原告中共光山县委党校。

法定代表人魏某某。

委托代理人刘某某。

委托代理人易海燕，河南紫弦（略）事务所（略）。

被告陈某某，男。

委托代理人杨庆辉，河南紫弦（略）事务所（略）。

原告中共光山县委党校诉被告陈某某合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘某某、易海燕，被告陈某某及委托代理人杨庆辉均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称：1998年6月28日与被告签订《联合兴建电教室合同》1份，由被告出资在原告校园内兴建X栋X.43的两层综合电教室。根据该合同一楼房屋被告有30年使用权，二楼由原告作电教室。2008年1月30日光山县人民政府发文收回县委党校国有土地使用权，决定公开对外出让，2008年7月19日该地块被信阳华厦房地产公司竞得，土地应于2009年7月19日前交给受让人。因双方签订的联合兴建电教室合同被告不同意解除，致使土地至今不能交付。为此，请求人民法院依法解除原、被告签订的《联合兴建电教室合同》，对被告少使用18年房屋损失，愿给予合理补偿。

被告辩称：此次党校土地使用权出让，源于党校在东城建有新楼，政府才挂牌出让，是党校主动放弃旧办公地址及地上建筑物所有权的结果，而不是政府为了公益事业进行征用，是党校刻意追求的结果，不是政府行为。原告起诉称客观情况发生重大变化，依当前合同法律制度，我国并不认可情势变更是解除合同的理由，因此，原告请求解除合同无法律依据。为此，请求驳回原告诉讼请求，或原告全额赔偿其损失158万元，解除双方签订的联合兴建电教室合同。

为支持自己的诉讼请求，原告提供了如下证据：⑴、1998年6月28日与被告签订的《联合兴建电教室合同》；⑵、1999年1月28日租房协议；(3A)、光山县人民政府《光政（2007）X号》文件；(3B)、中共光山县委《光发（2007）X号》文件；⑷、光山县人民政府《光政土（2008）X号》文件；⑸、中共光山县委党校土地使用权证；⑹、成交确认书；⑺、国有土地使用权出让合同（以上均为复印件）。

被告提供的证据有：⑴、赔偿项目清单；⑵、开发商赔偿附近人员拆迁费标准；⑶、杨××与孙××租房合同；⑷、1998年7月10日公证书；⑸、中共光山县委办公室《光办（2003）X号》文件；⑹、2007年11月30日中共光山县委党校《关于请求出让老党校国有土地使用权的报告》。

另有原告申请、本院委托光山县益丰会计师事务所所作的《光益会专审字（2010）第X号》审计鉴定报告。

上述证据经庭审质证，可以作为定案的依据。

经审理查明：1998年6月28日，本案原、被告签订《联合兴建电教室合同》一份，合同约定：由被告全额出资在原告校区大门北侧兴建294.43两层综合电化教学楼一栋，办证等费用由原告适当补贴。一楼房屋（含楼梯间151.93）被告有30年使用权，二楼X由原告作电教室。电教楼建成后，原告未能依约定给被告x元办证补贴。1999年1月28日双方签订租房协议一份，被告将二楼房屋租赁使用三年，从1999年2月1日至2002年1月31日，每年租金4500元，三年计x元，因原告补贴未给被告，该房租原告也未收取，房屋由被告一直使用至今。2007年3月22日，光山县委、县政府发文要求原告单位迁往县东城新区。2008年1月30日光山县人民政府下发《光政土（2008）X号》文件，决定收回原告部分国有土地使用权（5461.33），同时注销上述地块范围内的所有房地产证件，对外公开出让。2008年7月19日该地块被信阳华厦房地产开发有限公司竞得，根据2008年9月18日与县国土资源局签订的《国有土地使用权出让合同》，该地块应于2009年7月19日交给受让人，否则，每延期一日按土地出让金的1‰向受让人支付违约金。该地块拍卖后原告多次与被告协商，要求解除双方签订的《联合兴建电教室》合同，均因被告要价过高未果。为此，原告诉至本院，以合同签订后因客观情况发生无法预见的重大变化为由，请求解除与被告签订的《联合兴建电教室合同》，责令被告退还占用的房屋，恢复土地原状。

