申请再审人（一审原告、二审上诉人）王某某
委托代理人姚举，河南三星通正（略）事务所（略）。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）张某某
被申请人（一审被告、二审被上诉人）吕某某
委托代理人乔艳，河南雷雨（略）事务所（略）。
王某某与张某某、吕某某因买卖合同纠纷一案，邓州市人民法院于2009年4月16日作出（2008）邓法民三初字第X号民事判决，王某某不服，向本院提起上诉。本院于2009年10月16日作出（2009）南民商终字第X号民事判决，已发生法律效力。王某某仍不服，向河南省高级人民法院提出申诉，河南省高级人民法院于2010年8月24日作出（2010）豫法民申字第x号民事裁定，裁定对本案进行再审，本院依法另行组成合议庭公开开庭审理了本案，王某某及其委托代理人、吕某某及其委托代理人、张某某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
邓州市人民法院一审查明，原始抟中学校长张万安2004年6月16日与穰东镇X村X组、X组签订了一份执行和解协议，张万安把始抟中学校北院所有地皮（不包括张洪波房子地皮、大门东三座房子地皮至该房北后墙根外），北院三栋楼房72间，厨房餐厅14间、北院大门上下两间、门卫室上下两间等，上述资产折价121万元，抵偿给穰东镇X村X组、X组。该两组有权作任何处理。2004年6月16日穰东镇X村X组、X组又与张万安签订了一份协议书，穰东镇X村X组、X组将执行和解中获得的抵偿资产以121万元等价与张万安的其他资产一起转让给太子岗学校。2004年6月19日原“始抟中学”法人代表张万安与张某某签订了《邓州市X镇原始抟学校部分房地产教学用品出让给张某某协议书》，协议中约定由张某某出资170万元购买原始抟中学土地使用权及部分资产和教学用品（其中包括作价121万元的本案所涉房地产）。2004年6月30日南阳市中级人民法院作出（2004）南中执字第OX号裁定书，裁定如下：把座落在邓州市X镇龙头眼始转学校北院的房产即三幢教学楼X间、厨房14间、瓦房、厕所过户给张某某。2004年7月14日被告张某某到邓州市房管局办理了房产登记，该房产的所有权人为张某某。121万元房地产款至今仍有x元未付清。张万安的房地产因张万安不能提交过户手续，双方相应合同条款未履行。2006年12月27日，张某某将学校的三栋教学楼抵押给郑付才。2007年1月31日，该抵押注销。2007年2月1日，张某某将该三栋房产抵押给邓州市穰东信用社贷款x元，房产评估值为x元。2008年4月25日，张某某与王某某登记结婚。2008年4月27日张某某与吕某某经中人刘成国、赵书平见证签订了出售穰东镇太子岗中学校部分房地产的合同书。合同主要内容：甲方张某某，乙方吕某某。（1）甲方愿将位于邓州市X村面粉厂后的房屋和土地（包括7亩多土地，X栋楼房，大门口上下4间楼房，伙房、照明线路等院内建筑物）以110万元出让给乙方，甲方应保证该房屋的单独所有权；2、乙方应于2008年4月27日首先支付给甲方协议保证金20万元（甲方应将房产证交乙方保存），并陆续在2008年8月底前支付剩余款项，并将房地产过户到自己名下（所需费用自理，但甲方应积极提供相应手续），2008年8月底以前，乙方应保证甲方的使用权；甲方原有债务均与乙方无关，甲方欠张武臣、刘成国的债务可在支付剩余款项时由乙方代为扣除；4、此合同一式两份，甲、乙双方各执一份，经双方及中人签字盖章后生效（甲方应将房权证3本、土地使用证一本及当初购得此处协议一份，及甲方原离婚证明一份等附件，并确保土地四邻无纠纷）。合同签订后的当天张某某依约交付吕某某三栋楼房房权证，并收取了吕某某x元合同保证金。2008年5月27日，张某某又收取吕某某x元购房地产款，并在收条后注明“保证20天内提供过户的有关手续。