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施某诉陈某、隋某、姚某房屋买卖合同纠纷一案
当事人:   法官:   文号:上海市宝山区人民法院

原告(反诉被告)施某。

委托代理人谢某。

被告陈某。

被告隋某。

被告(反诉原告)姚某。

上列三被告的共同委托代理人王某,上海市某律师事务所律师。

第三人某公司。

法定代表人沈某,董事长。

委托代理人瞿某,员工。

原告(反诉被告)施某与被告陈某、隋某、被告(反诉原告)姚某房屋买卖合同纠纷一案,本院受理后,依法由代理审判员杨利民独任审判,通知某公司(以下简称某公司)作为第三人,公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)施某及其委托代理人谢某、被告陈某、隋某、被告(反诉原告)姚某的共同委托代理人王某、第三人某公司的委托代理人瞿某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告(反诉被告)施某诉称,2008年6月10日,施某应朋友王某之求,经人介绍向陈某借款人民币10万元,陈某要求施某出具15万元的借条,并以施某所有的宝山区X村X号X室房屋抵押担保。2008年8月,陈某威胁施某,如施某不签订公证委托书,将出售系争房屋,如签订公证委托书,陈某保证不会出售该房屋。在陈某出具保证不出售系争房屋的承诺书后,施某与陈某指定的隋某签订公证委托书,但施某没有看委托书的内容。2009年1月16日,施某收到邮寄来的房屋交易材料,包括名字为姚某的房产证、还贷的银行存折等,陈某告知施某,所欠款项已经从贷款中提取,要求施某偿还银行贷款。施某至此得知陈某与隋某、姚某三人串通,恶意侵占施某的房屋。现起诉要求确认隋某代施某与姚某签订的买卖合同无效,姚某将系争房屋房地产权利返还给施某。

被告陈某辩称,施某以系争房屋抵押向陈某借款15万元。陈某当时承诺不会出售、拍卖作为抵押物的房屋。之后,施某无法还款,决定出售房屋还债,陈某介绍隋某为施某办理房屋出售手续,施某与隋某办理了公证委托手续。嗣后,隋某代施某向陈某偿还了10.4万元债务。陈某未与隋某等串通,隋某将系争房屋出售给姚某与陈某无关。不同意施某的诉请。

被告隋某辩称,施某为还债卖房,但没有时间处理,陈某介绍隋某为施某办理房屋出售手续。隋某代施某与姚某签订买卖合同,房价为19万元,姚某已经支付隋某15.2万元。隋某与姚某约定,其余3.8万元待交房时支付,故目前该款还未支付。隋某收到姚某的15.2万元房款后,代施某偿还陈某债务10.4万元,剩余4.8万元用于支付税费、中介费等。姚某委托中介公司办理公积金贷款,将产权证等材料交给公积金管理中心,因施某需要该材料,隋某让中介公司拿回材料并邮寄给了施某。不同意施某的诉请。

被告(反诉原告)姚某反诉并辩称,姚某去查看系争房屋时隋某称进去看不方便,故只在外面看了看。姚某已经支付隋某房款15.2万元,其余3.8万元待交房时支付。姚某系善意的购房,不同意施某的诉请。姚某对产权证等材料在施某处不知情,现反诉要求施某返还房地产权证、房地产交易中心密件、还贷存折、扣款委托书、房地产销售发票、住房公积金个人购房担保借款合同,施某将系争房屋交付给姚某。

原告(反诉被告)施某针对反诉辩称,同意将房地产权证等材料返还给姚某。姚某将上述材料都交给了施某,可见根本没有买房的真实意思。姚某与陈某、隋某恶意串通,损害施某的利益。不同意姚某的反诉请求。

第三人某公司述称,某公司对施某与姚某之间房屋买卖的过程不清楚。某公司审核了姚某的贷款材料,在公积金贷款发放后办理了抵押登记,过程合法完整,望保护某公司的合法权益。

