上诉人（原审被告）潘某甲，女，65岁。

上诉人（原审第三人）孙某某，男，76岁。

被上诉人（原审原告）张某，女，40岁

原审被告潘某乙，女，48岁。

上诉人潘某甲、孙某某与被上诉人张某、原审被告潘某乙房屋买卖合同纠纷一案，天津市河西区人民法院2010年10月14日作出（2010）西民二初字第X号民事判决。上诉人潘某甲、孙某某不服，向本院提起上诉。本院2010年11月11日受理后，依法组成合议庭，于2010年11月23日公开开庭审理了本案。上诉人潘某甲及委托代理人魏涛、习贤平；上诉人孙某某；被上诉人张某及委托代理人韩克勤；原审被告潘某乙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院查明，被告潘某甲与被告潘某乙系姐妹关系，与第三人孙某某系夫妻关系。2009年7月22日经人介绍，原告张某、被告潘某甲在被告潘某乙家中签订了房屋买卖协议，协议中约定：甲方（被告潘某甲）将坐落于天津市河西区绍兴道海运里5-X号X门X-X室的房屋出售给乙方（原告张某），双方约定房屋价款为x元。2009年7月23日，原告将定金5000元和房屋过户费用6000元交给潘某乙。被告潘某甲于2009年9月25日办理房地产权属变更登记，将涉诉房屋变更为私产房，产权人为潘某甲。现原告张某以被告潘某甲表示不再继续履行房屋买卖协议为由，起诉来院要求：被告潘某乙返还5000元定金和6000元产权变更手续费；被告潘某甲赔偿原告张某在相同地点购买同类房屋需多承担的差价x元。庭审中，原告张某申请对涉诉房屋进行评估鉴定，估价结果为x元。在诉讼过程中，原告表示考虑到被告潘某甲年事已高，履行能力有限，故对x元差价中的x元予以让免。

原审法院认为，原告张某和被告潘某甲的房屋买卖合同中的涉诉房屋在合同订立时为公产房屋，原告张某为此支付了6000元产权变更费用，现在已经变更为私产房。故该买卖合同意思表示真实、内容不违反相关法律规定，为有效合同。被告潘某甲在购买产权后，拒绝履行该房屋的买卖协议，其行为已构成违约，应承担相应的违约或赔偿责任。被告潘某甲与被告潘某乙为姐妹关系，且合同是在潘某乙家签订的，原告有理由相信被告潘某乙有权代理被告潘某甲收取定金5000元和产权变更手续费6000元。事实上，被告潘某乙的行为构成了表见代理。但考虑到现在该钱款在被告潘某乙手中，所以应由潘某乙返还给原告。第三人孙某某与被告潘某甲系夫妻关系，现二人共同居住，因此，原告张某有理由相信被告潘某甲有权代理孙某某处分该房屋。且孙某某未提供其不在场、不知晓卖房事实的证据，故本院对第三人孙某某的诉讼请求不予支持。根据原告张某的申请，本院司法技术辅助工作办公室随机选定天津同章房地产土地评估有限公司进行涉诉房屋的市场价格评估，最终的估价结果为x元，与合同签订时的价款差价为x元。在诉讼过程中，原告张某表示考虑到被告潘某甲年事已高，履行能力有限，故对x元差价中的x元予以让免，本院照准。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第六十四条，《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十二条、第九十四条第三项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、本判决生效之日起十日内，被告潘某乙返还原告张某5000元定金和6000元房屋产权变更手续费；二、本判决生效之日起十日内，被告潘某甲给付原告张某x元赔偿金；三、驳回原告张某其他诉讼请求；四、驳回第三人孙某某的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5220元，诉讼保全费1920元，房屋评估费用2090元，共计9230元，原告张某负担4151元，被告潘某甲负担4613元，被告潘某乙负担386元，第三人孙某某负担80元。

一审宣判后，上诉人潘某甲、孙某某不服原审判决，向本院提起上诉。请求撤销原审判决，依法改判上诉人与被上诉人签订的房屋买卖协议无效，两审诉讼费由被上诉人承担。理由：1、原审法院事实认定不清，预期违约不存在，损失没有发生，被上诉人没有证据证明其损失。2、原审法院适用法律不当，诉争房屋系公产，必需经过相关的程序才能交易，另外，交易没有得到孙某某的同意，因此合同应为无效；原审认定潘某乙的行为构成表见代理是不成立的。三、原审法院关于举证责任分配不当。四、原审法院在审理本案的过程中程序违法，被上诉人在原审多次变更诉讼请求，应予以驳回。

被上诉人张某答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉，维持原判。

原审被告潘某乙表示同意二上诉人的上诉请求。

二审经审理查明的事实与原审法院查明的基本事实一致。上诉人就其主张没有提供新的证据。本院对上述事实予以确认。庭审中，本院就双方争议的问题进行调解，未果。

本院认为，本案的争议焦点为合同的效力之争，在上诉人没有证据证明双方签订的《房屋买卖协议》是无效合同或是可撤销或可变更的合同的前提下，《房屋买卖协议》为有效合同。但从双方的诉辨分析，双方均表示不再履行房屋买卖协议，本院予以照准。关于损失问题，随着房价的上涨，被上诉人以当时的价格，在同一地点目前肯定买不到同样面积的房屋，故应认定被上诉人存在损失，且被上诉人考虑到上诉人的具体情况，已经让免了损失数额，故对上诉人的该项上诉请求本院不予支持。关于诉争房屋的性质问题，双方当事人在《房屋买卖协议》中约定了购买产权，且事实上在协议签订后，上诉人潘某甲已经购买了产权，此举不但表明上诉人该项上诉请求的问题已经不存在，同时也表明了上诉人当时是真心出卖诉争房屋。关于出卖诉争房屋没有征得上诉人孙某某同意的问题，最高人民法院【关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）】第十七条第（二）款规定：夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。故上诉人的该项上诉请求本院不予支持。关于原审被告潘某乙的行为是否构成表见代理的问题，《房屋买卖协议》由上诉人潘某甲与被上诉人在潘某甲之妹潘某乙家签订，潘某乙收取了定金及过户费，故潘某乙的行为构成了表见代理。关于变更诉讼请求问题，被上诉人在原审变更诉讼请求不违反法律规定，上诉人的该项上诉请求本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

潘某甲上诉费2300元，由上诉人潘某甲承担；孙某某上诉费80元，由上诉人孙某某承担。

本判决为终审判决。

审判长索世宁

代理审判员吴狄红

代理审判员孙某

二零一一年一月二十七日

书记员孟夏

李晓旭