校方2008年7月15日后由吕某某派人护校”。7月份王某某得知张某某出售房地产之事后，张某某不辞而别。王某某无奈，2008年7月16日诉至邓州市人民法院，要求确认张某某与吕某某所签订的房地产买卖合同无效。7月22日，吕某某给张某某发送了两条内容完全一样的短信：“新生：事已至此，为你我二人利益，咱俩必须联手，务必回电，商谈细节，记住：你新奇哥永远不会坑你！”。7月29日，吕某某再次发送一条信息给张某某：“新生弟：你若不信，以此短信为证，资金上帮你！但给你讲了，近几天资金紧张，帮不了，我也给你讲了，你做生意也只能先找门路，该不会立马就有门路！”2008年9月19日张某某以邮政特快专递的形式给法庭寄了一封信及《拒绝执行张某某与吕某某房屋出让合同的通告》，同日，张某某给吕某某邮寄了该通告。
邓州市人民法院一审认为：被告张某某出售给吕某某的房产在法定登记机关的登记为张某某个人所有。同时，在购买原始抟中学校房地产的所有手续上购买者均为张某某个人，穰东太子岗中学的办学者也为张某某个人。张某某、王某某虽称购买始抟中学房地产及办穰东太子岗中学均为二人共同所为，但除了二人所签协议及对外所搭欠条和证人证言外，缺乏其它直接证据佐证，王某某在二次开庭时提交的刘成国书写的通知张某某，王某某变更原来与张某某所签总作价170万元的合同及合同所涉款额领取分配情况的凭证涉及案外人刘成国、张伍臣，真实性不能确定。依据不动产物权登记具有的权利正确性推定效力，张某某与吕某某所签买卖合同涉及的房产应属张某某个人所有，并且有处置权。王某某虽然与张某某签订了合作办学协议，但这个协议与实际情况并不相符，协议约定双方投资170万元购买“始抟学校”，可实际只出资x元，且购买“始抟学校”的有关手续均是张某某个人所为。同时，本案所涉房产张某某于2004年7月14日办理了产权登记，王某某在起诉立案之前，从未提出“太子岗中学”的房地产与张某某共有。仅凭王某某与张某某共同签字的欠条、协议和无注明谁书写的说明及张某某对协议及投资情况的认可，认定王某某与张某某共同购买“始抟学校”证据不足。同时王某某也无有效证据，证实张某某与吕某某恶意串通订立合同损害自己合法权益。原告王某某的诉讼请求缺乏有效证据支持。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决：驳回原告王某某对被告张某某、吕某某的诉讼请求。案件受理费x元，由原告王某某承担。
上诉人王某某的主要上诉理由：一、邓州市X镇太子岗（下称太子岗学校）房地产设施系上诉人王某某与被上诉人张某某合伙办学期间共有资产，且上诉人王某某占有2/3的份额；二、被上诉人张某某无权擅自对外出卖该共有财产，其行为是无效行为。该太子岗学校的房地产系上诉人王某某与被上诉人张某某二人共有，依据《物权法》第97条规定，处分共有不动产或动产应当经占2/3以上按份共有人同意，被上诉人张某某在未告知上诉人王某某的情况下，擅自将该校房地产卖给被上诉人吕某某的行为是无效行为。三、被上诉人张某某与吕某某的买卖合同无效，法院应依法确认太子岗学校的房地产仍归上诉人王某某与被上诉人张某某共有。上诉人认为原审判决没有事实依据和法律依据，侵犯了上诉人的合法权益，请求法院判决：1、撤销一审判决；2、认定邓州市X镇太子岗学校的房地产归上诉人王某某与被上诉人张某某共有；3、确认被上诉人张某某与吕某某对本案争议的邓州市X镇太子岗学校房地产的买卖行为无效；4、被上诉人承担本案一二审诉讼费用。
