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韩某某为与被上诉人许某房屋租赁合同纠纷一案的二审民事判决书
当事人:   法官:   文号:河南省开封市中级人民法院

上诉人(一审被告)韩某某,女,1962年,大专文化。

委托代理人张某,男,1964年生。委托权限:特别授权。

被上诉人(一审原告)许某,女,高中文化,1981年生。

委托代理人金小新,赵宪文,河南时代(略)事务所(略)。委托权限:特别授权。

上诉人韩某某为与被上诉人许某房屋租赁合同纠纷一案,不服鼓楼区人民法院(2010)鼓民初字第X号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。

一审查明:韩某某于2006年5月15日租赁许某位于本市X街X号X号楼一层东头第二间营业房(房地产所有权证显示为丁角街路南X号楼底层,建筑面积约45平方米)一间,月租金1000元,租期自2006年5月15日起至2010年5月15日止,合同约定:租赁期满,韩某某须在期满后五日内将承租房返还给原告等。租赁合同届满前,许某通知韩某某不再续租,韩某某租金交至2010年5月15日。因韩某某不同意腾房,许某即诉至法院。

上述事实有房屋租赁合同、房地产权证等为证。

一审认为,租赁期间届满,承租人就应当返还租赁物。本案许某、韩某某所签租赁合同系双方真实意思表示,合法有效,双方合同明确约定,合同到期后韩某某应将承租房返还许某,故对许某要求韩某某腾出所诉房屋的请求,予以支持,对许某所诉损失的请求,其要求韩某某每月赔偿1500元证据不足,酌定按双方原合同约定租金每月1000元对其损失予以支持。关于韩某某所提要求许某继续履行合同的问题,其未提供相应证据予以支持,不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:一、本判决生效后十日内,韩某某将所租用许某的位于本市X街二十三号五号楼一层东头第二间营业房一间腾出交给许某。腾房时不得损坏房屋结构。同时,韩某某按每月一千元向许某支付自二○一○年五月十五日起至腾房之日的租金损失。二、驳回许某的其他诉讼请求。案件受理费100元,由韩某某负担。许某已垫付,待韩某某履行本判决时一并付给许某。如未在本判决确定的期限内履行给付金钱义务,应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定,另倍支付延迟履行期间的债务利息。

韩某某上诉称:一审判决认定事实不清,适用法律错误,根据双方签订的合同约定,韩某某对该房享有优先租赁权,一审判决韩某某腾房是不公平的。韩某某对该房进行了装修并投入费用x元,对此许某应予以赔偿,但一审法院并没有对韩某某的损失进行审理,另依据规定转让费应由韩某某享有,但一审对转让费的问题没有审理,显失公正。另韩某某对该房享有优先租赁权,许某应将该房租给韩某某使用,许某违反合同约定要求韩某某腾房,韩某某不应承担自2010年5月15日起至腾房之日止的租金。

许某答辩称:双方的租赁合同已到期,许某不再续租,也就不存在优先租赁权的问题,故韩某某应腾出该房。韩某某将房屋装饰、装修,是为其经营所用,其是受益者,无权要求许某赔偿该费用。许某作为房屋所有权人,租赁合同到期后收回自己的房屋,不需支付转让费,且韩某某一审时未提出反诉,故二审无权提此要求。一审判决正确,请予以维持。

二审审理查明的事实与一审查明的事实基本一致。

本院认为,租赁期限届满,租赁关系终止时,承租人应向出租人返还租赁物。本案租赁合同期间届满前,出租人许某已通知承租人韩某某不再续租,故租赁合同期间届满后,韩某某应将该房屋腾出交与许某,因其拒不腾房给许某造成损失,应予赔偿。韩某某上诉称对该房屋进行了装修并投入费用、以及转让费问题,一审中韩某某并没有提出反诉,故本案不予处理,当事人可另行解决。综上,韩某某上诉理由不能成立,一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费100元,由韩某某负担。

本判决为终审判决。

审判长郭宝霞

审判员薛国胜

代理审判员胡云鹏

二○一○年十二月二十四日

书记员葛瑞萍(兼)

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