上诉人（原审被告）黄某乙。

被上诉人（原审原告）徐州市第一中学。

上诉人黄某乙因与被上诉人徐州市第一中学（以下简称徐州一中）房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2010）泉民初字第X号民事判决，向本院提出上诉。本院于2010年6月24日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人黄某乙的委托代理人蔡立祥，被上诉人徐州市第一中学的委托代理人程栋、李泽航到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审法院查明，黄某乙曾长期承租徐州一中位于本市泉山区X街的东X号门面房作为经营使用，但双方采用的是每年一签合同，每次合同租期为一年的租赁方式。

至2008年6月1日，徐州一中（出租方）又与黄某乙（承租方）签订《房屋租赁合同》一份，其内容包括：根据《中华人民共和国合同法》及有关规定，为明确出租方与承租方的权利义务关系，经双方协商一致，签订本合同。第一条：出租方将第东X号门面房租给承租方黄某乙使用。第二条：承租方严守消防、用电、市容等法律管理规定，有下列情形之一的，出租方可以终止合同、收回房屋，承租方须向出租方缴纳违约金5000元。1、擅自将房屋转租、转让或转借或改变房屋结构的；2、利用承租房屋进行非法活动的；3、拖欠房屋月租金达30天的。租赁合同期满，如承租方确实无法找到房屋，出租方可给予承租方7天的宽限。宽限期内承租人需按日缴纳房租，宽限期满后承租方须主动交回房屋；如承租方逾期不搬迁，出租方有权向人民法院起诉并申请执行，因此所受一切损失由承租方赔偿。合同期满后，如出租方仍继续出租房屋，在同等条件下承租方享有优先权，双方协商重新签合同。第三条：租期一年，自2008年6月1日起至2009年5月31日止，签合同前承租方需缴房屋、水电等押金2800元。第四条：月租金计1400元，承租方每月1-X号向出租方会计室缴纳，出租方开具收据。逾期由出租方按每逾期1日收取月租金10%的标准收取滞纳金；逾期30天（含）以上按承租方解除合同处理，承租方需向出租方支付违约金5000元……第八条:本合同期满前，如承租方愿继续保持租赁关系，承租方需提前2个月书面告知出租方，并由出租方和承租方在租赁期满前达成新的租赁合同，如承租方未提前通知或双方未达成新的合同，出租方有权与他人另签租赁合同。双方在合同中还就房屋维修责任等作出约定。

上述合同于2009年5月31日到期后，徐州一中未再与黄某乙续签书面的《房屋租赁合同》，也未向黄某乙收取2009年6月1日后的房屋租金。

2010年1月5日，徐州一中起诉要求黄某乙交还上述合同中所承租的本市泉山区X街的X号门面房，并按照原合同租金标准赔偿其2009年6月1日至实际交还房屋期间的租金损失。

原审法院认为，徐州一中与黄某乙之间2008年6月1日签订《房屋租赁合同》已于2009年5月31日租期届满，此后，徐州一中既未与黄某乙续签书面的《房屋租赁合同》，也未向黄某乙收取2009年6月1日后的房屋租金，故双方在2009年6月1日后已不存在租赁关系，黄某乙应向徐州一中及时返还依《房屋租赁合同》承租的本市泉山区X街的X号门面房。现徐州一中诉请黄某乙交还上述租赁房屋，符合法律规定，应予以支持。徐州一中要求黄某乙按照原合同租金标准赔偿其2009年6月1日至实际交还房屋期间的租金损失，符合法律规定，亦予以支持。黄某乙以曾长期承租上述门面房为由，主张徐州一中应与其续签2009年6月1日后的《房屋租赁合同》，无法律依据，不应支持。黄某乙还主张徐州一中今后将上述门面房另行租赁与他人、妨碍其优先承租权的行使，鉴于徐州一中目前尚未将上述门面房另行租赁与他人，如徐州一中今后实施了侵害其优先承租权的行为，黄某乙可另行向徐州一中主张权利。遂判决：一、自判决生效后十日内，黄某乙向徐州市第一中学交还依双方2008年6月1日《房屋租赁合同》承租的位于本市泉山区X街的东X号门面房。二、自判决生效后十日内，黄某乙向徐州市第一中学赔偿2009年6月1日至实际交还房屋期间的租金损失（按照每月1400元计算）。

上诉人黄某乙不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、上诉人与被上诉人租赁关系已长达15年之久，虽合同每年一签，被上诉人起诉上诉人时，双方未再签合同，但事实上的租赁关系还是存在的；二、在双方签订的租赁合同中约定上诉人在同等条件下享有优先承租权，一审判决交房是错误的；三、上诉人在争议门面房中投入大量装修，且解除合同导致上诉人无法经营，造成损失达15万元，被上诉人应全部进行赔偿；四、租金是被上诉人上门收取的，不是上诉人不交租金，而是被上诉人不去收取租金，赔偿被上诉人的损失不能成立；五、被上诉人租赁门面房已交纳水电押金，被上诉人强行解约，应退还押金。综上，请求撤销一审判决，发回重审或请求二审依法改判双方继续签订合同，或判决被上诉人赔偿上诉人各项损失20万元并退还押金2800元。

被上诉人徐州一中答辩称：上诉人的诉讼请求没有法律依据，上诉人没有任何证据证明被上诉人侵犯其优先租赁权。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人上诉。

经双方当事人确认，本案二审期间争议的焦点为：被上诉人要求上诉人返还本市泉山区X街X号门面房及赔偿损失有无事实和法律依据。

二审期间双方当事人均未向本院提交新的证据，二审查明与一审查明事实一致，本院予以确认。

本院认为，第一、根据查明的事实，上诉人与被上诉人虽存在长期租赁关系，但双方在租赁关系存续期间一直采用每年签订一次租赁合同的方式，且每次合同约定租期为一年。至2009年5月31日，双方之间的租赁合同期限届满，但并未继续签订租赁合同，被上诉人也未向上诉人收取2009年6月1日后的房屋租金。因此，在双方之间租赁合同届满后，不论双方是存在不定期租赁合同关系还是不存在租赁合同关系，作为租赁房屋的产权人，被上诉人均有权要求上诉人归还租赁房屋。上诉人请求法院判令双方继续签订租赁合同没有依据，本院不予支持。此外，由于上诉人在2009年5月31日租赁合同到期后未再向被上诉人支付租金仍继续占有使用租赁房屋，被上诉人要求上诉人按照原合同租金标准支付其2009年6月1日至实际交还房屋止的租金损失并无不当。

第二、关于上诉人在二审中提到的被上诉人应赔偿其各项损失、返还押金的主张，由于上诉人在一审中并未就此提起反诉，其在二审中提出上述上诉请求，在调解不成的情况下，本院不予处理，上诉人可另行起诉主张其权利。

第三、上诉人提出在双方合同中约定了上诉人在同等条件下的优先承租权，但在本案中上诉人并未能举证证明被上诉人已经实施侵害行为，本院对其该项主张不予采信。如被上诉人今后确实有侵害其优先承租权的行为，上诉人另行向被上诉人主张权利。

综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

案件受理费150元，由上诉人黄某乙负担。

本判决为终审判决。

审判长单雪晴

代理审判员田源

代理审判员秦国渠

二0一0年七月十九日

书记员唐诚