申请再审人（一审被告、二审上诉人）：中国农业银行股份有限公司南阳市高新技术开发区支行。（下称南阳高新区农行）
被申请人（一审原告、二审上诉人）：南阳市双隆房地产开发有限公司。（下称南阳双隆公司）
一审被告、二审上诉人：南阳市涵源拍卖行。（下称涵源拍卖行）
申请再审人南阳高新区农行被申请人南阳双隆公司、一审被告涵源拍卖行为拍卖合同纠纷一案，前由本院于2010年2月22日作出（2009）南民商终字第X号民事判决，已发生法律效力。南阳高新区农行不服该判，向河南省高级人民法院申请再审。2010年11月3日河南省高级人民法院作出（2010）豫法民申字第x号民事裁定，指令本院对本案进行再审。再审中本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人南阳高新区农行的委托代理人赵劲戈、温东旭，被申请人南阳双隆公司的法定代表人徐建民及其委托代理人李书选，
原审被告涵源拍卖行的委托代理人刘乾坤均到庭参讼。本案现已审理终结。
南阳市卧龙区人民法院一审认定，2007年8月9日，南阳高新区农行将位于南阳市X路X路交叉口东北角的国有土地使用权委托涵源拍卖行拍卖，南阳高新区农行提供的有土地评估报告、界址点图等材料。界址点图注明总面积3469.6平方米。2007年8月18日南阳双隆公司竞拍成功，拍卖成交价340万元，佣金17万元，拍卖成交后南阳双隆公司按约支付了南阳高新区农行土地价款和涵源拍卖行佣金。南阳双隆公司在随后办理土地过户手续时发现土地实际面积为3013.5平方米，经与南阳高新区农行协商无果诉至法院，要求南阳高新区农行退还多收的土地价款x元。诉讼中南阳双隆公司申请委托鉴定机构对土地实际面积进行鉴定，经南阳高新区大地测绘有限公司鉴定，结论为：“南阳双隆公司通过竞拍取得的面积实际为3013.7平方米，南阳高新区农行界址点图上所示面积3469.6平方米，减少455.9平方米。减少原因为：1、南阳高新区农行界址点图占压南阳市居锦阁房地产有限责任公司面积为351.2平方米，2、南阳高新区农行界址点图西北角J1超出宛北养殖场界址点图实用面积17.0平方米，3、南阳高新区农行界址点图东北角J3超出宛北养殖场界址点图实用面积87.7平方米。”
南阳市卧龙区人民法院一审认为，南阳高新区农行与涵源拍卖行签订的“委托拍卖协议”中明确注明了委托拍卖土地的界址点以及面积，同时附随的有相应的界址点图，南阳双隆公司据此参与了竞拍并竞得了拍卖的土地，但在实际履行中，南阳双隆公司并不能完整取得界址点图内的土地使用权，根据《中华人民共和国拍卖法》第四十条规定：买受人未能按照约定取得拍卖标的的，有权要求拍卖人或者委托人承担违约责任。南阳高新区农行土地缺失部分所得的拍卖价款，理应返还。双方诉争土地经鉴定减少面积是455.9平方米，但南阳双隆公司实际主张的减少面积是446.5平方米，故应以南阳双隆公司主张的面积为准。南阳双隆公司要求南阳高新区农行退还多收的土地价款x元的计算方法：拍卖总价款x元÷面积数3460平方米每平方米982.66元，再乘以减少面积446.5平方米多收的土地价款x元，其计算方法合理，予以采纳。南阳双隆公司要求涵源拍卖行退还多收的佣金x元，因佣金的收取是以拍卖价款为比例的，价款减少，相应的佣金也应减少，故该项请求予以支持。关于南阳双隆公司要求赔偿利息损失x元请求，没有直接证据证明，且支付利息是为自己利益所支出的，要求被告承担于法无据，对此请求不予支持。故判决：“一、本判决生效后十日内，由南阳高新区农行退还南阳双隆公司土地款x元。二、本判决生效后十日内，由涵源拍卖行退还南阳双隆公司佣金x元。三、驳回南阳双隆公司要求南阳高新区农行赔偿损失x元的诉讼请求。如果南阳高新区农行、涵源拍卖行未按照本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费x元，南阳高新区农行承担8187元，涵源拍卖行承担348元，南阳双隆公司承担3652元；鉴定费7000元由南阳高新区农行承担。”