经审理查明,2008年6月7日,陈某与施某签订《房地产借款抵押合同》,约定,施某同意以其合法拥有的房地产以不转移占有的方式抵押给陈某,作为借款担保;抵押物座落于宝山区某X室,抵押房地产权利价值15万元;借款数额15万元,利息按银行同期贷款利率的四倍计算,借款期限自2008年6月7日起至2008年8月6日。2008年11月3日,陈某向施某出具承诺书,内容为,陈某承诺施某位于宝山区某X室房产产权不会出售,如出售的一切后果陈某承担。当日,陈某介绍隋某作为施某出售房屋的代理人,施某向隋某出具公证委托书,委托事项为,施某自愿出售宝山区X村X号X室房屋,因施某无法亲自办理出售事宜,现全权委托隋某为代理人处理如下事宜:1、代为签订所售房屋的房地产买卖转让合同;2、代为向房地产交易管理、登记部门办理该房屋产权过户、登记手续;3、代为交纳与办理上述事项有关的正当费用和税款;4、代为收取所售房屋的房价款;5、代为办理所售房屋交付事宜及物业维修基金户名变更手续、结算物业管理费;6、代为办理所售房屋的水、电、煤气、产权、有线电视、电话等设施某物业维修基金的过户手续;7、代为办理房屋抵押登记以及注销手续、办理相关公证手续;8、代为办理上述房屋的提前还贷或转按揭手续,签署相关文件、合同;9、代为签订租赁合同,代为办理租赁登记手续;10、代为收取租金、代为管理及维修房屋;11、代为向保险公司办理退保事宜及领取退保费;12、代为办理房屋的密码设置、密码修改、密码取消;13、代为领取房地产权证、房地产他项权利证明,受托人在权限内签署的相关文件,委托人均予以认可,委托期限从2008年11月3日起至2009年11月3日止。2008年12月8日,隋某代施某与姚某签订《上海市房地产买卖合同》,约定,双方未通过经纪机构居间介绍,由姚某受让施某位于宝山区某X室房屋,该房屋建筑面积34.5平方米,转让价款共计19万元;双方确认在2009年2月8日之前办理转让过户手续。该合同中关于交房时间、付款方式、违约责任的条款均系空白。2009年1月8日,姚某登记为系争房屋房地产权利人。审理中,施某将系争房屋房地产权证、购房发票、还贷存折等交给了姚某。

另查明,姚某办理公积金贷款15.2万元,某公司在系争房屋上设定了抵押权。

以上事实,有施某提供的房地产借款抵押合同、公证委托书、陈某的承诺书、房地产权证、还贷存折、房地产销售发票、住房公积金个人购房担保借款合同、放贷凭证、上海市房地产买卖合同,及当事人的陈某等证据证实,并经庭审质证,可以确认。

审理过程中,姚某提供隋某出具的落款日期为2009年2月26日的收条,内容为,收到姚某购买系争房屋购房款15.2万元。隋某提供陈某出具的落款日期为2009年3月2日的收条,内容为,收到隋某代施某还款10.4万元。隋某表示,上述两笔钱款的差额4.8万元用于支付交易的税费等,税费凭证已经全部交给了施某。施某对上述两份收条的真实性不予认可。

本院认为,施某在与陈某存在借贷关系的情况下,向陈某指定的隋某出具出售系争房屋的公证委托书,陈某同时向施某出具不出售系争房屋的承诺书,然后隋某与姚某签订房屋买卖合同,该合同关于交房时间、付款方式、违约责任等内容均为空白,姚某除贷款外未支付其他房款。之后,隋某将收到的贷款交给了陈某。施某、陈某、隋某、姚某的上述一系列行为,均与正常交易行为不符。姚某主张其系善意购买房屋,本院不予采信。结合姚某从未查看系争房屋、在本案诉讼前从未要求施某迁出、及购房发票、房产证等均在施某处之事实,可以认定施某与姚某之间没有真实的房屋买卖之意思。施某要求确认隋某代其与姚某签订的买卖合同无效,符合法律规定,本院予以准许。姚某要求施某迁出系争房屋的请求,本院不予准许。合同无效的后果即姚某将系争房屋房地产权利返还给施某。鉴于某公司在该房屋上设定了抵押权,姚某应还清贷款、注销抵押后将房屋房地产权利返还给施某。据此,依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条第二项、《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定,判决如下:

一、被告隋某代原告(反诉被告)施某与被告(反诉原告)姚某于2008年12月8日就宝山区某X室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效;

二、被告(反诉原告)姚某于本判决生效之日起十日内,注销设定在宝山区X村X号X室房屋上的抵押,将该房屋房地产权利返还给原告(反诉被告)施某;

三、被告(反诉原告)姚某要求原告(反诉被告)施某迁出宝山区某X室房屋的反诉请求,不予支持。

本诉案件受理费减半收取1,650元、诉讼保全费1,470元,反诉案件受理费减半收取1,650元,共计4,770元,由被告陈某、隋某、被告(反诉原告)姚某负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按当事人的人数提出副本,上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员杨利民

书记员戴聪

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