湖南省永州市中级人民法院
民事判决书
（2010）永中法民一终字第X号
上诉人（原审被告、反诉原告）永州市皇都大酒店有限公司
法定代表人唐某
委托代理人胡某东，湖南湘南（略）事务所（略）（特别授权）。
被上诉人（原审原告、反诉被告）永州市邮政局
法定代表人胡某某
委托代理人欧阳志忠，永州市邮政局法律顾问（特别授权）。
委托代理人蒋某生，湖南正赢（略）事务所（略）。
原审被告唐某
原审被告周某某
原审被告蒋某某
以上三原审被告共同委托代理人胡某东，湖南湘南（略）事务所（略）（特别代理）。
上诉人永州市皇都大酒店有限公司（以下简称皇都公司）与永州市邮政局（以下简称邮政局）因房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2009）永冷民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2010年12月8日公开开庭审理了本案。上诉人永州市皇都公司的法定代表人及委托代理人胡某东、被上诉人邮政局的委托代理人欧阳志忠、蒋某生和三原审被告的委托代理人胡某东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审审理查明，2002年5月21日，出租人湖南永州方寸实业有限责任公司(系原告邮政局下属实业机构)作为甲方与承租人(乙方)唐某、周某某、蒋某某、杨锋签订一份《邮政大楼租赁合同》，合同约定，出租人将永州市邮政大楼一楼迎宾大堂建筑面积180平方米、二至六楼、附楼三楼及地下室整体给承租人开办“永州邮政大酒店”，租赁期限为六年，时间从2002年10月2日至2008年9月30日止；租金为第一年450,000元，第二年490,000元，第三至六年为544,500元；并约定一楼邮政营业大厅使用的水电费和空调维护费由甲方负责，载人电梯、载人扶梯运行费用由乙方负责；……乙方承租的邮政大楼的楼层和面积由乙方带资整体装修，热水锅炉以及大酒店所用的全部用品等设施由乙方购买。……乙方在租赁期间所产生的一切债权债务、行政事业性等各项收费、水电费、税金以及载人电梯、载人扶梯、空调等设备维修、维护费及年检等费用均由乙方承担，甲方应予以协助；……乙方在租赁期间，不得擅自改变房屋结构，乙方如因故意或过失造成租用房屋和设施的毁损，应负责恢复原状或赔偿经济损失；乙方带资的内部装修、购买热水锅炉和配置的用品用具，合同期满后，甲方不承担任何装修费用，购买的热水锅炉和可用的用品用具由乙方自行折价处理；合同期满或合同解除，必须保证甲方所有房屋、设施、设备完好无损，如有损坏，乙方应赔偿甲方的损失；由乙方投资的不动产部分不得损坏和拆除，甲方也不折价补偿乙方；因不可抗拒的因素，给对方造成损失，经相关部门鉴定属实的，双方免责；原、被告双方还就双方的其他权利、义务及违约责任进行了约定。2003年2月13日，唐某、周某某、蒋某某等人成立了永州市皇都大酒店，租赁合同约定的权利和义务亦由皇都大酒店承担。原告邮政局知情后，亦未提出异议，并就与唐某、周某某、蒋某某、杨锋签订的租赁合同约定的内容与皇都大酒店继续履行。2003年4月10日，甲方永州市邮政局与乙方皇都大酒店签订一份停车协议，约定甲方向乙方提供营业大厅前面广场及局内大门南侧至食堂以南广场供乙方停车使用，并约定乙方车辆停放时不得影响甲方邮车及局内车辆的通行。乙方每年向甲方交纳停车费56,000元。2003年4月30日，甲方湖南永州方寸实业有限责任公司与乙方永州市皇都大酒店签订一份《邮政大楼租赁补充合同》，对租赁起止时间约定可以顺延，租期不变；……乙方在租赁期间对甲方的载人电梯、载人扶梯及空调设备应妥善加以保养，在乙方经营期间产生的一切维护费用由乙方负担。2003年6月13日，双方就租赁起始日期进行了明确约定，签订《关于邮政大楼租赁起始日期的补充协议》一份，双方约定，邮政大楼的租赁日期自2003年5月18日开始，租金从该日开始计算。2003年11月26日，双方重新签订《关于邮政大楼租赁起始日期的补充协议》一份，约定租赁时间重新变更从2003年10月28日起至2009年10月27日止。2007年12月4日，湖南永州方寸实业有限责任公司经永州市工商行政管理局批准予以注销，该公司的权利义务由原告邮政局承受。此后，原、被告双方均按合同履行了相应的义务。2009年10月27日，租赁合同到期。2009年10月28日，原告邮政局向被告皇都大酒店送达书面通知，告之租赁合同到期，将收回租赁物，并要求派员办理移交手续，缴付尚未缴付的租金。
