上诉人（原审被告）崔某某，女，汉族，X年X月X日生。

委托代理人杨某某，男，汉族，X年X月X日生。

委托代理人刘新月，召陵区X法律服务所（略）。

被上诉人（原审原告）曹某某，女，汉族，X年X月X日出生。

委托代理人李凯、蔡某某，河南长风（略）事务所（略）。

上诉人崔某某因与被上诉人曹某某房屋转让合同纠纷一案，不服召陵区人民法院（2010）召民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭于2010年12月20日公开开庭进行了审理。上诉人崔某某及其委托代理人杨某某、刘新月，被上诉人曹某某的委托代理人蔡某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，2009年3月1日，原告曹某某与被告崔某某签订一份房屋转让协议，协议的主要内容为：甲方为曹某某、乙方为崔某某，一、经甲乙双方同意，甲方愿将其临街二间门面平房长10米，宽8米，作价x元转让给乙方（房款已付清）。房屋的所有权自签订协议后归乙方所有，其所占土地使用权归甲方所有，但所占土地的使用权归乙方使用，土地使用期限为30年。土地使用到期后乙方可优先使用。二、该两间门面平房东临杨某平门面房，西邻杨某某门面房。三、协议生效前甲方的责任由甲方负责，乙方不负任何责任，协议生效后，乙方建不建与甲方无关，任何一方不得违反，如有违反，将赔偿另一方一切经济损失，违约金为10万元。四、本合同一式两份，甲、乙双方各持一份，另附甲方与刘战北房屋转让协议一份。五、本合同自双方签字之日起开始生效。协议签订时，被告已将购房款x元交给了原告，后原告反悔，要求退还房款，被告拒绝，原告于2009年4月14日提起诉讼，请求确认协议无效。本案的涉案房屋门面房现一直被原告和被告两把锁锁着，双方均未使用。

另查明：该房产系原郾城县运输管理所在1996年，租赁万金张村集体土地后建立的，建房时郾城县运输管理所没有到有关部门办理任何手续。2007年运管站将该案房产卖给万金张村村民刘战北，2009年8月17日，刘战北转让给原告曹某某，曹某某付给刘战北购房款x元。该房至今未办理土地使用证和房权证。

原审法院认为：原、被告双方争议的房产一直未办理土地使用证和房权证，原、被告双方对此事实均知晓。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：下列房地产不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定条款的：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定、查封或以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未经依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。涉案房产未经依法登记，领取权属证书，违反了法律的强制性规定，为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效，被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，本案中，被告将房款交付，至今未得到房屋，原告应返还购房款x元并承担购房款利息，利息按中国人民银行同期贷款利率计算。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：一、原告曹某某与被告崔某某所签房屋转让协议无效。二、原告曹某某于判决生效后五日内返还被告崔某某购房款x元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算，从2009年3月1日起至判决履行期限届满之日止）。本案诉讼费3900元，原告曹某某负担2000元，被告崔某某负担1900元。

崔某某上诉称：本案不应适用《中华人民共和国城市房地产管理法》，本案房屋转让协议是农村个人所有的房屋转让，且2007年万金运管站将案涉房屋转让给刘战北，刘战北又将案涉房屋转让给了上诉人，案涉房产已经过了三次转让，上诉人已将房款付清，被上诉人已将房屋钥匙交给上诉人，该协议已履行完毕，应认定本案的房屋转让协议有效。协议中约定的违约金条款具有法律效力。请求二审驳回被上诉人的诉讼请求。

曹某某答辩称：案涉房屋是原郾城县运输管理所租赁万金张村集体土地建立的，租赁的土地没有经依法批准。建房也无合法手续。房屋转让需要土地经过合法批准为前提。没有经过批准的土地上不能建设房屋。涉案房屋属于违法建筑，如允许买卖，将会损害社会公共利益。本案的房屋转让协议应属无效。原审查明事实清楚，请求二审驳回上诉人的上诉请求。

本院认为，本案争议的房屋位于召陵区X村，系由原郾城县运输管理所在1996年租赁万金张村集体土地后建立的。此后，案外人刘战北购得案涉房屋。被上诉人曹某某又从案外人刘战北处购得本案争议房屋后，与上诉人崔某某签订了房屋转让协议，该房屋转让协议系双方真实意思表示，不违反法律和社会公共利益，该协议合法有效。虽然双方争议的房屋一直未办理土地使用权证和房权证，但并不影响房屋的交易转让。被上诉人曹某某已收取了上诉人崔某某支付的购房款，被上诉人曹某某现起诉请求确认其与上诉人崔某某之间的房屋转让协议无效，没有法律依据，本院不予支持。因本案争议房屋属农村房屋，不适用《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定。综上，原审查明事实清楚，但适用《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条及《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，认定本案的房屋转让协议无效，属适用法律错误，本院予以纠正。上诉人崔某某的上诉理由符合法律规定，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决如下：

一、撤销召陵区人民法院（2010）召民一初字第X号民事判决；

二、驳回曹某某的诉讼请求。

一审案件受理费3900元，二审案件受理费3900元，均由被上诉人曹某某负担。

本判决为终审判决。

审判长崔某庆

审判员张素丽

审判员赵庆祥

二○一一年二月二十七日

书记员胡琨鹏