原告李某某，男，汉族，49岁。

被告吕某某，男，汉族，59岁。

委托代理人张西川，河南金晖（略）事务所（略），特别授权

委托代理人姚晖，河南金晖（略）事务所（略），一般代理。

被告洛阳市房地产管理局。住所地：洛阳市X路X号。

法定代表人孟某某，主任。

委托代理人雷某某，干部，一般代理。

委托代理人闫建国，河南荣信（略）事务所（略），特别授权。

被告洛阳方诚置业有限公司。住所地：洛阳市洛龙区开元大道X号文博大厦。

法定代表人苗某某，董事长。

委托代理人李某召，河南晟阳（略）事务所（略），特别授权。

原告李某某诉被告吕某某、洛阳市房地产管理局、洛阳方诚置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告、被告吕某某与其委托代理人、被告洛阳市房地产管理局、洛阳方诚置业有限公司委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：2006年4月，被告吕某某所在单位组织职工在洛南新区团购多套商品房。因自己不需住房，被告吕某某通过他人介绍将购买团购房的购房资格让给原告。之后，原告按照团购房单位的要求，以被告吕某某的名义向被告洛阳方诚置业有限公司缴纳了全部房款和暖气、煤气、有线电视初装费、城市配套费、社保基金等费用。为进一步确认被告吕某某将该团购房资格转让给原告，被告吕某某于2007年10月3日出具证明，证明原告为该房屋实际购买人。后因被告吕某某和被告洛阳方诚置业有限公司不协助原告办理房屋产权所有权证，致使被告洛阳市房地产管理局错误的将该房产确认为被告吕某某所有。现诉至人民法院，请求人民法院确认原告与被告吕某某签订的以吕某某名义购买位于洛南新区X街以东、翠云路以南的唐城御府第X幢X单元X层X号房产的协议有效，原告为该房产的实际购买人；由被告洛阳方诚置业有限公司及被告洛阳市房地产管理局为原告办理房屋所有权证；本案诉讼费由三被告承担。

被告吕某某辩称：原告所诉与客观事实不符，此次团购房屋不是被告单位组织的，而是上级法院组织并且是有条件的，被告从未说过自己不需要住房，如果被告不需要住房，又何必去报名认购。洛阳市中级人民法院团购住房委员会明确规定了“五实名”制度，被告根本不能违背。此次被告认购住房，是全体家庭成员的一致意见，房屋并非被告一人所有，被告无权承诺。被告与原告并非买卖合同关系，而是姓名权使用纠纷。原告所诉属于民事与行政诉讼的混合，不能合并审理。

被告洛阳市房地产管理局辩称：原告起诉被告的诉讼理由不能成立，被告在本案中既不是房屋的卖方，又不是买方，更不是担保方，该买卖行为与被告没有任何关联，不存在法律上的利害关系，被告不是适格的当事人，原告起诉被告属于错列当事人。涉案房屋的权属确认清楚，并非由被告来确认。被告进行房屋登记是依据申请人双方提交的符合国家法规规定的必要材料进行的登记行为，不是对房屋权属的确认行为，因此，无论任何人申请房屋登记，只要提交的材料符合要求，被告均为其登记，原告从未向被告申请登记涉案房屋，所以，原告认为被告错误的将房产确认为他人所有的理由，是没有事实根据和法律依据的。原告如果认为被告将其房屋登记在他人名下，只可以通过行政诉讼程序来撤销错误登记行为，而不是通过民事诉讼的确权之诉来规范被告的具体行政行为。原告的第二项诉讼请求违反法律规定而不能成立。被告没有为任何申请人协助办理房屋所有权证的义务，因此，原告要求被告协助其办理房屋登记的行为于法无据。综上，原告起诉被告是错列当事人，原告的诉讼请求无法律依据，请求人民法院驳回原告对被告洛阳市房地产管理局的起诉。

被告洛阳方诚置业有限公司辩称：我公司不是本案适格的被告，诉争房屋我公司已经协助被告吕某某办理的房屋登记，我公司的义务已经履行完毕。由于我公司不是适格的被告，因此不应承担本案的任何责任，也不应承担本案的诉讼费。

