上诉人（一审被告）韩某某，女，1962年，大专文化。

委托代理人张某，男，1964年生。委托权限：特别授权。

被上诉人（一审原告）许某，女，高中文化，1981年生。

委托代理人金小新，赵宪文，河南时代（略）事务所（略）。委托权限：特别授权。

上诉人韩某某为与被上诉人许某房屋租赁合同纠纷一案，不服鼓楼区人民法院（2010）鼓民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审查明：韩某某于2006年5月15日租赁许某位于本市X街X号X号楼一层东头第二间营业房（房地产所有权证显示为丁角街路南X号楼底层，建筑面积约45平方米）一间，月租金1000元，租期自2006年5月15日起至2010年5月15日止，合同约定：租赁期满，韩某某须在期满后五日内将承租房返还给原告等。租赁合同届满前，许某通知韩某某不再续租，韩某某租金交至2010年5月15日。因韩某某不同意腾房，许某即诉至法院。

上述事实有房屋租赁合同、房地产权证等为证。

一审认为，租赁期间届满，承租人就应当返还租赁物。本案许某、韩某某所签租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方合同明确约定，合同到期后韩某某应将承租房返还许某，故对许某要求韩某某腾出所诉房屋的请求，予以支持，对许某所诉损失的请求，其要求韩某某每月赔偿1500元证据不足，酌定按双方原合同约定租金每月1000元对其损失予以支持。关于韩某某所提要求许某继续履行合同的问题，其未提供相应证据予以支持，不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，韩某某将所租用许某的位于本市X街二十三号五号楼一层东头第二间营业房一间腾出交给许某。腾房时不得损坏房屋结构。同时，韩某某按每月一千元向许某支付自二○一○年五月十五日起至腾房之日的租金损失。二、驳回许某的其他诉讼请求。案件受理费100元，由韩某某负担。许某已垫付，待韩某某履行本判决时一并付给许某。如未在本判决确定的期限内履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，另倍支付延迟履行期间的债务利息。

韩某某上诉称：一审判决认定事实不清，适用法律错误，根据双方签订的合同约定，韩某某对该房享有优先租赁权，一审判决韩某某腾房是不公平的。韩某某对该房进行了装修并投入费用x元，对此许某应予以赔偿，但一审法院并没有对韩某某的损失进行审理，另依据规定转让费应由韩某某享有，但一审对转让费的问题没有审理，显失公正。另韩某某对该房享有优先租赁权，许某应将该房租给韩某某使用，许某违反合同约定要求韩某某腾房，韩某某不应承担自2010年5月15日起至腾房之日止的租金。

许某答辩称：双方的租赁合同已到期，许某不再续租，也就不存在优先租赁权的问题，故韩某某应腾出该房。韩某某将房屋装饰、装修，是为其经营所用，其是受益者，无权要求许某赔偿该费用。许某作为房屋所有权人，租赁合同到期后收回自己的房屋，不需支付转让费，且韩某某一审时未提出反诉，故二审无权提此要求。一审判决正确，请予以维持。

二审审理查明的事实与一审查明的事实基本一致。

本院认为，租赁期限届满，租赁关系终止时，承租人应向出租人返还租赁物。本案租赁合同期间届满前，出租人许某已通知承租人韩某某不再续租，故租赁合同期间届满后，韩某某应将该房屋腾出交与许某，因其拒不腾房给许某造成损失，应予赔偿。韩某某上诉称对该房屋进行了装修并投入费用、以及转让费问题，一审中韩某某并没有提出反诉，故本案不予处理，当事人可另行解决。综上，韩某某上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由韩某某负担。

本判决为终审判决。

审判长郭宝霞

审判员薛国胜

代理审判员胡云鹏

二○一○年十二月二十四日

书记员葛瑞萍（兼）