第一原告陈某。
第二原告陈某。
第三原告陈某。
被告上海某房地产开发有限公司。
原告陈某、陈某、陈某诉被告上海某房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2010年8月2日立案受理后依法由审判员王美芳独任审判，本案于2010年8月17日公开开庭进行了审理，原告陈某、陈某、陈某的共同委托代理人万某、被告上海某房地产开发有限公司委托代理人张某到庭参加了诉讼。2010年8月31日经原告申请，本院委托上海市房屋建筑设计院房屋质量检测站对本案系争房屋的质量问题及修复方案进行鉴定。2010年12月8日，本案公开开庭进行了审理，原告陈某及三原告的共同委托代理人万某、被告上海某房地产开发有限公司转委托代理人曾某（基于委托代理人张某于2010年11月出具的转委托书）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈某、陈某、陈某诉称：原、被告于2009年6月14日签订《上海市商品房预售合同》一份，约定原告购买由被告开发的位于上海市X路X弄X号房屋一套，房屋总价为人民币2,979,900元，约定交房时间为2010年5月30日。合同签订后，原告依约支付购房款，但合同约定交房日到达之后，原告前去看房时发现房屋存在严重质量问题，被告答复称将会维修，待维修好之后即可交房。此后，被告虽然进行了一些维修处理，但是未能解决问题，房屋仍然存在地下室渗水等严重质量问题，根本无法入住。就此问题，包括原告在内的众多业主均找到被告交涉，相关政府部门也介入其中，为此，被告于2010年3月向青浦建交委提交处理富力桃园A区堵漏整改方案，但是，被告却并未按照此整改方案的要求施工，至今，质量问题并未得到根本解决。原告还发现，房屋未做保温层，交房也未按照《上海市住宅工程质量分户验收管理规定》的规定，实施“一房一验”的验房手续。故原告诉于本院，要求判令被告按照检测报告中的修复方案对位于上海市X路X弄X号房屋进行修复；要求被告支付逾期交房违约金（以总房价2,979,900元、按每日总房价万分之五、自2010年5月31日计算至被告实际交房之日止）；本案受理费由被告承担。
被告上海某房地产开发有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。被告已通知原告交接房屋，但原告未来办理，被告也已进行催告，是原告自己的原因没有来接收房屋，被告不须承担责任。
经开庭审理查明：2009年6月14日，原、被告双方签订《上海市商品房预售合同》一份，合同约定：原告向被告购买青浦区X路X弄富力桃园X号房屋，据被告暂测该房屋建筑面积为218.81平方米,其中套内建筑面积为196.86平方米、公用分摊建筑面积为21.95平方米，另有地下附属面积103.20平方米；原告购买该房屋，每平方米房屋建筑面积（不包含房屋全装修价格）为13,618.66元，根据被告暂测的房屋建筑面积，原告购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为2,979,900元。合同第十条约定该房屋的交付必须符合下列第三种方案所列条件：3、取得《住宅交付使用许可证》，被告对该房屋设定的抵押已注销；被告已按规定缴纳了物业维修基金；被告承诺在2010年11月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。合同第十一条约定被告定于2010年5月30日前将该房屋交付给原告，除不可抗力外。合同第十二条约定被告如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付的房价款日万分之五计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过60天，原告有权单方面解除本合同。合同第十三条约定该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，被告在交付之日前5天书面通知原告办理交付该房屋的手续，原告应在收到该通知之日起2天内，会同被告对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为原告收取房屋钥匙。在验收交接时，被告应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为居住用房，被告应向原告提供《上海市新建住宅质量保证书》和《上海市新建住宅使用说明书》。