湖南省衡阳市中级人民法院

行政判决书

（2011）衡中法行终字第X号

上诉人（原审被告）衡南县房产管理局。所在地：衡南县X镇X路。

法定代表人周某某，男，该局局长。

委托代理人秦某，男，X年X月X日出生，汉族，该局法规股股长，住（略）。

委托代理人胡朝阳，湖南溥天律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）衡阳市蒸湘供销合作社。所在地：衡阳市X路X号。

法定代表人郭某某，该社主任。

委托代理人文某某，男，X年X月X日出生，汉族，该社党支部书记，住（略）。

委托代理人谢力平，湖南居安律师事务所律师。

原审第三人刘某甲，女，X年X月X日出生，汉族，居民，住（略）。

原审第三人罗某某，女，X年X月X日出生，汉族，衡阳市青少年宫职工，住（略）。

共同委托代理人刘某乙，男，X年X月X日出生，汉族，衡阳市石鼓区政协干部，住（略），系刘某甲之兄、罗某某之夫。

原审第三人衡阳市X村信用合作联社。所在地：衡阳市X路X号。

法定代表人邬某某，该联社理事长。

委托代理人李某某，男，X年X月X日出生，汉族，该联社资产保全部经理，住（略）。

委托代理人何晓鸿，湖南莫彬彬律师事务所律师。

上诉人衡南县房产管理局（以下简称“衡南房产局”）因与被上诉人衡阳市蒸湘供销合作社（以下简称“蒸湘供销社”）及第三人刘某甲、罗某某、衡阳市X村信用合作联社（以下简称“蒸湘信用社”）房屋行政登记一案，不服衡阳市蒸湘区人民法院（2011）衡蒸行初字第X号行政判决，向本院提起上诉。本院于2011年8月26日立案受理并依法组成合议庭，于2011年9月9日公开开庭审理了本案。上诉人衡南房产局的委托代理人秦某、胡朝阳，被上诉人蒸湘供销社的委托代理人文某某、谢力平，原审第三人刘某甲、罗某某的委托代理人刘某乙，原审第三人蒸湘信用社的委托代理人李某某、何晓鸿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审认定，1991年1月1日原告蒸湘供销社（原名衡X大元头供销社，2001年10月17日更为现名）与衡南县烟草公司签订一份协议，双方约定，原告将其座落在衡阳市X路X号的2.81亩空置地中的1.34亩交由对方建综合大楼。同年12月31日衡阳市人民政府作出（91）市政土用字第X号批准书，同意将1.34亩土地划拨给衡南县烟草公司使用；同日，衡南县烟草公司在衡阳市城市规划部门办理了规建（91）X号建设用地规划许可证及红线图。1994年8月9日，原告与衡南县烟草专卖局（由衡南县烟草公司更名而来）再次签订协议约定，原告将其名下的1.47亩土地全部交给对方筹建，原告分得一层171.6平方米，二层198平方米及住宅380.4平方米，共计750平方米的房屋。该协议书甲乙双方均盖有公章，代表甲方签字的是时任供销社主任的王芳林，代表乙方签字的为时任衡阳清泉房地产综合开发公司（以下简称“清泉房地产公司”）副总经理刘某辉。协议签订后，房屋由清泉房地产公司承建，房屋建设期间，清泉房地产公司龙发工程建设指挥部与衡阳市东方龙实业发展有限公司（以下简称“东方龙实业公司”，1995年2月27日成立，法定代表人刘某乙）于1994年12月19日签订了一份虚假的集资建房协议书，之后，东方龙实业公司凭着该协议及其他相关资料，于1995年9月1日向被告申请办理产权登记手续，被告于当日将座落在衡阳市X路X号（现为船山西路X号）房屋一、二层共计410.9平方米的产权登记在东方龙实业公司的名下。1996年2月该房屋竣工并交付，之后由原告使用、租赁和收益至今。期间，原告曾多次要求刘某乙办理产权手续，刘某乙以合作建房未结算为由推诿。2009年7月1日，东方龙实业公司将产权变更登记为全国统一的房屋权属证书，证号南房权证城区字第x号；同年7月8日，东方龙实业公司（已于2002年12月11日被吊销）与第三人刘某甲、罗某某到被告处办理产权变更登记手续，将本案诉争房屋变更登记在刘某甲、罗某某的名下，房屋产权证号南房权证城区字第x号。2009年7月29日，刘某甲、罗某某持证到第三人蒸湘信用社抵押贷款260万元。2010年10月，原告蒸湘供销社因企业改制得知自己的房屋已登记在刘某甲、罗某某的名下，故诉诸法院。

