上诉人（原审原告）邓某，男。

委托代理人毛源明，江苏沁园春（略）事务所（略）。

上诉人（原审被告）南通交通建设投资公司

委托代理人王建兵、周某某，江苏通南（略）事务所（略）。

上诉人邓某、南通交通建设投资公司（以下简称南通交建）因房屋买卖合同纠纷一案，均不服无锡市滨湖区人民法院（2010）锡滨民初字第X号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2011年5月30日立案受理，并依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院查明，1997年6月1日，无锡市先迪微电子有限公司（以下简称先迪公司）与马某某签订《房屋租赁协议》一份，约定先迪公司将其坐落于无锡市蠡园开发区西园里二区X号-1的一楼X开间房屋出租给马某某使用，租期自1997年6月1日至2012年5月30日，租金为3万元/年，以后在3万元的基础上每年递增5%，交纳期限为半年一付。2003年6月15日，先迪公司与无锡市蠡园经济技术开发区房地产开发公司（以下简称房地产公司）签订《房屋租赁协议》一份，约定先迪公司将其坐落于无锡市西园里二区BX楼底层北的房屋面积约100平方米出租给房地产公司，租期为十五年（自2003年7月1日至2018年6月30日止），租金为3万元/年，十五年租金共计45万元，于2003年7月10日前一次付清。同年7月6日，马某某与现代快餐签订《租房协议》一份，将上述5开间房屋转租给了现代快餐，租期自2003年7月6日至2012年5月30日，其余租金等条款均照马某某和先迪公司签订的房屋租赁协议执行，先迪公司并在该协议上加盖了公章。2003年，先迪公司因涉及债务纠纷，其坐落于无锡市西园里二区X号-1的房屋被南通市中级人民法院强制执行裁定给南通交建。同年11月3日，南通交建向马某某发出通知，要求一周某与其签订新的租赁合同，逾期则视为无意再租赁，租赁合同即终止。马某某收到该通知后未予答复。2004年12月16日，南通交建与先迪公司、无锡市先迪德宝电子有限公司（以下简称德宝公司）签订《租赁合同》一份，约定：南通交建将无锡市蠡园开发区西园里二区B1座二、三层及一楼中间过道出租给先迪公司与德宝公司；年租金为16万元；租赁期限自2003年11月1日至2005年10月30日止，其中2003年11月1日至2004年12月31日由先迪公司承租，2005年1月1日至2005年10月30日由德宝公司承租。

2004年12月18日，南通交建作为转让方（甲方）、邓某作为受让方（乙方）、无锡市凯尔达机械销售部（以下简称销售部）作为付款方（丙方）签订《房屋转让合同》一份，约定南通交建将坐落于无锡市西园里二区B1的房屋（房产证：锡房权证滨湖字第x号）转让给邓某，转让的标的现状：南通交建、邓某双方一致认可按现状交付；转让价格为600万元；南通交建承诺在签约之日提交其与现租赁房屋所有租赁户的租赁合同（租期不超过2005年3月），足以证明现使用房屋均为租赁使用，或南通交建交付无出租状况的法律文书；三方一致同意本合同签订之日，三方在现场交接标的物；违约处理：一方如出现违约，另一方有权终止合同并有权依法追究其违约责任。2005年5月13日，南通交建与邓某、销售部签订《补充协议》一份，约定一、订立该协议后一个月内，邓某与销售部再行给付南通交建100万元，暂留50万元用作处理法律中的事务，届时按实结算；二、南通交建交付给邓某办理产权转移的全部手续，以便于邓某自行办理产权过户；三、邓某、销售部负责以自己的名义处理与现代快餐、劳保所的事项，包括以自己的名义采取法律许可的一切方法，如若调解，必须通知南通交建到场，调解的数额同样必须经过南通交建确认；四、南通交建同意承担生效法律文书确认的数额，并适当补偿邓某、销售部的人力费用，具体方法在50万元中冲抵；五、2004年12月18日的合同条款仍然有效。上述协议签订后，销售部代邓某向南通交建付款550万元。同月18日，涉案房屋产权人变更为邓某。

