原告（反诉被告）余某某，男，汉族，X年X月X日生。

被告（反诉原告）陈某某，男，汉族，X年X月X日生。

委托代理人张某某（陈某某之妻），X年X月X日生，汉族，高中文化程度，本县X街居委会干部，住（略）。

委托代理人李某，男，X年X月X日生，汉族，大学文化，商城县建设局干部，住（略）。

原告（反诉被告）余某某与被告（反诉原告）陈某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告余某某、被告陈某某的委托代理人张某某、李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告余某某诉称：2009年2月22日，原、被告双方签订房屋租赁协议，约定被告将座落于商城大道北段制鬃厂对面的房屋一处租赁给原告经营防盗门业务，租赁期限为5年，从2009年3月15日起至2014年3月15日止，每年租金x元。我为装修该房屋开支x元。现在合同刚履行两年，被告却要收回房屋，另租高价。2011年3月2日，被告将原告租用的房屋砌上围墙，导致原告不能经营；3月15日，被告不允许原告开门营业；3月19日，被告带人将原告经营的商品、材料等抛甩到门外，造成损坏和丢失，并将房门加锁至今，当时原告向“110”报警。被告肆意违约，给原告造成较大经济损失，经与被告多次协商未果。为此依法起诉，要求判令被告继续履行合同，责令被告按约定支付违约金x元，责令被告赔偿原告经营损失每天350元，从2011年3月2日起至原告恢复正常经营止，责令被告赔偿原告商品及材料损失3000元，由被告承担本案诉讼费用。

被告陈某某答辩并反诉称：原、被告双方于2009年2月22日经平等协商一致，签订了《房屋租赁协议》，我将两间房屋租给原告余某某使用，租期为五年，每年租金x元，实际房租从2009年3月15日起计算，并约定第一年一次性交两年房租x元。合同履行期间，原告一开始就拖拖拉拉，不讲诚信，每一次就没有按照约定支付房租，只付了x元，直至今日，两年租期已满，仍欠租金2000元。今年3月2日，因城市建设需要，经县住建局批准，商城县祥源城市建设投资有限公司在本案争议房屋东边及南边拉了围墙，在里面建临时售楼部，原告租赁的房屋被围墙遮挡。又到了交付租金的时候，我多次找原告协商，要求他给付今年的租金和所欠租金，但原告以房屋前面建了围墙、生意不好做了为由，拒不支付，且另行与他人协商租房事宜。3月19日，我再次找到原告，要求其履行合同，但原告胡搅蛮缠，为了维护我的合法权益，当着原告及其妻子、岳父母的面，将原告放在租赁房屋内的工具、材料搬到门外，并且轻拿轻放，未造成商品及材料损伤。我认为：原告拖欠租金并拒绝支付今年的租金，违约在先，因此，原告要求我向其支付x元违约金、赔偿其停止经营期间的损失并赔偿其商品及材料损失3000元的诉讼请求没有事实依据，不应得到人民法院的支持，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。同时，要求人民法院支持我的反诉请求，判令解除双方签订的《房屋租赁协议》，责令反诉被告给付所欠房屋租金2000元，责令反诉被告依约支付违约金x元，由反诉被告赔偿我因房屋闲置所造成的房租损失（按照同地段同时期的房租计算），由反诉被告赔偿我原有的白铁皮大门两幅价值3000元，本案本诉及反诉费用由反诉被告承担。

针对反诉原告陈某某的反诉，反诉被告余某某辩称：我们双方签订《房屋租赁协议》后，经过反诉原告的同意，我第一年给付了房租x元，第二年给付了x元，两年房租已付清，不存在拖欠房租的事实。因反诉原告不顾合同约定，要求将房租涨到每年x元，我不同意，反诉原告就于今年3月15日不许我开门经营，并于3月19日带人强行将我租赁房屋内的商品及材料搬至门外，且将门加锁至今。房屋租赁协议签订后，从安全考虑，在与反诉原告口头协商并经其同意的情况下，我将房屋原来的白铁皮门换成了安全性更高的卷闸门。因此，反诉原告要求我给付其所欠租金2000元、向其支付违约金x元、赔偿其房屋闲置所造成的房租损失、赔偿其两幅白铁皮门价值3000元的反诉请求，没有依据，请求人民法院驳回反诉原告的反诉请求，支持我的诉讼请求。

