行合同，原告不同意继续履行，被告遂于2008年6月底将该仓库另行出租给他人。

2008年7月8日，原告珈汇图书发行公司向被告范某某发出索赔函，内容为：“根据我公司与你签订的租房协议，我公司于2007年12月份开始租用你位于x路长沙市x厂内新建仓库用以存放我公司库存图书，并一次性支付了半年租金。在租用你仓库期间，你方仓库于2008年1月29日发生仓库垮塌事件，虽经我方与你方共同抢救，但仍造成我公司图书、其他设备设施损失及相关费用达x余元，经多次索赔，你方均以各种理由拒不赔偿，现正式将我方索赔函及损失清单函达你处，请你在2008年11月28日前赔偿我公司损失，否则我公司将保留上诉到人民法院的权力”。原告所列损失清单中包含了租金损失和税金损失。被告范某某于2008年7月9日收到上述索赔函。

另查，原告使用仓库的时间自2007年12月10日至2008年1月9日，计50天，租金为x元（x元+x元÷30天×20天）。长沙市x路x号长沙市xx厂内的仓库即合同标的物未进行相应设计、未办理施工报建手续，未办理工程质量监督手续，系违章建筑，且存在安全隐患。

上述事实有当事人陈述、合同书、委托书、银行付款回单、税务发票、索赔函、陡岭路仓库垮塌损失清单、照片及庭审笔录等证据材料在卷佐证。

本院认为：一、本案系房屋租赁合同纠纷，根据合同相对性原则，原告只列合同相对人即范某某为被告是合适的，被告主体适格；二、关于本案诉讼时效的问题，根据《中华人民共和国民法通则》的相关规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，法律另有规定的除外。本案中原告珈汇图书发行公司于2008年7月8日向被告范某某发出了索赔函，要求被告范某某赔偿图书损失及租金和税金损失等，被告已于2008年7月9日签字确认收到该索赔函。因此，原告珈汇图书发行公司于2010年6月21日向本院起诉主张权利未超过两年的诉讼时效；三、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中合同标的物即长沙市x路x号长沙市xx厂内的仓库未办理报建手续，亦未取得建设工程规划许可证，因此，原、被告双方签订的租赁合同无效。原告要求被告返还余下租金x元（x元-x元）的请求符合法律规定，本院予以支持；三、对于税金损失的问题，本案中原、被告在签订合同时，原告作为租赁方，没有尽到合理的审查义务，未能及时发现被告提供的租赁物没有合法的报建手续及未取得建设工程规划许可证，原告对合同的订立存在一定过失，应承担相应的民事责任，因此，本院对原告要求被告赔偿的税金损失部分予以支持，本院酌定被告赔偿原告50％的税金损失2744元。

综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：

一、被告范某某在本判决发生法律效力之日起10日内返还原告湖南珈汇教育图书发行有限公司租金x元；并赔偿原告湖南珈汇教育图书发行有限公司税金损失2744元；

二、驳回原告湖南珈汇教育图书发行有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费1253元，因适用简易程序审理减半收取627元，由被告范某某承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。

审判员李双临

二○一○年八月三十日

代理书记员朱银附法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百三十四条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。

当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。

宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。

《中华人民共和国民法通则》

第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。

《中华人民共和国合同法》

第五十二条有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院应予支持。