原审法院另查明，邓某受让涉案房屋后，其因与马某某租赁合同纠纷一案于2005年9月12日诉至原审法院，原审法院于同年12月8日作出（2005）锡滨民二初字第X号民事判决，判令终止履行先迪公司于1997年6月1日与马某某签订的《房屋租赁协议》，马某某于判决生效后三日内将坐落于无锡市蠡园开发区西园里二区X号-1的一楼X开间房屋返还给邓某、马某某于判决生效后立即支付邓某租金x元，诉讼费4316元由马某某承担。邓某因与先迪公司租赁合同纠纷一案于2005年11月30日诉至原审法院，原审法院于2006年3月9日作出（2005）锡滨民一初字第X号民事判决，判令先迪公司于判决发生法律效力之日起三十日内迁出无锡市蠡园开发区西园里二区B1房屋，案件受理费50元及其他诉讼费300元合计350元，由先迪公司负担。邓某因与现代快餐租赁合同纠纷一案于2005年12月31日诉至原审法院，原审法院于2006年1月23日作出（2006）锡滨民一初字第X号民事调解，现代快餐租赁使用坐落于无锡市蠡园开发区西园里二区X号-1的X楼X开间房屋至2007年9月30日止。期满后现代快餐从租赁房屋中搬出；现代快餐于2006年2月15日前一次性支付邓某2005年12月31日前的房屋租金x元、现代快餐自2006年1月起每月应支付房屋租金标准为人民币3625元，于2006年6月30日、12月31日、2007年6月30日各支付x元，余款x元于2007年9月30日前支付；邓某在现代快餐经营期间负责协调处理好水、电及车库等问题，以便现代快餐正常经营。案件受理费50元及其他诉讼费300元，共计350元由邓某负担。就涉案房屋的转让余款50万元，南通交建于2009年5月7日诉至原审法院，原审法院于2009年12月17日作出(2009)锡滨民一初字第X号民事判决，扣除南通交建愿意补偿邓某、孙某某的人力费用5万元，邓某与孙某某应于判决生效后立即支付南通交建房屋转让款45万元（后经执行，邓某、孙某某已履行完毕）。

再查明，2005年7月26日，南通交建向先迪公司和德宝公司发出《通知书》，言明：无锡市蠡园开发区西园里二区B1的四层楼房已转让给邓某，为此贵单位租用该房屋应支付的房租金或使用费，由邓某收取，由邓某向贵单位主张支付房租金的权利(包括已结欠的和尚未到期的)，并行使房屋所有权人的一切权利。2008年6月10日，房地产公司与邓某签订《协议书》一份，约定房地产公司将原租用的BX楼东北底层100平方米房屋（由原蠡园开发区劳动保障所实际使用）移交邓某；房地产公司与原房屋所有权人先迪公司签订的租赁协议解除，该租赁协议中的十五年租金已付清；邓某一次性补偿房地产公司30万元。后姜某某于2008年7月28日、12月8日、2009年12月2日共向向房地产公司交款20万元，为该笔补偿款，邓某曾于2008年12月26日诉至原审法院（后该案邓某于2009年12月11日申请撤诉，原审法院于当天裁定准许）。在该案中，原审法院于2009年9月8日至房地产公司做调查，该公司（前总经理朱某某）陈述“朱某某是2007年来公司，负责至2009年4月。当时房屋是我们的，先卖给卫生局，后转给先迪公司，我们还有100多万元没收回。先迪公司出租100平方米给我公司，后我公司给劳保所使用。我公司和劳保所都是开发区的。在实际结算中，45万元租金可能与先迪公司结欠的房款相抵扣。该房屋听说是邓某拍卖得到的。邓某共付款19万元（现金），在账上可以查到的。”后房地产公司出具了一份《情况说明》，其公司实际收到姜某某代邓某支付的补偿款19万元。在本案一审中，姜某某出庭作证，其陈述向房地产公司付款20万元系受邓某委托，该款项是邓某的。