同时，被告应当根据原告的要求提供实测面积的有关资料。被告如不出示和不提供前款规定的材料，原告有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由被告承担。合同第十五条约定该房屋的风险责任自该房屋交付之日起由被告转移给原告。如原告未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，被告应当发出书面催告书一次。原告未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之第二日起该房屋的风险责任转移由原告承担。合同第二十二条约定被告交付该房屋有其他工程质量问题的，原告在保修期内有权要求被告除免费修复外，还须按照修复费的0倍给予补偿。双方商定对该房屋其他工程质量问题有争议的，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。合同附件二房屋建筑设计及平面图中，系争房屋自然层数X层，地下层数X层。合同附件三约定了房屋建筑结构、装修及设备标准。2009年6月14日至7月17日,原告支付了全部购房款,被告开具了发票。2010年6月1日，原告授权万某律师等向被告发出律师函，表示被告用以交付的房屋存在质量问题，要求被告书面答复房屋修复方案并明确完工时间，尽快交付合格的房屋。后原告诉至本院。
另查明：2008年12月至2009年7月，被告取得包括系争房屋在内的上海市商品房预售许可证。2009年12月7日被告组织对包括系争房屋在内的房屋进行建设工程竣工验收。2009年12月15日，上海市青浦区建设和交通委员会向被告颁发了上海青浦富力桃园小区工程的竣工验收备案证书。2009年12月31日，被告取得了包括原告所购房屋在内的上海市新建住宅交付使用许可证。
以上事实，由原、被告的陈述及预售合同、发票、律师函及邮寄送达凭证、预售许可证、建设工程竣工验收报告书、建设工程竣工验收备案证书、新建住宅交付使用许可证予以证明，并经当庭质证，本院予以确认。
审理中，经原告申请，本院委托上海市房屋建筑设计院房屋质量检测站对系争房屋质量问题进行检测并出具相关的维修方案。2010年11月24日，上海市房屋建筑设计院房屋质量检测站出具沪房鉴（008）证字第2010－247－X号房屋质量检测报告，报告内容为：富力桃园X号目前存在的质量问题如下：（1）、地下室轴16～17×A南侧采光窗框存在渗水痕迹；三层轴16～17×处墙存在渗水痕迹。（2）、经抽测，一层轴18～19×A～C，二层轴～18×D～F、轴18～×D～F、17～19×A～C和三层轴18～19×D～F四处室内地面平整度不符合要求；二层轴19×A～C一处室内墙面平整度不符合要求。（3）、经抽测，底层轴18～19×A、轴19×2/A～C、轴19～20×D三处外墙保温砂浆层厚度不符合设计要求。（4）、外墙饰面石材嵌缝未填密实。（5）、二层轴15～17×2/E～G处花木架木条缺失；二层轴18～20×C～D处未发现有花木架，与设计图纸不相符。（6）、三层轴18×C～1/C处GRC装饰线条面层脱落。上述各类损坏情况中，第（1）条为影响使用的施工质量问题。该报告维修建议为：1、针对地下室轴17～19×F、20×F处挡土墙目前正在维修中，暂不能评定是否存在渗漏点，如出现渗漏现象建议按如下维修方法：（1）、铲除渗水范围内的墙面涂料至结构层，并将结构层的积尘等处理干净；（2）、在渗水范围内对墙体进行布孔灌浆：布孔间距根据渗漏程度布置，孔径应大于灌浆嘴30～40mm，孔深50～60mm，灌浆嘴采用快凝水泥胶浆稳固于孔中；（3）、进行压力灌浆：灌浆压力应大于地下水压0.05～0.1MPa，待邻近灌浆孔见浆后，立即关闭其孔，仍持续压浆，灌到不再进浆时立即关闭注浆嘴阀门，停止压浆，逐个进行至完毕后拔除灌浆嘴，用水泥胶浆将孔眼堵塞平整；（4）、灌浆堵漏材料可采用水溶性聚氨酯防水注浆液或其它有效防渗材料；“灌浆堵漏”后，可在室内增设环保型防水涂料。2、针对地下室采光井窗框存在渗水痕迹，建议按如下维修方法：（1）、清除采光窗框周边的填充物；（2）、对窗框与房屋结构之间重新采用软性填充物（俗称：发泡剂）填实；（3）、然后用密封膏填嵌墙体与门窗框边的缝隙。3、针对其他上部结构外墙面存在渗水现象，建议按如下维修方法：（1）、先清洗渗漏处的外墙面层（范围为：渗水点上下各2m、左右各1m）；（2）、采用聚合物水泥砂浆对清洗范围内的面砖间拼缝嵌填密实。4、针对各层部分室内地面平整度超限的情况，建议在装修时采用轻质装饰材料进行找平。