上诉人文＊＊与被上诉人熊＊＊、被上诉人童＊＊房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省宁乡县人民法院于2011年7月5日作出（2011）宁民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现本案已审理终结。

原审法院经审理查明：2009年11月12日，熊＊＊将属于夫妻共同财产的房屋租赁给文＊＊，双方签订了《房屋租赁协议》，协议约定：文＊＊租赁熊＊＊、童＊＊位于宁乡县X镇X路X号第一层门面两空及第二层住房，租赁三年，从2009年11月12日起至2012年11月12日止，协议期内房租不变，一层门面每月1100元，二层住房每月400元，由文＊＊每年一次性付给熊＊＊、童＊＊房租x元，实行先交钱后住房。签订合同之日，文＊＊依约向熊＊＊交清了第一年房租x元，熊＊＊依约向文＊＊交接房屋。2010年11月12日，文＊＊未如期向熊＊＊交纳下一年度房租。熊＊＊于2010年11月27日向文＊＊发出书面房租催缴通知，要求文＊＊在2010年11月30日之前支付下一年度房租。文＊＊逾期未履行支付义务后，熊＊＊于2010年12月1日向文＊＊发出解除合同通知，文＊＊于2010年12月3日收到该通知，但不予理睬，继续占用房屋从事经营活动，熊＊＊、童＊＊无奈遂向本院起诉。

另查明：文＊＊自2009年11月起替熊＊＊、童＊＊购电，熊＊＊、童＊＊生活及屋顶小灵通发射塔所用电费均系文＊＊垫付；文＊＊自合同签订之日起从未依约向熊＊＊、童＊＊支付水费；文＊＊到期拒付房屋租金后，熊＊＊、童＊＊曾在下班时间两次拉闸断电。

原审法院认为：熊＊＊、童＊＊与文＊＊签订的《房屋租赁协议》是双方真实意思表示且不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。熊＊＊、童＊＊在约定时间向被告收取下一年度租金合情合理，文＊＊经催告后在合理期限仍不履行支付房租义务构成根本违约，熊＊＊于2010年12月1日向文＊＊发出文＊＊于同月3日收到的解除租赁合同通知合法有效，故熊＊＊、童＊＊请求确认解除租赁合同有效并要求文＊＊赔偿占用租赁房屋期间损失的诉讼请求应予支持，文＊＊应当向熊＊＊、童＊＊赔偿占用房屋期间损失x元（1500元/月×7个月+50元/天×23天，暂算至2011年7月5日止）。文＊＊辩称自2009年11月起替熊＊＊、童＊＊购电3000元，并请求熊＊＊、童＊＊赔偿断电损失5000元的意见，因未提供证据予以证实且未提起反诉，其主张原审法院不予支持。文＊＊提出的其他辩解意见，因未提供证据证实，且熊＊＊、童＊＊不予认可，原审法院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款第（三）项、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、文＊＊、熊＊＊于2009年11月12日签订的《房屋租赁协议》自2010年12月3日起解除；二、由文＊＊参照约定租金向熊＊＊、童＊＊赔偿占用房屋损失x元（后段损失另行计算，直至文＊＊迁出为止），限本判决生效后3日内付清。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，减半收取75元，由文＊＊负担。

上诉人文＊＊不服原审判决，向本院提起上诉称：一、被上诉方不按合同约定履行购买电费的义务已构成违约，上诉人代被上诉方购买电费后被上诉方仍拒不支付自己所应承担的电费，上诉方完全可依照合同法的规定行使先履行抗辩权拒交房租；二、上诉人要求被上诉方将双方费用结算清楚后即会交纳房租，解除合同将会给上诉方造成巨大经济损失。

被上诉人熊＊＊、童＊＊答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

本院二审审理期间，文＊＊向本院提交二份证据：证据1、电费单两张，用以证明文＊＊交纳电费5547元；证据2、维修单及收据，用以证明熊＊＊停电导致文＊＊的损失5080元。

熊＊＊、童＊＊对文＊＊提交的证据不予发表质证意见。

本院对文＊＊提交的证据不予认证，理由如下：1、文＊＊提交的证据均不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条界定的“新的证据”的范畴；2、证据1系打印件，无法核对其真实性；3、证据2与本案缺乏关联性。

本院二审查明事实与一审查明事实一致。

本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第九十四条（三）之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”熊＊＊与文＊＊签订的《房屋租赁协议》是双方真实意思表示且不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务，文＊＊未按合同约定如期向熊＊＊交纳下一年度房租，且经熊＊＊催告后的合理期限内仍不履行合同义务，熊＊＊于2010年12月1日向文＊＊发出的解除合同通知合法有效，双方签订的合同依法予以解除。上诉人文＊＊提出的因熊＊＊未交纳电费，其不交纳房租属于先履行抗辩权的理由缺乏法律依据；另文＊＊提出要求熊＊＊支付其垫付的电费不属于本案的审理范围，可另案起诉解决。

综上，文＊＊提出的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采信。原判决认定事实清楚，适用法律正确，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审受理费150元，由上诉人文＊＊承担。

本判决为终审判决。

附相关法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判；

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