在本案中，邓某提出南通交建给其造成的经济损失按南通交建与先迪公司签订的租赁协议中约定的年租金（16万元）标准计算，请求判令南通交建赔偿其经济损失127万元并承担本案的诉讼费用。南通交建认为不存在租金问题，亦不认可邓某的计算标准。为此，邓某提出申请，要求对涉案房屋2005年4月至2008年7月期间每年每层的租金进行评估。原审法院遂于2010年11月25日委托无锡市价格认证中心进行评估。该中心于2011年3月21日作出锡价鉴法（2011）X号鉴证结论书，涉案房屋在价格鉴证基准日2005年4月至2008年7月期间的鉴证价格（出租租金）总计为235.91万元。其中，2005年4月至12月的出租租金46.05万元、2006年的出租租金67.95万元、2007年的出租租金74.99万元、2008年1月至7月的出租租金46.92万元。

上述事实，由《房屋租赁协议》、《房屋转让合同》、《补充协议》、（2005）锡滨民二初字第X号民事判决书、（2005）锡滨民一初字第X号民事判决书、（2006）锡滨民一初字第X号民事调解书、(2009)锡滨民一初字第X号民事判决书、《通知书》、《协议书》、调查笔录、锡价鉴法（2011）X号鉴证结论书等证据和当事人陈述在卷佐证。

原审法院认为，南通交建与邓某、销售部分别于2004年12月18日、2005年5月13日签订的《房屋转让合同》、《补充协议》系各方当事人真实意思表示，其内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效，对双方均具有法律约束力。根据《房屋转让合同》的约定“双方一致认可按现状交付”“甲方承诺在签约之日提交其与现租赁房屋所有租赁户的租赁合同（租期不超过2005年3月），足以证明现使用房屋均为租赁使用，或甲方交付无出租状况的法律文书”，南通交建依《房屋转让合同》向邓某交付的房屋均为租赁使用，即涉案房屋在交付时均存在租赁户。尽管南通交建未能在签约之日提交其与现租赁房屋所有租赁户（租期不超过2005年3月）的租赁合同，但至2005年5月13日双方签订了《补充协议》，此时应视为双方均已知现租赁房屋所有租赁户的租赁合同的租期已超过2005年3月，双方为此签订的《补充协议》中作出约定“暂留50万元用作处理法律中的事务……乙、丙方负责以自己的名义处理与现代快餐、劳保所的事项，包括以自己的名义采取法律许可的一切方法，如若调解，必须通知甲方到场，调解的数额同样必须经过甲方确认；甲方同意承担生效法律文书确认的数额，并适当补偿乙、丙方的人力费用，具体方法在50万元中冲抵”。该约定系双方为清退现租赁户所设，且南通交建于2005年7月26日书面通知先迪公司和德宝公司“无锡市蠡园开发区西园里二区B1的四层楼房已转让给邓某，为此贵单位租用该房屋应支付的房租金或使用费，由邓某收取，由邓某向贵单位主张支付房租金的权利(包括已结欠的和尚未到期的)，并行使房屋所有权人的一切权利”，此时，邓某在2005年5月18日取得涉案房屋所有权后当然有权就涉案房屋二、三层的房租金或使用费向先迪公司和德宝公司主张。事实上，邓某因与先迪公司租赁合同纠纷一案于2005年11月30日诉至法院时，其诉讼请求为要求先迪公司迁出租赁房屋，符合《补充协议》第三条的约定，但其诉请中并未涉及房租金或使用费，邓某的该行为可视为其怠于行使权利，由此造成的损失应由其自行承担。同时《补充协议》签订后，邓某先后于2005年9月12日、12月31日与涉案房屋一层的马某某、现代快餐就租赁合同向法院提起诉讼，该两案经本院判决、调解，马某某、现代快餐迁出租赁房屋并支付了邓某相应的租金，即邓某已通过诉讼明确并主张了涉案租赁房屋中一楼X开间的权利，邓某的该两次诉讼行为亦符合《补充协议》第三条的约定。另邓某根据其与房地产公司于2008年6月10日签订的《协议书》，为解除租赁协议补偿房地产公司30万元，通过法院向房地产公司（朱某某）作的调查笔录、房地产公司出具的《情况说明》及姜某某本人在法庭上的陈述，相互印证，形成证据锁链，可以认定姜某某受邓某之委托向房地产公司付款20万元。虽邓某与房地产公司签订该份《协议书》时未通知南通交建到场，但根据该份《协议书》，邓某应补偿房地产公司30万元，作为租赁户房地产公司（由原蠡园开发区劳动保障所实际使用）实际承租的期限为十五年，现仅承租了五年，且十五年的租金已付清，既然要解除租赁合同，则需返还租赁户已预付的十年租金（30万元）。同时，根据无锡市价格认证中心作出的锡价鉴法（2011）X号鉴证结论书，涉案房屋2008年的租金为每月每平方米26.63元。参照此鉴定结论书，《协议书》涉及的系涉案房屋BX楼底层北的房屋（面积约100平方米）2008年的年租金为x元。据此，《协议书》涉及的租赁房屋自2008年始顺延十年，总租金显然超过30万元。本案中，邓某为履行该《协议书》向房地产公司实际支付了20万元，房地产公司与原房屋所有权人先迪公司签订的租赁协议解除。邓某虽未按约通知南通交建到场，但该行为并没有扩大南通交建的损失，该付款行为及金额应属合理，且与《补充协议》的合同目的是一致的。当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。因此，从公平合理的角度，该笔20万元应由南通交建承担。