南阳双隆公司上诉称，因南阳高新区农行出卖土地面积与实际测量面积不符，导致土地证不能及时办理，影响了南阳双隆公司对土地的开发利用，致使投入的资金不能收回，银行贷款不能及时归还，南阳双隆公司请求赔偿350万元一年贷款利息损失x元的请求合理合法，至少南阳高新区农行也应承担多收土地价款的利息损失，请求二审改判支持利息损失。
南阳高新区农行上诉称，《中华人民共和国拍卖法》第六十一条规定：（1）、因拍卖标的物的缺陷（即瑕疵）索赔时，委托拍卖人只是被追偿的主体，即拍卖人行使追偿权时的诉讼主体和责任主体，而不是因标的物瑕疵竞买人索赔时的适格被告，因此一审列南阳高新区农行为本案的被告程序违法。（2）、因标的物瑕疵主张权利的诉讼时效为一年，该案南阳双隆公司2007年12月12日前已知道标的物存在瑕疵，而其向法院起诉的时间为2008年12月18日，已超过一年的诉讼时效。南阳双隆公司竞买前已非常明确知道该标的物的面积大约为3460平方米，而非准确数，只是个大约数，仍决定购买是对标的物瑕疵的认可，因此标的物土地面积存有差异的风险应由双隆公司负担。本宗土地拍卖是以现状、整体拍卖的，而非以单位面积进行拍卖，竞买人不能以土地面积存在差异而请求减少购地款，一审判决计算返还地价款的方法不当。一审委托南阳高新区大地测绘有限公司出具的鉴定报告书不符合司法鉴定的法定要件，不具有证据效力。
涵源拍卖行上诉称，本次拍卖标的物以现状拍卖，拍卖人不对该标的物的瑕疵承担责任。竞买须知第十一条也写明，“拍卖标的物交付时实际面积与拍卖公告面积不符，以办证时实测面积为准，拍卖人及委托人不承担任何责任。”土地面积为3469.6平方米的评估报告是南阳市晨光地产评估咨询有限责任公司出具的，拍卖人据此报告刊登公告并无过错，其责任应由南阳市晨光地产评估咨询有限公司承担。一审按照拍卖法四十条的规定“买受人未能按约定取得标的的，有权要求拍卖人或者委托人承担违约责任。”进行处理是错误的。
本院二审查明，本案争议的土地原使用权人为南阳市繁星养殖企业有限公司。2001年7月南阳高新区农行通过南阳市公物拍卖行拍卖取得以上土地使用权证中的部分土地（即本案争议的土地），取得的土地面积当时为4702.68平方米，拍卖成交价为473万元，另一部分土地南阳市繁星养殖企业有限公司亦进行了转让，现已有南阳市居锦阁房地产公司办理了土地使用权证。2007年8月9日，南阳高新区农行委托涵源拍卖行对该宗土地进行拍卖，委托拍卖协议中的拍卖标的及基本情况载明：“这次委托拍卖的标的为南阳高新区农行拥有的国有土地使用权，位于南阳市X路X路东北角（详见南阳高新区农行界址点图），面积约3469.6平方米，具体面积以办理土地过户时土地部门测量面积为准。”南阳高新区农行向涵源拍卖行提交了该宗土地的界址点图等资料。南阳双隆公司竞买成功后，南阳市土地局高新分局和南阳市高新区管委会在南阳高新区农行与南阳双隆公司的土地使用权转让审批表上签字盖章，同意转让。
本院二审查明的其他事实与一审相同。