另查明，2003年3月17日，永州邮政大楼空调经过原告与施工单位共同进行试运行，认为测试合格，施工质量达到设计或规范要求，具备竣工验收条件。原告与施工单位均加盖了公章。2003年4月18日，施工单位出具竣工验收记录。在合同履行期间，邮政大楼空调设施多次出现故障，邮政局也多次派人进行维修，并承担了大部分的维修费用。2002年12月29日，甲方即皇都大酒股东蒋某某与乙方永州市电力勘测设计院签订一份《建设工程设计合同》，合同约定，甲方委托乙方承担永州皇都大酒店有限公司10千伏配电工程设计，甲方支付乙方合同项目设计勘探费5,000元；2003年1月21日，甲方永州市皇都大酒店与乙方永州电业发展总公司签订《皇都大酒店10KV配电工程施工承包合同》，工程承包费用148,000元，其中材料费100,000元，安装费48,000元。同日，甲方永州市邮政局后勤支撑部与乙方永州市皇都大酒店签订《皇都大酒店送变电工程协议》，双方约定，10KV配电工程材料费100,000元由甲方承担；安装费48,000元由乙方承担。2003年6月23日，被告皇都大酒店向原告邮政局书面报告，提出因水费上调，经营成本增加，要求打井，请求邮政局支持。在取得邮政局同意被告打井的请求后，被告打了水井，打井费用为68,582.14元。2006年9月18日，被告皇都大酒店向原告邮政局书面报告，要求减免停车场租金，但没有得到原告邮政局同意。2005年5月至2009年8月期间，原告邮政局在该局储蓄楼顶侧面及顶楼发布户外广告，2005年，被告皇都大酒店也曾向原告邮政局提出过异议，但没有得到原告的答复。皇都大酒店在租赁期内尚欠原告租金33,157元。租赁合同期满后，被告至今并没有将租赁房屋交付给原告，亦未给付租金。
原判认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告与被告唐某、周某某、蒋某某等人在自愿、平等的基础上签订的《邮政大楼租赁合同》，不违反法律规定，属有效合同。双方在合同履行期间，被告唐某、周某某、蒋某某等人成立了永州市皇都大酒店有限公司，并以该公司名义与原告继续履行该合同，在合同履行期间，原告亦多次就租赁起始日期、停车协议等与被告皇都大酒店协商，并签订协议，应视为原告与被告皇都大酒店有限公司形成新的租赁关系，原合同约定的内容及补充协议对双方均具有约束力，故原告要求被告唐某、周某某、蒋某某承担本案连带责任无法律依据。合同期满后，原、被告双方没有重新签订新的书面合同，按照法律的规定，对双方的租赁关系应视为不定期租赁关系，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案原告在2009年10月28日向被告下发通知，要求被告在合理期限内搬出租赁房屋，已经尽到了提前通知的义务。原告要求返还租赁物及支付包2009年10月27日以后至交还租赁房屋时止的租金，应依法予以支持。
反诉原告皇都大酒店提出要求反诉被告邮政局偿还其垫付的架变压器款及打井款共计211,582.14元，经查，架变压器款148,000元，勘探设计费5,000元，应由邮政局支付的变压器款只有100,000元，有邮政局后勤支撑部与皇都大酒店的协议予以证实。邮政局称该款已在皇都大酒店交付租金中已抵扣，但无相应的证据证实。故对反诉原告皇都大酒店要求反诉被告偿付垫付架变压器款款项的反诉请求，本院予以部分支持；对于打井款68,582.14元，经查，皇都大酒店在与打井的施工方达成打水井协议后，于2003年6月23日向邮政局出具要求其同意打井的报告，邮政局在该报告上签字基本同意。皇都大酒店虽无充分的证据证实打井款应全额由邮政局支付，但因水井可以长期使用，按照公平原则从及双方权利义务相一致的原则出发，对打井款68,582.14元应按各百分之五十承担费用，故对皇都大酒店要求邮政局偿付打井款的请求，本院依法予以部分支持。