据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条之规定，作出如下判决：一、南通交建于判决发生法律效力之日起赔偿邓某经济损失20万元；二、驳回邓某的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费x元、诉讼保全费5000元、鉴定费x元,合计x元，由邓某负担x元，由南通交建负担6965元。

邓某不服原审判决，向本院提起上诉称：根据双方签订的《房屋转让合同》的约定，邓某应该于2005年4月1日起对受让的房屋享有完整的物权，但由于南通交建交付的房屋存在承租户，给邓某造成的损失应当由南通交建赔偿。2005年5月13日的补充协议是针对南通交建的违约行为采取的补救措施，邓某并没有放弃主张赔偿的权利。综上，请求依法改判南通交建赔偿经济损失127万元。

南通交建不服原审判决，向本院提起上诉并答辩称：双方签订《房屋转让合同》时对于房屋的现状是明知的，即存在承租户，之后双方通过补充协议进一步明确了房屋状况并确定了解决方案，在房屋转让过程中南通交建不存在违约行为，不需要承担赔偿责任。综上，请求撤销原判，依法改判驳回邓某的诉讼请求。

邓某辩称：南通交建交付的房屋存在瑕疵，构成违约，应当承担相应的赔偿责任，一审法院关于20万赔偿责任的判决是正确的，应当予以维持，南通交建的上诉请求缺乏事实和法律依据，请求二审法院予以驳回。

本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。

本院认为，根据《房屋转让合同》的约定可以反映，双方在房屋转让时对于房屋的现状即存在承租户均是明知的，在房屋交付时也是认可该现状的，虽然有“租期不超过2005年3月”的约定，但是根据2005年5月13日的《补充协议》可以反映，双方均已明知承租户的租期超过了2005年3月，在此基础上，双方形成了新的合意，即由邓某负责处理清退承租户的事宜，南通交建仅根据生效法律文书（调解须经南通交建确认）确认的数额承担费用，并补偿邓某为此产生的人力费用。之后，邓某与马某某、现代快餐、先迪公司之间的租赁合同纠纷均通过诉讼得以解决，邓某或享受了相应的租金收益或是放弃了相应的租金收益，但均未因清退承租户而产生需由邓某承担的费用。但是，邓某在与房地产公司解除租赁协议时，由于房地产公司实际承租的期限为十五年且已付清租金，在其仅承租了五年的情况下，邓某提前解除租赁协议则需根据房地产公司之前签订的租赁协议返还未到期的十年租金30万元，但是邓某通过与房地产公司协商，仅补偿房地产公司20万元便解除了租赁协议。虽然清退该承租户未通过诉讼解决，协商时也未通知南通交建到场确认，但是根据《补充协议》的约定，清退承租户产生的费用应当由南通交建承担，邓某的处理结果并未扩大南通交通应当承担的责任，因此邓某支付的20万元补偿款应当由南通交建承担。

综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费x元，由邓某负担x元，由南通交建负担4300元。

本判决为终审判决。

审判长吕杰明

代理审判员王正和

代理审判员缪凌

二○一一年八月十九日

书记员景鑫