被上诉人吕某某答辩称，一、上诉人对本案涉及的房地产不享有共有产权，答辩人与张某某买卖的房地产与上诉人毫无关系，上诉人对本案根本没有诉权。理由如下：1、答辩人与张某某买卖的标的物是位于邓州市X村面粉厂后的房屋和土地，它是一宗不动产，与太子岗中学完全是两个概念。2、对不动产应该如何确定所有权人，法律规定的非常清楚，不动产的所有权是以登记为准，该房产登记为张某某所有，张某某即对该不动产享有绝对的所有权。至于其出资与张某某是什么关系，那是上诉人与张某某之间的法律关系，但无权对第三人主张不动产的所有权。3、上诉人所举证据不能证明其对答辩人受让的房产有出资。上诉人在原审当中提供的证据，证实其对登记为张某某所有的房产出资2/3，但答辩人认为其所举证据均不能证明她对本案涉及的房屋有出资。上诉人举出的合作办学协议和补充协议系与张新签订，二人现在是夫妻关系，从本案发展情况看，显然是张某某在签订买卖协议后反悔，再串通上诉人进行诉讼。二人当然可以炮制证据用以诉讼，而这样的协议无需外人，两人可以随时书写，因此，在没有其他证据印证的情况下，这样的证据根本没有任何证明力。上诉人举出的一些借款条据只能证明太子岗中学在运营过程当中的费用，而不能认定该几笔借款就是用于购买该房产。因此，该借款条不能作为认定上诉人出资的证据。上诉人称其有出资是不属实的。因为在整个购房及办证的过程当中，都是张某某一个人出现，从来没有上诉人的任何痕迹。上诉人称她不出现，是“为了学校能顺利审批”，这一理由显然不能成立，因为我国关于民间办学的相关法律或管理规范当中，根本没有学校产权做出限制性规定，当事人根本无需规避。二、上诉人提供共有财产权的相关法律规定不适用本案。上诉人对本案涉及的房地产根本没有共有产权。三、上诉人提出未经抵押权人同意转让抵押物而导致合同无效的上诉理由不能成立。上诉人既不是抵押权人，又不是买卖合同的当事人，上诉人与案件标的没有利害关系，因此，上诉人根本无权提出主张合同无效的诉讼。关于答辩人与张某某所签买卖合同，抵押权人已知道并同意，答辩人早在买卖合同签订时已经同意归还张某某原欠款本息，抵押权人也表示接受。因此不存在侵权抵押权人权利之事。请求二审法院维持原判，维护合同效力和答辩人的合法权益。
被上诉人张某某答辩称，一、我与王某某的合作协议是真实的，房产证以我名义办理，土地证是太子岗学校名称，该学校是我们二人按份共有，王某某占三分之二股份，我占三分之一股份。二、虽不知吕某某使用了什么手段，令我迷迷糊糊的签了那份严重失去公平的《房产出让合同》，但我清醒后，即找他要求解除合同，他不同意。所以事后我又找吕某某拿了10万元，加上签合同的20万元共计30万元，想通过投资别处获利转化矛盾，但签订的协议并非我真实愿望表达。该房地产我无权也不愿意私自处理。三、吕某某称付我80多万元毫无道理，我们在校内房地产上又新增建筑装修花费近60余万元，加上支付张武臣等人的款远远超过合同价值，2004年房地产和2008年的房地产价值相差巨大，不能以2004年的合同余额和2008年相提并论，我强烈要求中院明辨是非，解除我与吕某某的的非法合同。
本院二审查明事实与一审法院相同。另查明，吕某某已按协议付张某某30万元，付张武臣、刘成国x元，利息x元，共计x元。
二审中上诉人和被上诉人张某某未提交新证据，被上诉人吕某某提交了两组证据：（1）原太子岗学校的办学证，证明学校负责人是张某某。（2）两张存单，证明欠邓州市X镇信用社的贷款有能力偿还。
上诉人对吕某某提供的二组证据质证意见为：对存单真实性无异议，但不能否认王某某与张某某合作办学的事实，也不能否认夫妻二人的财产共有权。
被上诉人张某某对吕某某提供的二组证据质证意见为：两份存单与本案无关，不能证明还了贷款，办学证是真实的，但已过期。
本院二审对吕某某提交的二组证据的真实性予以确认。