原告余某某为支持其诉讼请求，向本院提交证据如下：

1、原、被告双方于2009年2月22日签订的《房屋租赁协议》一份，拟证实，原、被告在协议中约定了租赁期限，租金数额及支付方式、违约责任等，进而证实被告陈某某在要求增加房租遭到拒绝的情况下，将原告的商品及材料清理出租赁房屋并将门加锁是违约行为。

2、由原告整理的其与被告之妻张某某于2011年3月8日、3月14日、3月15日通话记录各一份及光碟一张，拟证实，从3月8日开始，被告之妻张某某就要求原告将房租涨至每年x元并限期交款，否则让原告交回租赁房。

3、被告陈某某于2010年3月17日出具的房租费收条一张，收款x元，拟证实原告未拖欠房租费，不存在违约行为。

4、照片21张，拟证实被告方将原告的商品及材料清理出租赁房屋，堆放在门前砂土堆上，是违约行为且造成原告商品及材料损失。

被告陈某某为支持其答辩及反诉请求，向本院举交如下证据：

1、证人童某甲、童某乙的证言材料各一份、原告余某某与童某甲签订的《房屋租赁协议》两份，拟证实，原告余某某于2011年3月10日就与童某乙谈租房事宜，因童某乙未租，又找童某甲租房，并于3月20日签订了《房屋租借协议》，说明原告早已不想再租用被告的房屋。

2、证人匡某某、易某某的证言材料各一份，拟证实，在将原告的商品及材料搬出房屋时，都是轻拿轻放，并未造成损坏。

3、证人詹某某的证言材料一份，拟证实，原告租用的房屋其中一间是由被告自己装修的，支出装修费用8330元。

4、照片11张，拟证实，原告租用的房屋被售楼部围墙遮挡，经营环境恶化，原告已不想租用该房屋，并且已租用他人房屋继续经营。

5、商城县建设局临时许可证等相关资料，拟证实，拉围墙是市政建设的需要，是必须的，而不是被告的行为。

针对原告余某某的举证，被告陈某某的质证意见如下：

1、双方签订的《房屋租赁协议》属实。

2、通话内容基本属实，但有些话没有写上，包括限定的交房租x元的期限。

3、房屋租赁费收条属实。

针对反诉原告陈某某的举证，反诉被告余某某的质证意见如下：

1、与童某乙、童某甲协商租房属实，但不是3月10日开始找的，而是在3月15日被告方不许我经营后，在没有办法的情况下，才另租他人房屋，3月19日被告将门加锁后，我于3月20日和童某甲签订房屋租赁合同。

2、匡某某、易某某的证言属实，但他们不是专业人员，虽然轻拿轻放，但仍然给商品及材料造成划痕，销售时存在降价损失。

3、被告装修房屋，花多少钱都与我无关，我只是租房。

4、照片属实，但并不是因为经营环境恶化，而是因被告要求房租涨的太高，我在3月8日还向被告方要求按约定交房租，而被告方坚持涨到x元，否则收回房屋，我在逼不得已的情况下，另租房屋经营。

