原告湖南聚鑫源商贸发展有限公司，住所地湖南省长沙市X路X号。

委托代理人潘某某，男，41岁，汉族。

被告江某，女，30岁，汉族。

委托代理人唐国忠，湖南海川（略）事务所（略）。

委托代理人聂某，女，33岁，汉族。

原告湖南聚鑫源商贸发展有限公司（以下简称原告）诉被告江某（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年6月9日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人潘某某，被告及其委托代理人唐国忠、聂某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，原、被告于2003年8月19日签订了东方时代商业广场使用权购置合同书。原告将位于长沙市X路X号“东方时代商业广场”B栋第一层X号商铺使用权出让给被告经营男女时装，使用年限为十五年，总价款为x元。双方签订的合同约定：经营期内被告不得将商铺私自转让，转租；被告应按合同规定交纳市场经营管理费，如果被告逾期30天未交清市场综合管理费，则视为乙方自动放弃商铺经营使用权，原告有权将商铺收回，本合同自动终止，乙方所交一切款项均不予退还。被告自签订合同至今没有交过市场综合管理费，并将商铺转租第三方用于配钥匙，被告的行为严重违反了合同规定。原告工作人员多次上门或电话、信函通知被告交纳相关费用并停止转租行为，而被告仍不改正。因此，原告于2009年10月15日委托湖南正方（略）事务所发（略）函通知被告，双方所签订的合同于2009年10月28日予以解除。合同解除后，被告仍未将商铺搬迁，一直使用至今。被告的行为严重损害原告的合法利益。原告为维护其合法权益特起诉至法院，请求依法判决：1、确认原告解除与被告签订的东方时代商业广场商铺使用权的购置合同行为合法有效；2、被告停止侵占原告商铺的行为，立即从原告的东方时代商业广场的x商铺中搬迁。

被告辩称，1、将门面租给第三方配钥匙，是通过原告管理部门同意批准的；2、不是自签订合同至今从未交过市场综合管理费，而是开业前就预交了三个月，原告在开业时欠被告开门费300元，至今未还；3、被告一直遵守商铺经营管理的有关规定，但原告不履行市场管理职责，不理睬业主的意见和请求，全身心利用业主和长钢打官司，几年时间里自知理亏和需要利用一千多位业主共同诉讼造声势，所以从不要业主交综合管理费，一旦国有资产到手，便妄想连弱势群体用来买门面的血汗钱也想全部榨取。故请求法院按有关法律法规对弱势群体的合法权益予以保护，对原告的不法行为给予教育，对其无理要求予以驳回，做出公正判决。

经审理查明，2003年8月，原告与长沙华铭实业有限公司（原长沙钢厂）签订了为期二十年的土地租赁合同，由原告租赁该公司在长沙市雨花区X路X号的厂区土地作为第一期开发用地，原告在该租赁土地开发建设了“东方时代商业广场”。2003年8月9日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了编号为x的《东方时代商业广场合同书》及《东方时代商业广场商铺管理公约》各一份，约定：甲方将位于长沙市雨花区X路X号东方时代商业广场B栋第一层X号商铺经营使用权出让给乙方作时装经营使用；期限为十五年，从2003年12月18日起至2018年12月18日止：转让价格为x元；经营期间，甲方同意乙方在办理必要手续后，可将商铺转让或转租给第三人，凡未办理手续的转让、转租均属无效，对私自转让、转租的，甲方有权终止合同；市场综合管理费每三个月交付一次，乙方应在该三个月的第一个月的前五天内交付，未交每天收取3‰的滞纳金，逾期15日天未交，甲方将停止供应该商铺水、电等一切配套服务，逾期30天仍未交，则视为甲方有权将该商铺收回，本合同自然终止，乙方所交一切款项均不予退还；乙方每月应缴纳市场综合管理费857元。合同签订后，被告依约向原告支付了x元的转让费及2004年12月28日至2005年3月27日的管理费2571元，原告亦将该门面交给被告使用。2003年12月6日，原告向被告出具承诺书，免除被告一年的综合管理费。2004年3月30日，原、被告双方又签订《补充协议》一份，原告对被告自购自营作出回报，无偿赠送一年经营权给被告。