本院二认为，2004年6月19日张某某与“始抟中学”法人代表张万安签订的《邓州市X镇原始抟学校部分房地产教学用品出让给张某某协议书》证明“始抟中学”房地产系张某某一人购买，且张某某于2004年7月14日在邓州市房管局办理了产权登记，产权所有权人为张某某一人，没有共有人。根据《物权法》第六条、第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记不发生效力，不动产的所有权是以登记为准，不依法登记，就不发生法律效力，上诉人对本案涉及的房地产不是共有产权人，该争议不动产系张某某婚前的个人财产，根据《物权法》第39条规定，所有权人对自己的不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。张某某有权处分自己的财产，王某某上诉称张某某无权处分该争议房地产的上诉理由不能成立。上诉人王某某于2008年4月25日与张某某登记结婚，在张某某与王某某结婚后的第2天，2008年4月27日张某某即将归自己所有的房地产以110万元出让给被上诉人吕某某。合同签订后的当天，张某某按约收取了20万元保证金，并将房产证交付给吕某某，2008年5月27日张某某又收取吕某某10万元款项。自张某某出让争议的房地产到王某某提起诉讼近三个月左右时间。期间，张某某从订立出让合同到收取30万元房款交付房产证，王某某与张某某系刚结婚的合法夫妻，又系同一所学校的正副校长，二人工作在一起，生活在一起，朝夕相伴，王某某应当知道其丈夫出让争议房地产收取款项交付房产证等行为。王某某上诉称，张某某出让争议房地产自己不知道，于情于理均不符，也令人难以置信。上诉人王某某提供的与张某某签订的合作办校协议以及补充协议等证据因王、张二人系夫妻关系特殊，且又系利害关系人，利害关系之间相互出具的证据，不符合有关证据规则，本院不予采信。关于该争议房地产系抵押物，抵押权人是否同意转让应有权利人主张权利，与本案不是同一个法律关系，与本案无关。上诉人所诉上诉理由均不能成立。原判认定事实清楚，适用法律正确，处理适当，应予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费x元由上诉人王某某负担。
申请再审人王某某申诉称，1、原判认定所争议的不动产系张某某婚前的个人财产错误。2003年8月1日王某某与张某某签订合作办校协议，各投资8万元共同创办邓州市X镇太子岗中学(以下简称太子岗中学)等，有证人赵景云在场并在协议上签字作证。2004年6月10日，在原合作办校协议基础上双方又签订补充协议，整体购买原“始抟学校”，共需投入资金240万元，约定张某某出资80万元，占股份的三分之一，王某某出资160万元，占股份的三分之二。另特别约定，所购校舍的土地证和房产证以张某某名义办理，但王某某仍占三分之二的产权和股份。该协议真实可靠。所以，2004年6月19日张某某以个人名义与张万安签订的邓州市X镇原始抟学校部分房地产和教学用品出让给张某某协议书，以及2004年7月14日张某某在邓州市房管局办理房屋产权登记或是以太子岗学校名义登记的土地使用权证，张某某均代表了王某某。2008年4月25日王某某与张某某办理结婚登记。2008年4月27日在王某某不知道的情况下，张某某与吕某某经中间人刘xx、赵xx见证，签订出售太子岗中学部分房地产合同书，其行为侵犯了王某某的合法权益。2、原判适用法律错误。2004年7月14日在邓州市房管局办理房屋产权登记，产权所有人为张某某一人，没有共有人，但这并不能排除王某某与张某某实际享有的共有权。本案中，不动产登记记载的权利有瑕疵表现在两个方面：一是房产证登记的产权所有人为张某某，而土地使用证登记的使用人为邓州市X镇太子岗学校，明显存在“不动产登记薄记载的权利有瑕疵”。被申请人吕某某明知瑕疵而与张某某签订房地产买卖合同，法律则不予保护。二是王某某有相反证据证明记载于不动产登记簿的人张某某(包括太子岗学校)不是该不动产的唯一权利人。请求撤销原判，确认邓州市X镇太子岗学校的房地产归王某某、张某某共有，确认张某某与吕某某对本案诉争的太子岗学校房地产的买卖行为无效。
被申请人张某某答辩称：其与吕某某所签的房地产买卖合
同不能履行。太子岗中学是其与王某某在2003年开始合作办