本院二审认为，1、南阳高新区农行委托涵源拍卖行对自己取得的土地进行拍卖，涵源拍卖行接受委托后依法发布了拍卖公告并进行了拍卖，双隆公司以340万元的价款竞拍成功并与涵源拍卖行签订了拍卖成交确认书，之后其土地使用权转让合同又得到高新区管委会和南阳市土地局高新分局的审查同意，以上拍卖程序符合法律规定，涉及的土地使用权转让得到了有批准权的人民政府同意，故涉案的土地使用权转让合同合法有效，应受法律保护。南阳高新区农行、涵源拍卖行、南阳双隆公司均应按照协议的约定履行各自的义务。2、南阳高新区农行在拍卖前将界桩点图提交给了涵源拍卖行，双隆公司参与竞拍时对该宗土地了解的信息应当是界桩点图载明的位置，故南阳高新区农行应当按照该界桩点图向双隆公司交付标的物。南阳高新区农行和涵源拍卖行虽然在委托拍卖协议、拍卖公告、和拍卖成交确认书中均说明了该宗土地的面积是大约数，具体面积以办理过户手续时为准，但南阳高新区农行作为委托拍卖方对拍卖标的有详尽的说明义务，使竞买方对标的物的位置、现状、可能承担的风险有准确的理解，而南阳高新区农行仅说明了标的面积为大约数、具体面积以办证时为准，并未说明其提供的界址点图中可能占压有不属于自己所有的土地，况且其说明的面积误差亦应在合理的范围内，而依据南阳市高新区大地测绘有限公司的鉴定结论，其提供的界桩点图1、占压南阳市居锦阁房地产有限责任公司面积为351.2平方米，2、西北角J1超出宛北养殖场界址点图实用面积17.0平方米，3、东北角J3超出宛北养殖场界址点图实用面积87.7平方米。对以上情况南阳高新区农行和涵源拍卖行即未明确告知，也未有证据证实买受人是明知的或是可以预见的，该风险责任有买受人承担即不符合合同约定，也无法律依据，故应当认定南阳高新区农行未能完全按照按合同约定交付标的物。因未能交付部分已无法交付，原审法院按照拍卖价款的比例判决南阳高新区农行对多收取的x元拍卖款予以退还并无不当。南阳高新区农行和涵源拍卖行上诉称其交付的标的物符合合同约定、标的物的面积存有差异的风险应有南阳双隆公司承担的理由不能成立，本院二审不予支持。3、《中华人民共和国拍卖法》第四十条规定：“买受人未能按照约定取得拍卖标的的，有权要求拍卖人或者委托人承担违约责任”。第六十一条规定：“因拍卖标的存在瑕疵未声明的，请求赔偿的诉讼时效期间为一年”。本院二审认为，适用《中华人民共和国拍卖法》第六十一条的前提是委托人和受托人已按照合同约定向买受人交付了标的物。而本案中南阳高新区农行和涵源拍卖行未能按照合同约定向南阳双隆公司完全交付标的物，与标的物瑕疵和面积误差不是相同概念，因此，本案不应适用《中华人民共和国拍卖法》第六十一条关于诉讼时效的规定，原审法院适用《中华人民共和国拍卖法》第四十条的规定并无不当。南阳高新区农行和涵源拍卖行上诉称所交付的土地与实际面积不符属标的物的瑕疵，应适用《中华人民共和国拍卖法》第六十一条关于一年诉讼时效的规定，本案已超过诉讼时效和南阳高新区农行不是适格的被告的理由不能成立，本院不予支持。4、经审查，南阳市高新区大地测绘有限公司的鉴定程序并不违背法律规定，南阳高新区农行上诉称该鉴定结论不具备司法鉴定的法定要件，不具备证据效力的理由亦不能成立，本院二审不予支持。5、南阳高新区农行2001年7月从南阳市公物拍卖行取得该宗土地时的使用面积为4702.68平方米，由于城市X路规划等原因面积有所减少，之后南阳高新区农行委托南阳市晨光地产评估咨询有限公司进行了评估，对评估报告中载明的土地面积及界桩点图的位置是否准确未有证据证实南阳高新区农行是明知的，对未能完全按照界桩点图交付标的物没有证据证实南阳高新区农行存在过错。同时，南阳双隆公司亦未提供证据证实实际面积的减少影响了其办理土地使用证和商业开发，故一审法院对南阳双隆公司赔偿利息损失的请求未予支持并无不当，南阳双隆公司的上诉理由亦不能成立，本院二审不予支持。6、受托方收取佣金是以拍卖价款为比例的，拍卖价款减少，佣金亦应减少。一审判决涵源拍卖行按比例退还多收取的佣金处理适当，涵源拍卖行不应退还佣金的上诉理由亦不能成立，本院二审不予支持。综上，南阳双隆公司、南阳高新区农行、涵源拍卖行的上诉理由均不能成立，本院二审均不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，处理适当，应予维持。故判决：“驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共计x元，南阳双隆公司负担3652元，南阳高新区农行负担8187元，涵源拍卖行负担348元。”
