原告长沙人人物业管理有限公司。

法定代表人李某某。

委托代理人汪某。

被告陈某甲，女，汉族。

委托代理人陈某乙，男，汉族。

原告长沙人人物业管理有限公司（以下简称人人物业公司）诉被告陈某甲物业服务合同纠纷一案，原告人人物业公司于2010年6月17日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由代理审判员姜铮适用简易程序公开开庭进行了审理，代理书记员喻艳担任记录。原告人人物业公司的委托代理人汪某，被告陈某甲及其委托代理人陈某乙均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告人人物业公司诉称，2003年10月8日，原、被告双方签订了物业管理协议，合同对双方的权利义务做了具体规定。被告违反合同约定，从2008年4月至2010年6月，累计共拖欠应缴的物业管理费1445元及电费211.7元。针对被告的违约行为，原告通过各种方式进行了催缴，但被告仍拒不履行合同约定的义务。为维护原告合法权益，请求法院依法判令被告支付原告物业管理费1445元及电费211.7元；判令被告支付违约金165元；判令被告承担本案全部诉讼费用。

被告陈某甲辩称，原告首先违反物业服务合同的约定，严重失职，不作为，致使被告财物及精神受损。2009年4月27日晚上，被告停放在小区内的电动车被盗，被告立即告知物业公司，但原告未作任何答复，随后被告到原告处查询当晚监控录像，但录像记录是盗贼骑电动车直接从门卫处出去，事后也没有给被告作出任何解释及道歉，像没发生过此事，也没有对此次偷盗事件引起重视。该小区物业管理混乱，保安形同虚设，监控没几个好的，小区内时有盗窃发生，让人住在小区内提心吊胆。由于原告不作为是造成被告车辆被盗的最主要，最直接原因，由此被告向物业提出赔偿要求，但物业对此事件不予处理，在此情况下才拒缴物业管理费，以此催促物业对此事的解释及解决。按照合同法及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》原告应对被告所遭受的经济损失承担全部责任。被告并未拖欠原告电费，因为在签订物业管理合同时，被告向原告交纳了水电周转金400元，电费可在此周转金中扣除。

经审理查明，2003年10月8日，原告与被告签订了一份《物业管理协议》，协议约定由原告为被告所有的位于长沙市开福区四季花城海棠苑X号房屋提供物业管理服务，并向被告收取物业管理服务费用及代收代缴（如水、电费等）费用，被告应依据协议按时向原告交纳物业管理服务费用及由原告代收代缴的费用。水电周转金按每户400元收取（在办理装修申请时交纳，当房屋产权发生变更时一次性退还，由产权受让人交纳）。物业管理服务费用从2004年11月1日起交纳，交纳时间为每月抄水表之日起一周内，费用标准按建筑面积每月每平方米0.9元计取。合同第四条第四款规定，被告违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起至实际交付之日止处以应交金额10%的违约金；无正当理由超过二个月拒不缴交的，原告有权采取停水、停电等多种有效强制措施催缴，直至法律诉求。同时，协议约定了双方权利与义务、物业管理服务质量、违约责任等。协议签订后，原告向被告提供了相应的物业管理服务，被告从2008年4月1日至2010年6月30日以原告管理不善，导致被告电动车被盗，应当赔偿为由拖欠原的物业管理费，在此期间被告拖欠原告的物业管理费达1445元及电费211.7元。经原告多次催讨未果，酿成本案纠纷。

另查明，本案在审理过程中，被告申请证人常伟祥、陈某超、陈某斌出庭作证，证明原告的物业管理中未尽到安全防范义务，电动车辆驶出小区未向向驾车员收取停车“出入证”，证人停放在小区内的电动车均有被盗的现象。

上述事实，有《物业管理协议》、物业费交纳凭据、催费函、长沙市物业管理公共性服务收费标准审批证、证人证言及本院庭审笔录在卷佐证。

本院认为，一、原、被告签订的《物业管理协议》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，本院认定该合同合法有效，受法律保护。业主应按照约定交纳物业管理费，业主不按合同约定交纳物业管理费，属于违约行为，应承担相应的违约责任。

二、车辆的管理是一种特约管理，须在物业管理合同中特别约定车辆保管服务费，如果车辆发生丢失，业主可要求物业公司承担相应的赔偿责任。原告与被告签订的物业管理合同中，对车辆的管理未进行特别约定，原、被告之间不存在财产保管法律关系，原告对其车辆没有保管义务。被告的电动车辆在原告管理的小区内被盗，系犯罪分子的违法犯罪行为造成的，犯罪分子是直接的侵害行为人，原告不是侵权行为人。

三、被告向本院申请出庭作证的证人证明，原告对进出小区的车辆实行发放“出入证”的管理方式，在实施该车辆管理时未严格实施尽到安全防范义务，在有些车辆驶出小区时，未收取“出入证”，致使犯罪分子有机可乘盗取车辆。被告认为原告疏于管理，未尽到安全防范义务对车辆的丢失亦有一定的过错，应承担一定的违约责任。依合同法规定，违约责任的范围应以违约方在订约时能够合理预见到的损失为限，按照该原则，因被告电动车辆被盗的损害并非原告所能预计的损失，在本案中不能以此理由追究原告的违约责任。如果被告认为原告疏于管理，未尽到安全防范义务对车辆的丢失亦有一定的过错，应赔偿其损失，可依照侵权责任另案诉讼要求原告承担侵权赔偿责任。

四、被告所使用的电费应按使用的数量向原告支付。水电周转金的退还，依物业管理协议约定在被告转移房屋产权时由原告退还，故本院认定被告所欠交的电费不能在水电周转金中抵扣。

据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第二款、第三款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：

一、被告陈某甲在本判决发生法律效力之日起3日内向原告长沙人人物业管理有限公司支付2008年4月1日起至2010年6月30日止的物业管理费1445元及电费211.7元；

二、被告陈某甲在本判决发生法律效力之日起3日内向原告长沙人人物业管理有限公司支付2008年4月1日起至2010年6月30日止欠交物业管理费的违约金165元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费50元，因适用简易程序减半收取25元,由被告陈某甲承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。

代理审判员姜铮

二0一0年九月十三日

代理书记员喻艳