的，签订买卖合同没有给王某某商量，她不知道。2008年9月
份其已给吕某某发过函，内容就是要解除合同，到2009年11
月份，隔一年多他没有说什么。其与吕某某签订的合同早已解
除。
被申请人吕某某称：1、王某某认为自己是涉案争议房产的
共有人的理由不能成立。从《中华人民共和国物权法》的规定
看，不动产物权以登记为准，不经登记不发生效力。从这一点
看，所涉房产权归属是张某某所有，王某某不具有所有权。王
小霞说自己是共有人，所依据的主要证据是两份合作办学协
议，王、张二人是夫妻关系，态度、口径上一致，显然是张新
生在签订买卖协议后反悔，再串通王某某进行诉讼，当然也可
以炮制证据。所以，该两份证据不能作为认定本案事实的依
据，原判决对该两份证据不予认定是正确的。另外，从涉及该房屋的买卖、办证、登记等一系列过程看，也均没有任何王某
霞的痕迹，王某某所称自己在其中投资并享有产权的说法也不
能成立。即便两份合作办校协议是真实的，也不能据此认定王
小霞是房产的共有人。王、张二人于2003年8月1日签订合作办校协议时，本案涉及的房屋张某某尚未购买，他们是否真的
合作与吕某某本次购买的房产、与本次诉讼没有任何关系。2004年4月10日王、张二人的协议既使真实签订了，也是一张
没有实际履行的废纸，而不能作为主张权利的依据。协议书上
载明购买校舍等大约需要240万元，“其中张某某愿投入80万
元，王某某愿投入160万元”，可见该协议书仅仅是一个意向
书，该协议是否能履行，出资能否到位，仅凭一纸根本不能证
实。王某某在原审中还举出一些欠款和借款的条据据以证实太
子岗中学是她和张某某共同开办的，这些条据的真伪在没有债
权人出庭印证的情况下，根本无法认定。即便债务存在，是太
子岗中学运营中所欠，也不能证明与本案涉及房产有任何关联
性。2、王某某关于原审法院适用《物权法》属适用法律错误的
观点完全不能成立。综上，王某某所举证据根本不能证实其对
本案涉及房屋享有产权，无权主张张某某与吕某某的买卖合同
无效，原审法院适用法律正确。
再审查明的事实同一审。再审中王某某提供南召县人民法院二份判决书和一份调解书、一份复议申请书，并申请证人赵xx、高xx、王xx、赵xx、张xx、李xx出庭作证，用判于证明其与张某某合作开办穰东太子岗中学。吕某某质证认为，决书等书证真实性无异议，无关联性，与投资办学无关，证人证言与本案无关联性，有的是听说，证人证言属可变证据，赵xx的证言与一审时提供的书面证据不一致。另查明张某某与吕某某签订协议加盖有穰东太子岗中学的公章，2005年10月10日穰东太子岗中学取得中华人民共和国民办学校办学许可证，负责人为张某某。
本院认为，王某某的诉讼请求为要求确认张某某与吕某某所签订的房地产买卖合同无效，对此应依据我国合同法的有关规定对合同效力进行认定。王某某主张合同无效的主要理由为太子岗中学房地产设施系其与张某某合伙办学期间共有资产，张某某无权擅自对外出卖该共有财产。本案中，张某某处分的是太子岗中学的房地产，由于张某某系太子岗中学的法定代表人，且合同上加盖有太子岗中学公章，故张某某有权处分太子岗中学的房地产，王某某主张张某某无权处分的理由不能成立，本院不予支持。张某某与吕某某签订的合同不违反法律、行政法规的强制性规定，一、二审判决认定该合同为有效合同正确，处理适当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条、第一百五十三条第一款第一项之规定，判决如下：
维持本院（2009）南民商终字第X号民事判决和邓州市人民法院（2008）邓法民三初字第X号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长李新华
审判员李建新
代理审判员王某凯
二0一一年三月一日
书记员李向丽
