上诉人（原审被告）孙某某。

委托代理人林某。

委托代理人王某某。

被上诉人（原审原告）刘某某。

委托代理人张某某。

上诉人孙某某与被上诉人刘某某因物权保护纠纷一案，前由郑州市二七区人民法院于2010年10月12日作出（2010）二七民一初字第X号民事判决书。宣判后，孙某某不服提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案，现已审理终结。

原审查明，原、被告于2009年10月20日经房屋中介签订房屋买卖合同一份，约定被告将自己名下位于郑州市二七区X路X号X号楼X层X号的商业用房转让给原告，总价x元。2009年10月27日，原、被告又签订郑州市房屋交易和登记中心印制的二手房买卖合同一份，并在相关部门备案用以办理房屋过户手续。2009年10月29日，原告取得该房屋的所有权证。该房屋系商业用房，被告在转让给原告之前，与案外人段宗超于2009年9月1日签订租赁协议一份，约定由段宗超租赁该房屋，期限自2009年9月16日至2012年9月16日，租金每年x元，以后每二年递增一次，每次10%，以此类推。被告于2009年9月1日收取段宗超半年租金x元装修费x元。原告取得该房屋所有权后，就房屋的交接手续、合同权益、返还租金、违约责任等与被告发生纠纷，原告先后两次以孙某某为被告、段宗超为第三人诉至原审法院，原审法院因原、被告在2009年10月27日买卖合同中约定如有争议提交郑州仲裁委员会仲裁，裁定驳回原告的起诉。

2010年7月19日，原告提起本案诉讼。

原审认为，财产所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。私有房屋在租赁期限内，因买卖赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。本案被告将郑州市二七区X路X号X号楼X层X号的商业用房转让给原告，双方依法办理了房屋过户手续，原告自取得所有权之日起对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。被告在房屋所有权转移至原告名下前与案外人段宗超签订的合同对原告和段宗超继续有效，合同的权益自房屋过户后由原告获取，被告应当停止侵权并将已经收取的2009年10月29日之后的租金x元返还原告。原告的其他诉讼请求没有事实和法律依据，原审法院不予支持。原、被告在2009年10月27日买卖合同中约定的仲裁条款是对房屋买卖行为的约定，而本案诉讼中原告主张的是合同履行完毕之后其应当享有的权利，为侵权之诉而非买卖合同纠纷，原告提起本案诉讼并不违反法律规定。被告的辩称理由原审法院不予支持。

原审判决，一、被告孙某某于判决生效之日起十日内返还原告刘某某租金x元。逾期履行，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回原告刘某某的其他诉讼请求。件受理费505元减半收取252.50元，由被告孙某某负担。

宣判后，孙某某不服，提起上诉称，1、原被告之间不是侵权纠纷，而是买卖合同纠纷；2、原审遗漏必要参加诉讼的当事人“郑州市房地产营销策划有限公司古玩城分公司”和讼争房产的承租人段宗超；3、原审程序违法，郑州市二七区人民法院没有管辖权、违反一事不再理原则、不适用简易程序；4、一审对诉讼费分担不当。

被上诉人答辩称，上诉人已将房屋出售给被上诉人，被上诉人依法取得了该房产的所有权，上诉人侵犯了被上诉人的财产所有权。本案是侵权纠纷，本案当事人均在二七区，原审有管辖权。请求驳回上诉人的上诉。

二审查明，涉案双方于2009年10月20日，经房屋中介所签订的房屋买卖合同第八条第二项约定，乙方（刘某某）在过户后须承认甲方（孙某某）与租赁方（段宗超）签订的租赁合同，租金人民币伍千元，期限为三年，每半年租金递增10%。；涉案双方的房屋买卖，在郑州市房屋交易登记中心备案合同第九条双方约定，如在履行合同中发生争议，双方应协商解决，如协商不成，双方同意按以下第（1）方式解决：1、提交郑州市仲裁委员会仲裁。2、依法向人民法院起诉。本案其他查明事实同一审查明的事实一致。

二审双方均未提供新的证据。

本院认为，被上诉人刘某某曾以房屋买卖纠纷的诉由向一审法院两次提起诉讼，但因涉案双方约定仲裁解决纠纷却未履行仲裁程序及原审原告以同一事由两次提起诉讼的理由，一审驳回起诉并无不当。

原审原、被告在签订合同时，充分注意到了买卖不过租赁的交易惯例，刘某某承认孙某某于房屋买卖合同签订前与房屋承租人段宗超签订的房屋租赁合同，但对租金收益的归属涉案双方当事人在合同中未予约定。因此，一审依法确认物权的所有权发生转移后，权利人依法享有占有、使用、收益和处分的权利的认定，符合法定原则。

一审在被上诉人刘某某以物权保护为由提起诉请后，经审理所作出的判决，与涉案双方合同约定由仲裁委员会仲裁解决纠纷为第一选择的约定，在法定程序上并不冲突。理由是，1、双方对房屋买卖合同均无争议，合同已经履行完毕，双方约定仲裁的是房屋买卖合同中事项；2、如前所述，物权的所有权发生转移后，权利人依法享有占有、使用、收益和处分的权利；而上诉人孙某某违反法定原则，对物权所有人物的收益的占有，即是对权利人法定权利的侵犯。原审鉴于本案事实清楚，案情明了，适用简易程序审判，程序合法，上诉人孙某某于一审受理该案后，并未提起管辖异议，其在上诉书中认为原审没有管辖权，所提异议超过法定时效。一审在判决上诉人败诉的情况下，对诉讼费分担判决，符合法律规定。

综上，原审判决并无不当，二审依法应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费505元，由上诉人孙某某负担。

本判决为终审判决。

审判长傅翔

审判员李伟

审判员王某燕

二O一一年三月九日

书记员崔顺龙