原审认为，加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权人的合法权益是法律、法规赋予被告的法定职责。原告蒸湘供销社与衡南县烟草局合作建房，承建商清泉房地产公司与东方龙实业公司在建房过程中，持虚假资料到被告处将衡阳市X路X号（现为船山西路X号）一、二层共计410.9平方米房屋的产权登记在东方龙实业公司名下，事后，东方龙实业公司又二次变更登记，将该房屋产权登记在刘某甲、罗某某名下。被告在初始登记和变更登记过程中，对申请登记及变更登记资料没有尽到合理的审慎职责，使该房屋登记明显与事实不符。此外，建设部房地产业司[1990]建房管字第X号《关于县座落在市区房屋登记发证问题的请示》复函规定，县属行政、企事业单位座落在市区地域范围内的房屋一律由市房地产登记发证机关登记发证。衡阳市房产管理局衡市房权字（1990）第X号文某规定：考虑你县（即衡南县）县城未搬迁的特殊原因，凡座落在市区的党政机关和企事业单位的房屋权属证书，现委托你局颁发衡阳市统一的房屋权属证书，注册号为x。本案原告蒸湘供销社并非衡南县的机关及企事业单位且房屋座落在衡阳市蒸湘区，被告给该房屋办理产权证书属越权行为，同时被告所颁发的房屋产权证注册号不是x，而是x。被告辩称，原告的诉争并非行政诉讼，而是民事合同纠纷、原告在本案中主体不适格以及原告起诉超过起诉期限，请求依法驳回原告起诉。经查，原告请求的是依法撤销被告2009年7月8日颁发的南房权证城区字第x号房屋产权证，原告提供与衡南县烟草局签订的合作建房协议只是为了查明案件事实，并非要求解除该合作协议。至于起诉期限问题，原告自接手诉争房屋后，一直由自己使用、租赁和收益，期间虽曾多次催办产权证未成，但从无他人向原告提出异议，直到原告单位在2010年10月改制时，才知道该房屋产权已登记到刘某甲、罗某某名下。根据《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第四十一条规定，原告的起诉期限应为二年。被告的辩称理由没有事实和法律依据。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）1、4目规定，判决：撤销被告衡南县房产管理局南房权证城区字第x号房屋所有权证。案件受理费50元由被告负担。

衡南房产局不服上述判决上诉称，一审判决认定事实不清，适用法律错误，程序严重违法：被上诉人蒸湘供销社与本案房屋登记行为没有法律上的利害关系，一审法院受理不当，且其起诉超过了法定起诉期限；本案涉及众多主体之间的民事法律关系，行政诉讼应当裁定中止诉讼；本案房屋经多次变更登记，一审法院仅对被上诉人诉请撤销最后一次变更登记行为作出判决，违反了《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条。请求二审法院撤销原判，依法驳回被上诉人的诉讼请求。

被上诉人蒸湘供销社辩称，被上诉人是本案诉争房屋的所有权人，上诉人衡南房产局把属于被上诉人的房屋登记到东方龙实业公司的名下，其登记行为违法，依法应予撤销；被上诉人起诉没有超过法定期限。一审判决认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

原审第三人刘某甲、罗某某述称，被上诉人违背事实，请求二审法院查明事实，依法改判。

原审第三人蒸湘信用社述称，一审程序严重违法，第三人蒸湘信用社的权利依法应当得到保护。

经公开开庭审理查明，一审法院认定的案件事实清楚，本院予以确认。

另查明，一、东方龙实业公司法定代表人刘某乙，即为清泉房地产公司副总经理刘某辉；二、东方龙实业公司、清泉房地产公司均座落在衡阳市区且不隶属衡南县管辖的企事业单位；三、刘某乙系刘某甲之兄、罗某某之夫；四、衡阳市X路X号（即船山西路X号）房屋一、二层410.9平方米的国有土地使用权现仍登记在被上诉人蒸湘供销社名下。上述事实已经庭审质证，各方当事人均无异议，可予认定。