5、拉围墙、建售楼部虽有城建局许可，但是因为被告将其二楼、三楼租给开发商引起的。

结合原、被告双方的陈某、举证、质证，本院综合认证并确认本案事实如下：

2009年2月22日，原告余某某与被告陈某某经协商后自愿签订《房屋租赁协议》，被告将其位于赤城路X路交叉口、座北朝南楼房一层两间门面租给原告经营防盗门，约定租赁期限为五年，从2009年3月15日起至2014年3月15日止，每年租金x元，第一年一次性交两年房租x元，以后一年一交，并约定了双方的权利、义务，如一方违约，应承担协议金额50%的违约金。协议签订后，原告第一年向被告交房租x元，第二年交房租x元（含补交第一年房租2000元），双方履行租赁协议无争议。2011年3月，商城县祥源城市建设投资有限公司租用被告楼房二层、三层做项目部，并经商城县建设局批准，利用被告房屋东侧空地（城市绿化用地）建临时售楼部，因施工需要，于3月2日沿路拉起围墙，原告租用的房屋亦被围墙遮挡。3月8日起，原、被告双方因该年度的房租问题多次电话联系，因原告要求按协议约定交付x元，而被告方坚持将房租涨至x元，否则让原告交回房屋，双方未能达成一致意见。3月15日，被告之妻张某某到原告租房处要求原告关上店门、停止经营。3月19日，张某某带人将原告租用房屋内的商品、材料等清理出租用房屋，并将房门加锁至今。3月20日，原告另租他人房屋继续经营。原、被告双方因赔偿问题未能达成一致意见，原告诉至本院，要求判如所请。诉讼中，被告提起反诉。本案在庭审中，原告因房屋租赁协议已不能实际履行，同意解除双方的《房屋租赁协议》;被告因原告举证的房屋租金收条，亦放弃要求原告余某某给付所欠房租2000元的反诉请求。本案经多次调解，双方未能达成一致协议。

本院认为：依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告双方自愿签订《房屋租赁协议》后，原告余某某虽未按约定第一年一次交清两年房租x元，但在第二年交房租时补齐，被告陈某某亦收取，双方并未因此发生纠纷，视为被告对原告的行为认可。被告方在要求原告增加房租、未得到原告认可的情况下，将原告的商品及材料清理出租赁房屋并将房门加锁，显属违约，依法应承担相应的违约责任；因被告方的行为，导致尚有三年房屋租赁期限不能履行，因此，原告要求被告交付违约金的诉讼请求中合理部分，本院应予支持，标准酌定为未履行租期租金的30%；因城市建设的需要，他人拉围墙的行为，导致原告在3月2日至3月15日间不能正常经营，虽有经营损失，但不能归责于被告方，3月15日以后属下一个租赁年度，且被告方将租赁房门于3月19日加锁后，原告于3月20日即另租房屋经营，因此，原告要求被告赔偿经营损失的诉讼请求，本院不予支持；原告未能举证证实其商品及材料在搬动过程中造成损伤，其依法应承担举证不能的不利后果，因此，原告要求被告赔偿商品及材料损失3000元的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。反诉原告陈某某要求解除双方签订的《房屋租赁协议》的诉讼请求，因双方的租赁合同已无法继续履行，且反诉被告余某某亦同意解除租赁协议并已另租房经营，本院予以支持；反诉原告的举证不能证实反诉被告存在违约行为，而是因反诉原告方违反协议约定，在与反诉被告协议上涨房租不成的情况下，将反诉被告的商品及材料搬出租赁房，并将房门加锁，导致房屋租赁协议不能履行，因此，反诉原告要求反诉被告支付违约金x元的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持；反诉原告的房屋闲置，是因其锁门的违约行为造成的，因此，反诉原告要求被告赔偿其因房屋闲置期间所造成的房租损失的诉讼请求，本院不予支持；原、被告双方在履行房屋租赁协议期间，反诉被告因安全需要，将原两幅白铁皮门更换为卷闸门，已经得到反诉原告的许可，且现在卷闸门仍在使用，反诉被告亦未主张拆走，因此，反诉原告要求反诉被告赔偿原有的两幅白铁皮门价值3000元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零八条、第一百一十四条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、解除原告（反诉被告）余某某与被告（反诉原告）陈某某签订的《房屋租赁协议》；

二、本诉被告陈某某于本判决生效之日起十日内向本诉原告余某某支付违约金x元；

三、驳回本诉原告余某某的其它诉讼请求；

四、驳回反诉原告陈某某的其它诉讼请求。

如本诉被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案本诉受理费100元，由本诉原告余某某负担50元，本诉被告陈某某负担50元；反诉受理费225元，由反诉原告陈某某负担175元，反诉被告余某某负担50元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。

审判长邹建中

审判员余某琴

审判员邹兴甫

二Ｏ一一年九月二十日

书记员熊德生