对反诉原告皇都大酒店要求反诉被告邮政局支付未按合同约定交付部分租赁房租金损失300,000元的请求，对邮政局延期交付房屋，邮政局与皇都大酒店先后对租赁时间有两份补充协议，双方均认可邮政局延期交房，并对租赁期限重新进行了约定，这是双方民事行为的自治，不存在违约，且反诉原告亦未提交证据证实未按约交房造成损失的具体损失部分，故对反诉原告该项反诉请求，本院依法不予支持；对反诉原告皇都大酒店要求反诉被告邮政局赔偿反诉原告二楼酒店营业损失800,000元、客房部营业损失1,095,000元亦未向本院提交相应的事实证据加以证明，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“对没有证据证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，反诉原告的该反诉请求因缺乏事实依据，应依法不予支持。
反诉原告皇都大酒店要求反诉被告邮政局赔偿广告位损失292,000元，因双方在合同中没有约定租赁房屋的外墙使用权，且反诉被告邮政局从2005年开始对外打广告，皇都大酒店也没有提出异议；故对其该反诉请求，本院依法不予支持；反诉原告提出要求反诉被告返还因政府收回停车场等因素多收反诉原告的租金148,000元，双方签订《停车协议》时间为2003年4月10日，2006年9月18日，皇都大酒店虽然就其租金提出过异议，但没有得到邮政局许可，皇都大酒店亦按该协议履行了支付租金义务，但从该停车场现实使用状况看，确已给皇都大酒店造成了一定损失，从2006年9月18日起至2009年10月31日止，皇都大酒店每年应向邮政局支付扣除邮政局承担的部分保安工资外的租金42,000元，三年租金共计126,000元，该项费用应由原、被告共同承担为妥，比例按五五划分；对于反诉原告所购买制冷制热设施124,740元，因本案系租赁合同关系，反诉原告购买冷制热设施，是反诉原告在租赁期间为满足其经营需要添置的资产，其要求反诉被告承担该费用，于法无据，不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、第七十七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决：一、被告皇都大酒店有限公司在本判决书生效之日起十日内搬出所租赁原告永州市邮政局的楼房，将所承租的房屋按合同约定交与原告；二、被告皇都大酒店有限公司支付拖欠的合同期内房屋租金33,157元；三、被告皇都大酒店有限公司支付原告永州市邮政局租赁合同到期后即2009年10月27日以后至2010年6月17日时止占住期间的全部房屋租金340,000元，并按原约定租金金额计算至被告交付房屋时止；四、由原告永州市邮政局支付被告皇都大酒店垫付的变压器款100,000元；五、由原告永州市邮政局支付被告皇都大酒店打井款x元；六、由原告永州市邮政局返还被告皇都大酒店2006年9月至2009年9月停车场租金63,000元；七、驳回原告永州市邮政局的其他诉讼请求。八、驳回反诉原告永州市皇都大酒店的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
宣判后，原审被告（反诉原告）皇都公司不服上诉。上诉提出：1、被上诉人违约，应向上诉人支付未能按约定交付部分租赁房屋面积多收租金300,000元和墙体广告位损失292,000元；2、被上诉人交付租赁的设施不合格，赔偿上诉人二楼餐饮业损失800,000元，客房部营业损失1,095,000元，为防止损失扩大，购买的制冷、制热设备124,740元；3、因停车场被收回和被上诉人的车辆挤占上诉人租用的后停车场而多收上诉人租金148,000元；4、被上诉人返还上诉人签订合同时交纳的风险抵押金100,000元；5、上诉人不应承担因被上诉人违约及其他过错责任造成的租赁房屋被闲置的房租损失等理由上诉。被上诉人则以原审判决正确，要求予以维持。