本院认为：所谓合同是当事人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规。依法成立的合同受法律保护。本案原、被告于1998年6月28日签订的《联合兴建电教室合同》，实际上是原告作为享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与被告合作建房、共同使用的一个协议。双方虽未办理合建审批手续，但房屋最终建成并实际履行了合同，合同的内容又是双方真实意思的表示，故该合同应为有效合同。因为双方约定被告只有30年房屋使用权，双方所建房屋的所有权实际上为原告所有，被告只是以租赁经营方式在使用房屋，因此，双方所签订的《联合兴建电子教室合同》实质上是一个房屋租赁合同，原告为出租方，被告为承租方。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。故该合同约定被告使用合建房屋30年的条款违反了法律规定，其超出的10年为无效约定，对双方均无法律约束力。本案原、被告争执的焦点为：原、被告在履行合同期间，是否发生了合同签订后因客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公或不能实现合同目的。原告认为与被告签订的联合兴建电教室合同在履行期间，因旧校址已被县政府拍卖出让，如不及时交付土地将使国家遭受重大损失，其请求解除与被告签订的联合兴建电教室合同，符合最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第26条规定的情势变更情形，对被告少使用年限的房屋损失愿给予合理的补偿。而被告则认为原告单位土地使用权出让，源于原告在东城新区建有新楼，是原告主动放弃旧办公地址及附着物所有权的结果，也是原告刻意追求的结果，故不同意解除合同，如原告执意解除合同须全额赔偿其损失158万元。对此争执焦点分析论证如下：首先，1998年6月28日，原、被告签订《联合兴建电教室合同》时，县委、县政府尚未进行县东城新区建设，原告也不知日后县委、县政府要求其单位入驻东城，因此，原告当时不管是在主观上还是在客观上都没有日后不履行合同的故意。其次，2003年县委、县政府下发文件进行县东城新区建设，原告作为备选单位列入其中，2007年3月22日、4月9日县委、县政府分别发文要求原告在东城新区进行开工建设，2008年元月30日县人民政府下发《光政土（2008）X号》文件，决定收回原告部分土地使用权并注销上述地块内的所有房地产证件，土地对外公开出让。至此，由于县委、县政府的行政行为，导致客观情况发生重大变化，出现了原、被告签订合同时都无法预料的情况。其三，2008年7月19日原党校旧址被县国土局成功拍卖出让。根据县国土局与信阳华厦房地产开发有限公司签订的出让合同，该地块应于2009年7月19日交付给开发公司，但由于原、被告未能就合同解除事宜达成一致，合建房屋至今未能拆除，房屋仍旧由被告使用，土地未能交付。根据出让合同第32条的规定，土地每延期一日交付，出让人须向受让人支付已交纳土地出让金1‰的违约金，现受让人已向出让人交纳x元土地出让金，依此标准出让人每日须向受让人支付x元违约金。虽然尚无证据证实受让人已向出让人提出支付违约金的要求，但由于合建房屋的土地至今未能交付给受让人，已产生严重纠纷隐患，如不及时解决，国家和集体都将受到重大损失，案件当事人也牵连其中。因此，鉴于上述分析和目前现状（原党校旧址开发公司对已交付的土地正进行房地产开发），原、被告签订的合同符合《合同法》司法解释（二）第26条的规定，根据公平原则，法院可以依法予以解除。对合同解除后被告遭受的损失，根据公平原则作如下认定：根据光山县益丰会计师事务所（具有鉴定资质）对电教室建设投资额的鉴定为x.60元，考虑该房屋被告已使用12年，扣除折旧因素，原告应赔偿被告建房投入损失x.84元（x.60÷20×8），由于合建房屋被告少使用8年，鉴定该房屋租金平均按每年7200元计损失x元。另外，合同解除后，原告作为合同相对受益人，愿意对被告搬迁等损失给予适当补偿x元。原告这一自愿行为，符合公平原则，本院予以认可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五款、第九十七条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，判决如下：

一、原告中共光山县委党校与被告陈某某签订的《联合兴建电教室合同》至2010年7月8日终止履行，予以解除。

二、原告中共光山县委党校赔偿被告陈某某合建电教室投入损失x.84元；补偿被告陈某某合建房屋租金损失x元；补偿被告陈某某搬迁等费用x元。上述合计x.84元，于本判决生效后十五日内一次付清。

案件受理费5400元，原告中共光山县党校负担2400元，被告陈某某负担3000元。

如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。

审判长李国强

审判员姜波

审判员李涛

二○一一年一月十三日

书记员赵永