2004年6月18日，湖南聚源商贸发展有限公司东方时代商业广场与东方时代商业广场业主委员会联合作出《关于商城亟待解决的几个问题的决议》，指出东方时代商城开门率只有20%，是一个严重的问题，业主购买商铺经营权本身就有对商铺自营和自租的权利与义务。同时提出为发挥管理公司整体招租的优势，提出自愿托管的方案，力争在八月中旬至九月中旬，使商城开门率达到70-80%，同时开发商决定对签订并执行了《商铺经营管理合同》的业主的商铺市场综合管理费免期延至2005年9月18日。2004年6月26日，原、被告签订了《商铺经营管理合同书》。2005年6月26日，原告与东方时代商业广场业主委员会共同发出《关于东方时代商业广场整体招商专题会议通报》，该通报指出，由于商城尚未发展起来，商铺在贬值，租金在缩水，严重威胁到业主的投资利益，提出拆除现在商铺间隔，进行整体招租方案。但该方案没有得到业主大会的通过，故该方案没有实施。2005年10月25日，原告向被告发出《通知》，要求被告支付从2005年9月19日至2005年12月18日的市场综合管理费，否则将强行清退。

2006年11月7日，长沙华铭实业有限公司（以下简称华铭公司）以拖欠土地租赁费为由，将原告诉至本院。同年11月10日，原告以华铭公司违约为由，将该公司诉至湖南省高级人民法院，要求解除双方于2003年8月2日签订的土地租赁合同，湖南省高级人民法院在受理该案后指定本院进行审理。2006年12月25日，东方时代商业广场业主委员会代表全体业主向湖南省高级人民法院提交了要求作为第三人参加原告与华铭公司租赁合同纠纷一案诉讼的申请。在本院接受东方时代商业广场业主作为第三人参加诉讼后，被告在《湖南聚鑫源商贸发展有限公司与长沙华铭公司土地租赁合同纠纷案诉讼第三人诉讼代表人推选表》上签名，同意委托肖某、李某某、张某某、李某、李某某作为业主代表参加诉讼，并授权诉讼代表有调解等多项诉讼权利，包括被告在内共有76.4%的业主在推选表上签名认可。该案在审理过程中，原告与华铭公司及第三人东方时代商业广场业主推选的诉讼代表在本院主持下经协商达成调解协议，本院于2008年1月18日作出（2007）雨民初字第X号民事调解书，内容为：1、原告与华铭公司于2003年8月2日签订的《土地租赁合同书》终止履行；2、原告承诺以东方服饰城商铺经营户业主购买商铺经营权价款的139%回购商铺经营户业主的商铺经营权，并于2009年12月31日前付清全部回购款。2009年3月1日，东方时代商业广场5名业主诉讼代表代表全体业主与原告就回购东方时代商业广场商铺经营权严格执行法院调解书所确定的义务签订了《协议书》，并由湖南聚鑫源房地产开发有限公司为原告履行《协议书》的义务提供担保。现东方时代商业广场业主中已有95%的业主与原告签订了回购商铺经营权的《合同书》，并按原购买商铺经营权款项的139%从原告处领取了回购款项（其中有68位业主要求在原告新建项目中优惠购房未领款，但已办理了优惠购房手续）。但被告至今未与原告签订解除经营权回购合同，经原、被告多次协商未果，原告于2009年10月15日委托湖南正方（略）事务所发（略）函给被告，通知双方所签订的合同于2009年10月28日予以解除。但被告既没有通过诉讼或仲裁确认原告解除合同的行为无效，也未搬迁商铺，且一直使用至今。故酿成本案纠纷。原告遂于2010年6月9日向本院起诉，诉讼请求为：1、确认原告解除与被告签订的东方时代商业广场商铺使用权的购置合同行为合法有效；2、被告停止侵占原告商铺的行为，立即从原告的东方时代商业广场的x商铺中搬迁。