本院认为，建设部[1990]建房管字第X号《关于县座落在市区房屋登记发证问题的请示》复函规定，“县属行政、企事业单位座落在市区地域范围内的房屋一律由市房地产发证机关登记发证”；《城市房屋权属登记管理办法》（1998年1月1日施行）第四条第二款规定，“申请人应当按照国家规定到房屋所在地的人民政府房地产行政主管部门申请房屋权属登记，领取房屋权属证书”，第六条规定，“房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则”；《房屋登记办法》（2008年7月1日施行）第四条第一款规定，“房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理”。上述法规、复函对房屋登记机关的权限和属地管辖原则作了明确规定。衡阳市房产管理局衡市房权字（1990）第X号文某对衡南县所属党政机关、企事业单位座落在衡阳市区的房屋登记权限和范围也作了明确授权和规定：考虑你县县城未搬迁的特殊原因，凡座落在市区的党政机关和企事业单位的房屋权属证书，现委托你局颁发衡阳市统一的房屋权属证书，注册号为x。上诉人衡南房产局是衡南县人民政府房屋登记行政主管部门，依法只能在其所辖区域内和授权范围内行使职权，法律没有授权的即为禁止的无效行为。东方龙实业公司座落在衡阳市城区，也不是衡南县辖区内的企事业单位，上诉人衡南房产局却在该公司没有国有土地使用权证等房屋登记必备要件的情况下，超越职权于1995年9月1日为该公司办理房屋登记手续，将原属于被上诉人蒸湘供销社的房屋登记在东方龙实业公司的名下，给东方龙实业公司颁发了衡南所字第x号房屋所有权证；2009年7月1日，上诉人为东方龙实业公司办理了全国统一的房屋权属证书，证号南房权证城区字第x号；同年7月8日，又为东方龙实业公司办理了产权变更登记手续，将诉争房屋变更登记在刘某甲、罗某某的名下，房屋产权证号南房权证城区字第x号，上诉人的行为违反了上述法规的规定，是无效的行政行为。无效行政行为自始无效，因此原审判决撤销上诉人衡南房产局南房权证城区字第x号房屋所有权证具体行政行为不妥，依法应予纠正。上诉人称被上诉人与本案房屋登记行为没有法律上的利害关系、起诉超过了法定起诉期限，现已查明被上诉人自接手诉争房屋后，一直使用、租赁和收益至今，期间虽曾多次催办产权证未成，但从无他人向其提出权属异议，2010年10月被上诉人改制时，在得知诉争房屋产权已登记到刘某甲、罗某某后，遂诉诸法院，因此被上诉人与本案有着法律上的利害关系，且其起诉没有超过法定期限，故上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持；上诉人关于一审法院仅对被上诉人诉请撤销最后一次变更登记行为作出判决，违反了《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条规定的主张，因本案被诉具体行政行为为无效行政行为，无效的行政行为自始无效，《规定》并未列举上述情形，因此本院对上诉人该项主张不予采信。综上，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条（二）项、《最高人民法院关于执行若干问题的规定》第五十七条第二款（三）项之规定，判决如下：

一、撤销衡阳市蒸湘区人民法院（2011）衡蒸行初字第X号行政判决；

二、确认上诉人衡南县房产管理局颁发的南房权证城区字第x号房屋所有权证之具体行政行为无效。

本案二审受理费50元，由上诉人衡南县房产管理局负担。

本判决为终审判决。

审判长罗某蓉

审判员肖大鸣

代理审判员陶刚

二0一一年九月二十七日

书记员李某锋

附适用法律条文

《中华人民共和国行政诉讼法》

第六十一条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：

（二）原判决认定事实清楚，但适用法律、法规错误的，依法改判。

《最高人民法院关于执行若干问题的规定》

第五十七条有下列情形的，人民法院应当作出确认被诉具体行政行为违法或者无效的判决：

（三）被诉具体行政行为依法不成立或者无效的。