本案二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实，本院予以确认。二审另查明，按照双方的合同约定，被上诉人应将邮政大楼的一楼的迎宾大堂、二楼及以上楼层、附楼三楼及地下室整体交给上诉人使用。被上诉人没有将二楼的部分面积移交给上诉人，而是留给自己开设邮政储蓄使用。另查明，上诉人在签订租赁房屋合同时，交纳风险抵押金100,000元给被上诉人，该风险抵押金双方在结算房屋租金时已抵付租金100,000元，原审判决只对抵付后所欠的33,157元进行了判决。上诉人虽提出所交的风险抵押金100,000元应予退还的上诉理由，在二审审理中，要求双方重新算帐以确定是否抵付租金，上诉人并未按要求找对方算帐，是对原审判决抵付的认可。
本院认为，诉讼双方签订的房屋租赁合同是双方真实意思的表示，未违反相关法律的规定，属有效合同，双方均应按约定履行合同。双方虽在合同中有互相协商变更合同的行为，属双方自愿行为，应为有效。本案在合同履行期满后，双方因交接问题及合同履行过程中，曾产生了一些矛盾没有得到及时解决而发生纠纷。一审判决后，皇都公司上诉提出，要求邮政局赔偿和支付各项损失及费用共计3,071,322.14元，并不承担闲置的房租损失。因本案属双方已经履行完毕的房屋租赁合同纠纷，在合同的履行过程中，上诉人皇都公司未能在诉讼时效内提起诉讼，而是在合同履行期届满后，被上诉人起诉迟延交房并支付租金的情况下，才提出被上诉人履行合同不符合约定为由提起反诉，因此，原审法院部分采纳了上诉人的反诉请求，除对二楼的部分面积被上诉人未按约定移交，留作自用，原判对此未作认定外，所认定的事实基本清楚。因上诉人对自己的权益部分进行了放弃，因此，要求被上诉人邮政局给予赔偿的理由不能成立，而合同届满后又迟延交付租赁物是违约行为，对造成本案的纠纷负有责任，但又考虑到被上诉人确实未将二楼的部分房屋交付给上诉人皇都公司使用，再加之被上诉人邮政局交付的租赁房屋的空调设备也确存在质量问题，且被上诉人邮政局也多次派员查看和进行维修并支付了部分维修费，但空调设备还是未修理好，被上诉人邮政局对此负有责任。又因双方的纠纷未解决，皇都公司虽未按时交出租赁物，但也未营业和从中得到收益，考虑到上诉人皇都公司未主动交房，被上诉人邮政局又不能发租和营业，造成了一定的经济损失，应负一定的责任。又考虑到诉讼双方在本案中均负有责任，且双方均有损失，因此，综合以上各方面的原因及双方的得失情况，对上诉人原欠交的合同期内的租金应酌情给付。综上所述，原审判决事实基本清楚，处理基本适当，但考虑到本案的现实情况，予以部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（三）项、《中华人民共和国合同法》第九十一条（二）、（三）项和第二百三十五条之规定，判决如下：
一、维持永州市冷水滩区人民法院（2009）永冷民初字第X号民事判决的第一、第二、第四、第五、第六、第七、第八项；
二、变更永州市冷水滩区人民法院（2009）永冷民初字第X号民事判决的第三项，即由上诉人永州市皇都大酒店有限公司支付被上诉人永州市邮政局租赁合同到期后未交房（2009年10月27日至终审判决止）的租赁费250,000元。
三、上述款项相抵后，由上诉人永州市皇都大酒店有限公司支付被上诉人永州市邮政局人民币85,866元，此款限本判决送达后十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费22,282元，二审案件受理费22,282元，共计44,564元，由上诉人永州市皇都大酒店有限公司负担24,564元，由被上诉人永州市邮政局负担20,000元。
本判决为终审判决。
审判长刘久平
审判员唐某华
代理审判员李秋云
二○一一年二月十七日
代理书记员蒋某
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
……
《中华人民共和国合同法》
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
……
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
……
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