5、针对二层部分墙面平整度超限的情况，建议铲除该处墙面粉刷后按设计要求重做。6、针对房屋外墙饰面石材嵌缝不密实，建议重新采用嵌填材料密实嵌缝。7、针对房屋保温层厚度不满足设计要求，建议：在外墙的室内部分处，先清除原粉刷层，然后增补无机保温砂浆层，最后满刮腻子层找平并涂刷内墙涂料。8、针对花木架个别木条缺失，建议按原规格补齐；并按设计要求补齐二层轴18～20×C～D处的花木架。9、针对二层个别位置GRC装饰线条面层脱落的现象，建议对起壳部位的GRC装饰线条用腻子批平后涂刷涂料。原告表示：鉴定人员明确是在被告维修之后的基础上进行鉴定，其反映的问题是房屋小部分问题。被告表示：对于结论部分施工质量问题，被告认为不影响房屋使用，部分地下室的墙体已经不渗漏了，说明被告的维修有一定作用的。鉴定人员宋滨出庭，当庭就鉴定的程序、依据、存在的问题及修复方案进行解释。
本案审理中，原告主张，2010年5月30日，原告根据双方约定至房屋现场准备办理交接手续，在验收中原告发现存在诸多质量问题，地下室渗水、二、三楼均有渗水情况，故未在交接书中签名，也未接收钥匙，被告答应进行维修。一个月后，被告表示已维修完毕，再次通知原告办理房屋交接，但原告发现房屋并未维修完毕，仍未接收房屋，之后，被告未再通知原告交房；原告认为房屋本身存在严重的质量问题，不符合交房条件，即使房屋交付给原告，也是无法使用；原告不同意被告提出违约金进行调整的主张。原告提供上海市建设工程安全质量监督总站颁布的《上海市住宅工程质量分户验收实施细则（试行）》、上海市X乡建设和交通委员会和上海市住房保障和房屋管理局联合颁布的《上海市住宅工程质量分户验收管理规定》，证明根据规定，在验收时应对房屋进行一房一验，被告未能提供该材料，故被告不应取得房屋验收的合格证明。
被告表示：被告已按合同约定的期限通知原告接收房屋，因原告拒绝接收房屋，致使至今未办理接收房屋的手续；原告所述的质量问题不影响原告的正常居住使用，房屋验收是通过正常的渠道办理；被告对房屋渗水问题已进行维修，维修方案并报青浦区建设和交通管理委员会备案，施工单位于2010年6月18日开始按照专项维修方案进行维修，2010年6月29日维修完毕。此后双方发生争议后通过各个部门协调，被告在2010年9月11日左右再次向原告发送了交房通知；被告同意按照检测报告的修复方案进行维修,被告也已按检测报告的方案进行维修，但未有质监部门的认定维修完毕的证据；被告不存在违约行为，对于双方约定违约金的计算标准偏高，要求参考同等地段的租金考虑，即使被告存在使原告不能正常使用房屋的情况，请求法院按照评估报告的租金金额进行调整并区分受影响的面积。被告提供：1、被告制作的富力桃园A区分户维修方案，列明房号、维修项目、维修方法；2、上海鑫旺防腐保温有限公司出具的堵漏施工专项方案，包括施工组织设计（方案）报审表、施工组织设计（质量计划）审批表；3、上海海福建设工程管理有限公司和上海市施工现场安全生产保证体系第一审核认证中心出具的富力桃园A区堵漏施工专项方案咨询评估报告，其中包括方案评审意见、方案评审专家名单、方案专家意见；4、落款时间为2009年12月的空白《富力桃园》A区房屋交付使用通知书，证明被告已通知原告办理房屋交接手续；5、未有落款时间的空白《催告函》，证明被告再次通知原告收房；6、落款时间为2010年9月的空白《通知函》，证明被告通知原告交房；7、落款时间为2010年8月26日，上海鑫旺防腐保温有限公司出具的富力桃园A区维修现状情况说明，证明多数房屋均已按分户维修方案施工完成；8、上海鑫旺防腐保温有限公司的营业执照、资质证书、安全生产许可证等，证明该公司具备相应的资格和资质；9、告知函，告知本案原告代理人万某，被告已维修完毕，要求51户提起诉讼的业主于2010年12月10日前办理接收房屋的手续；10、投递邮件清单，证明被告已通知业主来办理接收房屋的手续；11、上海同信房地产估价有限公司出具的上海市X路X弄X号房地产租金估价报告，报告结论为上述房屋自2010年1月至2010年9月租金为25,200元、2010年10月至2010年12月租金8,500元，证明在同小区其他业主起诉本案被告的案件中，曾委托估价单位对同类房屋进行租金评估，即使被告承担违约金，亦应按此标准作为实际损失调整违约金。