申请再审人南阳高新区农行不服本院二审判决，申请再审的理由是，我方是将整块土地实物委托拍卖，委托拍卖协议和拍卖公告上所表述的土地面积3460平方米是大约面积，拍卖成交确认书也明确载明本次拍卖标的物以现状拍卖，拍卖人不对该标的物的瑕疵承担责任。拍卖标的物交付时实际面积与拍卖公告面积不符，以办证时实测面积为准，拍卖人及委托人不承担任何责任。故该拍卖标的物交付时实测面积与拍卖公告面积不符，面积缩水的瑕疵责任不应由我方承担，依照约定应由买受人南阳双隆公司自行承担，原一、二审认定我方违约，判令我方向买受人南阳双隆公司返还面积差价款x元，缺乏事实依据和法律依据，与拍卖成交确认书的约定不符。南阳双隆公司向法院起诉时已超诉讼时效，已丧失胜诉权，一、二审判令其胜诉的处理不当。
被申请人南阳双隆公司答辩称，拍卖时南阳高新区农行提供了委托拍卖土地的界址点图，依据界址点图计算和现场实测，委托拍卖的土地面积均为约3469平方米，此与拍卖公告和南阳高新区农行所述的面积相符，但实际情况是界址点图内有约456平方米的土地使用权并不属于南阳高新区农行享有，属于南阳高新区农行享有的土地面积仅为3013.7平方米，南阳高新区农行隐瞒了此一事实，在委托拍卖时，将不属于自己的约456平方米的土地标在界址点图内一并委托拍卖，致使我方在买受后不能按约定取得全部拍卖物，南阳高新区农行未能将此拍卖标的物中的全部土地使用权按约定交付给我方，当然构成违约，依法我方有权要求拍卖人涵源拍卖行或委托人南阳高新区农行承担违约责任，南阳高新区农行多收取我方的价款应予退还。2007年8月18日我方和涵源拍卖行签订拍卖成交确认书后，我方依约支付了价款，2008年初，我方到土地局办理土地过户手续时，才得知拍卖标的物中有约456平方米的土地使用权并不在南阳高新区农行的名下，该行也无法将此约456平方米的土地使用权过户给我方，我方随即找该行要求解决，经几个月的协商仍未有结果，2008年12月我方即向人民法院起诉，不存在超过诉讼时效的情形。
涵源拍卖行称，我方对南阳双隆公司与南阳高新区农行之间的纠纷不发表意见，我方按照委托人提供的界址点图进行拍卖，我方没有过错。
本院再审查明，2001年7月，南阳高新区农行通过拍卖行竞拍，取得了现南阳市X路X路交叉口东北角的一处土地使用权，此后该行未办理过户手续。2007年8月之前，因城市规划、道路扩建等原因，南阳高新区农行在该处享有的土地使用面积缩小，期间南阳高新区农行已在此处将自认为使用权属于自己的土地圈一围墙，并绘制了界址点图，该围墙与界址点图相一致，围墙内的土地面积约为3469.6平方米。2007年8月9日，南阳高新区农行与南阳市涵源拍卖行签订委托拍卖协议，委托南阳市涵源拍卖行对该处的土地使用权进行拍卖，拍卖标的物为界址点范围内的土地使用权，也即围墙内的全部土地使用权，该行向涵源拍卖行提交了界址点图，南阳市涵源拍卖行随即对该标的物发布了拍卖公告，南阳双隆公司申请竞买后，到涵源拍卖行领取了拍卖标的物的界址点图等资料，依据界址点图对土地面积进行了计算，并到现场对界址点内的土地面积进行了实测，认为界址点图所标面积3469.6平方米与实测面积一致。2007年8月18日南阳双隆公司竞拍成功，与涵源拍卖行签订了拍卖成交确认书，拍卖成交价为340万元，并按成交价的5%支付拍卖行佣金17万元。