审理查明：2006年初，洛阳市中级人民法院为全市X组织商品房团购，与被告洛阳方诚置业有限公司经过协商，决定购买其位于洛南新区关林大道以北、翠云路以南、金城寨街以东、永康街以南的规划区域内紧邻金城寨街X街一侧商品住宅楼X套，团购价每平方米单价1288元。双方于2006年3月8日签订了团购商品房合同。合同签订后，被告吕某某以宜阳县法院干警身份报名认购。期间，经本单位同事韩某介绍，经口头协商后，被告吕某某将自己认购商品房资格的权利转让给原告。原告以被告吕某某的名义与被告洛阳方诚置业有限公司于2007年4月23日签订了《商品房买卖合同》，并签字盖章、捺印。合同上“吕某某”系原告以被告吕某某的名义所签，章为原告所刻（庭审中，被告吕某某提出指印不是自己的，其他情况属实）。该合同签订后，原告按合同约定的期限，按要求分批缴纳了购房款。2007年6月20日原告又缴纳契税3484.18元。同年10月3日，原告与被告吕某某签订了一份“房产证明”，内容为：由洛阳方诚置业有限公司开发的位于洛南新区X街以东、翠元路以南的唐城御府（暂定名）第X幢X单元X层X号房，建筑面积138.01平方米（另外地下室一间），总金额壹拾柒万肆仟贰佰零玖元整，系洛阳中院团购房，该房由宜阳县法院韩某介绍，以我名义购买，买卖合同买受人方由我代签，房产证暂办我名下，实际购房人为义马市质量技术监督局李某某，共计付款壹拾柒万肆仟贰佰零玖元整，房屋所有权归李某某所有。落款为：证明人：宜阳县人民法院吕某某，见证人：韩某。2008年4月24日，被告洛阳方诚置业有限公司给原告出具了销售不动产统一发票，缴款人一栏为吕某某，总金额为x.00元。当日，原告又缴付相关费用8557元、滞纳金490元、暖气、燃气费8168元，2009年9月18日缴纳维修费4981.20元。以上费用共计x.2元。房款全部付清后，被告洛阳市房地产管理局对该房屋办理了房屋产权证，证号为洛房权证市字第x,房屋所有权人为被告吕某某，房产位于洛南新区X街以东、翠元路以南的唐城御府（暂定名）第X幢X单元X层X号房。原告要求被告吕某某到被告洛阳方诚置业有限公司处说明，由其协助将房屋产权证办理在自己名下，被告吕某某不同意，原告也未向被告洛阳市房地产管理局以及被告洛阳方诚置业有限公司提出异议和暂缓办理房屋产权证书的申请。现原告诉至本院，庭审中，由于原告不同意调解，致本院未能达成调解。

本院认为，被告吕某某系宜阳县人民法院的干部，其从洛阳市中级人民法院取得出资购房的资格后，在自愿的基础上，将此购房资格转让给原告，该行为符合当事人的意思自治，不违反法律的禁止性规定，也未侵犯他人的合法权益，该行为应视为有效，因此，原告李某某与被告吕某某达成的原告李某某以被告吕某某的名义出资购房的口头协议，事实清楚，本院予以确认。原告李某某前后分几次缴纳购房款共计x.20元，而被告吕某某以原告不是介绍人的亲戚和洛阳市中级人民法院有文件不得转让购房资格为由反悔，不认可与原告李某某签订的转让购房资格的协议，属违约行为。协议签订时，被告吕某某已对协议内容予以审查并签字，其作为一名完全民事行为能力人，应当知道在协议上签字后即应承担的法律责任。其所提交的洛阳市中级人民法院的“五实名”及不得转让等文件，属于内部管理性文件，效力低于法律和行政法规，不能作为认定合同无效的根据。依据诚实信用原则，本院认定原告李某某与被告吕某某签订的转让协议有效。原告李某某为实际购房人，故对原告李某某要求确认双方签订的以吕某某名义购买位于洛南新区X街以东、翠云路以南的唐城御府第X幢X单元X层X号房转让协议有效的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告洛阳方诚置业有限公司及被告洛阳市房地产管理局为原告办理房屋所有权证的请求不妥，因原告在整个购房过程中以及得知被告吕某某反悔的事实时，一直未向被告洛阳市房地产管理局、洛阳方诚置业有限公司说明情况，提出异议，被告洛阳市房地产管理局、洛阳方诚置业有限公司在办理房屋产权证的整个过程符合法定程序，对原告的请求，本院不予支持。对被告洛阳市房地产管理局、洛阳方诚置业有限公司请求驳回原告该诉讼请求的辩论意见，本院予以采信。对于讼争房屋已办理的房屋产权证书，原告可请求有关行政部门妥善解决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，经合议庭评议，判决如下：

一、原告李某某与被告吕某某达成的以被告吕某某名义购买位于洛阳市洛南新区X街以东、翠云路以南的唐城御府第X幢X单元X层X号房的协议有效；

二、驳回原告李某某的其他诉讼请求。

本案诉讼费3785元，由被告吕某某承担。

如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。

审判长耿彦峰

审判员郭瑜

代审判员王群益

二0一一年一月十日

书记员王倩