原告对被告提供的证据1至3有异议，不认可被告提供的维修方案，认为应由法院指定的鉴定机构进行鉴定，但该维修方案可以用以证明被告没有履行其义务，该方案记载的被告主动勘察到的质量问题比鉴定报告中的问题更为严重，鉴定报告是在被告进行维修后的基础上进行鉴定得出的结论。该维修方案是小区房屋质量问题成为群体性问题后，建交委介入后被告才制作的，小区内X号至X号的楼房都存在普遍的严重质量问题，影响原告居住，证明了原告有权拒绝接收房屋；证据4至6，均是空白的打印文件，原告未收到过，也不认可；对证据7、8有异议，被告一直有维修，但没有修好，鉴定机构去查看时房屋仍然存在质量问题。被告在6月认为房屋已修好，并没有及时通知原告接收房屋，此期间拖延时间的责任应该由被告负担，至今房屋仍然没有维修好，不符合毛坯房的交付条件，原告不能接收房屋。对证据11的真实性无异议，确是另案中的评估报告，原告对该报告的制作程序及估价人员在本案中不出庭接受当事人质询无异议，但原告认为该证据是另案中由其他业主提起的估价结论，被告要求调整违约金不能以此作为证据来证明实际损失，且原告对报告结论有异议，认为不能按毛坯房评估租金，应按样板房评估租金。
根据庭审确认的事实，本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订的上海市商品房预售合同是双方真实意思表示，并不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应严格按照合同履行各自的义务。本案中，原告向被告支付了全部购房款，被告理应按照合同约定向原告交付房屋。双方于2010年5月准备办理房屋交接手续，但因原告认为房屋质量存在问题而拒绝收房，后被告再次通知原告接收房屋，因质量问题原告仍拒绝接收房屋。根据被告提供的分户维修方案，原告所购房屋确存在质量问题。针对房屋存在的质量问题，被告已另行聘请其他施工单位制定维修方案并进行一定的维修，但直至诉讼中本院委托的鉴定机构对房屋质量进行检测，被告用以交付的房屋仍存在影响使用的质量问题并提出维修建议。该鉴定报告，鉴定人员出庭就鉴定结论出具的程序、依据等进行解释，故鉴定报告具备科学性、合理性、客观性，本院对该鉴定内容予以采信。被告通知原告交付的房屋存在影响使用的质量问题，在未维修完毕时，应认定不符合交房条件，原告有权拒绝接收房屋，被告抗辩房屋仅存在瑕疵，不影响原告使用，未交房的过错在于原告的意见，本院不予采信。现被告愿意按鉴定报告中载明的修复方案进行修复，本院予以准许，但对被告认为已按检测报告中的修复方案修好的意见，因原告未予以认可、被告未提供有关部门验收认可的证据，本院不予采信，被告在修复后应及时将房屋交付给原告。被告未能在双方约定的期限内交付房屋，已构成违约，应承担相应的违约责任。按双方约定，被告逾期交房应按原告已支付的房价款日万分之五承担违约金。被告认为约定的违约金标准过高，要求按原告实际损失调整违约金，其损失按另案中同类房屋的租金评估价为标准，原告对另案中的租金评估价作为本案原告实际损失不予确认。本院认为虽然该评估报告非本案中委托评估，但该评估报告在另案质证中由评估人员出庭进行解释，本次诉讼中原、被告对该评估人员不再出庭质证均无异议，该评估报告一定程度上能反映该地段同类房屋的毛坯房的租金价格，可用以本案逾期交房损失的参考依据。本院根据案件的具体情形，以违约造成的损失为基准，综合考量合同履行程度、违约方的过错程度、被告的维修态度、质量问题的严重程度、违约金计算的基数、被告基于违约行为是否得到利益等因素，认定合同约定的违约金标准显属过高，根据公平原则和诚实信用原则，合理调整违约金数额，逾期交房的违约金标准调整至每月4,000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、被告上海某房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内按上海市房屋建筑设计院房屋质量检测站出具的沪房鉴（008）证字第X-X-X号房屋质量检测报告中列明的修复方案对原告陈某、陈某、陈某购买的位于上海市X路X弄X号房屋存在的质量问题予以修复，并于修复后五日内将房屋交付于原告陈某、陈某、陈某；
二、被告上海某房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告陈某、陈某、陈某逾期交房违约金（自2010年5月31日起至实际交房日止，按每月人民币4,000元标准计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币731.20元，减半收取计人民币365.60元，由被告负担；鉴定费人民币12,000元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
审判员王美芳
书记员金艳