2008年初，南阳双隆公司到土地管理部门办理土地过户手续时，得知通过竞拍取得的标的物中有约456平方米的土地使用权并不在南阳高新区农行的名下，南阳高新区农行并不能将这一部分的土地使用权也过户给买受人，南阳双隆公司只能获得扣除此456平方米后下余的3013.7平方米的土地使用权，随即南阳双隆公司与南阳高新区农行和南阳市涵源拍卖行发生纠纷，南阳双隆公司要求南阳高新区农行和涵源拍卖行退还多收的土地价款和佣金，经多次协商未有结果，2008年12月南阳双隆公司向南阳市卧龙区人民法院起诉，要求判令南阳高新区农行退还多收的土地价款x元，判令涵源拍卖行退还多收的佣金x元，并赔偿经济损失x元。
本院再审认为，本案的土地使用权转让合法有效，应受法律保护，南阳高新区农行、涵源拍卖行、南阳双隆公司均应按照约定履行各自的义务。南阳高新区农行委托拍卖的标的物是该行自己提交的界址点图范围内的全部的土地使用权，涵源拍卖行进行拍卖的标的物也是该界址点图范围内的全部的土地使用权，南阳双隆公司买受的标的物也是该界址点图范围内的全部的土地使用权，南阳高新区农行在收到买受人的价款后应按约定履行合同义务，向买受人交付合同标的物，即交付界址点图范围内的全部土地使用权，因南阳高新区农行对委托拍卖的标的物中的一部分约456平方米的土地并不享有土地使用权，致使其并不能完全履行合同义务将拍卖标的物全部交付给买受人，导致买受人支付了合同的全部价款却不能取得合同的全部的标的物，南阳高新区农行的此一行为构成违约，依据《中华人民共和国拍卖法》第四十条的规定，买受人南阳双隆公司有权要求拍卖人涵源拍卖行或者委托人南阳高新区农行承担违约责任，原一、二审据此判令南阳高新区农行退还未履行的合同标的物部分的相应价款的处理适当。涵源拍卖行拍卖的标的物经过买受人南阳双隆公司现场实测，并未出现实测面积与拍卖公告所述面积不一致的缩水瑕疵，买受人南阳双隆公司提出的问题并不是拍卖标的物的现场实测与拍卖公告所述面积是否一致的问题，而是要求南阳高新区农行承担未能交付界址点图范围内的全部土地使用权的违约责任的问题，双方之间的纠纷是南阳高新区农行是否全部交付了界址点图范围内的土地使用权、是否全部履行了合同义务、未履行全部合同义务是否应承担违约责任的纠纷，申请再审人南阳高新区农行申请再审称自己已经履行了合同的全部义务，自己的行为不构成违约，自己不应承担违约责任的理由与事实不符，与法律规定相悖，本院再审不予支持。2008年初，买受人南阳双隆公司在办理土地过户手续时，得知合同标的物中有约456平方米的土地使用权并不在南阳高新区农行的名下，该行并不能将这一部分合同标的物也过户给买受人南阳双隆公司，买受人南阳双隆公司随即向该行提出主张，要求该行承担违约责任，退还多收的土地价款，经协商未果后，买受人南阳双隆公司于2008年12月即向人民法院起诉，依法南阳双隆公司要求南阳高新区农行承担违约责任的诉讼时效为二年，南阳双隆公司向人民法院起诉时并未超过这一时限，故申请再审人南阳高新区农行申请再审称南阳双隆公司的起诉超过诉讼时效的理由与法律规定不符，本院再审也不予支持。综上，原一、二审认定事实清楚，处理适当，申请再审人南阳高新区农行申请再审的理由均不能成立，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第一百八十六条之规定，判决如下：
维持本院（2009）南民商终字第X号民事判决和南阳市卧龙区人民法院（2009）宛龙民商二初字第X号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长李晓峰
审判员王伟凯
代理审判员王勇
二0一一年二月二十五日
书记员牛晓