另查明，东方时代商业广场的所有业主在购买商铺经营权后交纳了三个月的市场综合管理费，后由于该商业广场经营状况不佳，所有业主均未交纳市场综合管理费至今。

本案经本院主持调解，双方当事人未能达成一致意见。

以上事实，有《东方时代商业广场合同书》、《商铺管理公约》、《商铺经营管理合同书》、《催交费用通知》、《（略）函》、《补充协议》、《通知》、管理费收据、《关于商城亟待协议解决的几个问题的决议》、《关于东方时代商业广场整体招租专题会通报》、《民事起诉状》、长沙市雨花区人民法院（2007）雨民初字第X号《民事调解书》、《公告》、《诉讼第三人诉讼代表人推选表》、《协议书》、回购合同、业主商铺经营权回购情况统计表、优惠购房业主情况表及当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。

本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。（一）原、被告之间签订的《东方时代商业广场合同书》是当事人双方真实意思表示，且不违反法律禁止性的规定，当事人双方理应按照合同的约定履行各自的义务。由于东方时代商业广场在市场定位、宣传招商等诸多环节存在缺陷，在开业后经营状况一直不佳，各经营业主的开门率只有20%左右，导致包括被告在内的全体购买商铺经营使用权的业主无法获利，面临严重的投资风险。在此情形下全部业主除在签订合同时交纳了三个月的市场综合管理费外，均未再交纳市场综合管理费。因此，未交纳市场综合管理费的责任不能完全归责于被告，原告亦应承担相应的责任。（二）因原告与东方时代商业广场土地使用权人华铭公司就土地租赁事项产生纠纷，考虑到市场的经营状况，包括被告在内的占全体购商铺经营权的76.4%的业主共同委托诉讼代表申请作为第三人参加了该诉讼，经本院主持调解，原告与华铭公司及第三人东方时代商业广场购买商铺经营使用权的业主诉讼代表达成调解协议。本院依三方协议作出了（2007）雨民初字第X号民事调解书，确认由原告按东方时代商业广场购买商铺经营使用权的业主原购买价的139%回购商铺的经营使用权。该调解协议是占三分之二以上多数业主的真实意思表示，且有95%的购买商铺经营使用权的业主已依本院的民事调解书与原告签订了商铺经营权回购合同，并按原购买价的139%领取了回购款项。因此，本院（2007）雨民初字第X号民事调解书对原、被告及全体业主均具有法律约束力。同时，为减少当事人的诉累，原告应按该调解书所确定的价款比例，支付被告购买商铺经营使用权价款。（三）由于东方时代商业广场从开业以来一直经营不佳，关闭商业广场降低经营风险是多数业主的决定。超过95%的购买商铺经营使用权的业主在履行调解协议后，东方时代商业广场实际上已关闭，已不可能再恢复经营，原、被告之间的合同目的已无法实现。如本合同继续履行，不但会花费巨大的经营成本，给原告造成巨大的经济损失，而且也会给社会资源造成巨大的浪费；同时会使原告无法履行对已签约业主的承诺，损害绝大多数业主的合法权益。因此，原、被告之间的《东方时代商业广场合同书》没有必要再继续履行。故原告于2009年10月15日通知被告双方所签订的合同书于同年10月28日解除，本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条（二）项、第九十四条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：

一、确认原告湖南聚鑫源商贸发展有限公司与被告江某于2003年8月19日就长沙市X路九号东方时代商业广场B栋第一层X号商铺经营使用权签订的《东方时代商业广场合同书》于2009年10月28日解除；

二、被告江某于本判决生效之日起15日内将长沙市雨花区X路九号东方时代商业广场B栋第一层X号商铺腾空并返还给原告湖南聚鑫源商贸发展有限公司；

三、原告湖南聚鑫源发展有限公司于本判决生效之日起7日内支付被告江某x元（按已付购买商铺经营使用权款项x元×139%计算）。

如果未按本判决确定的期限履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费493元，因适用简易程序减半收取247元，由原告湖南聚鑫源商贸发展有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。

审判员隆改平

二○一○年十一月二十五日

书记员贺娟