上诉人（原审原告）：毛某某（又名毛X），男，56岁，汉族，新建县人。

委托代理人：万印云，系江西经辉（略）事务所（略）。

上诉人（原审被告）：江西省五安房地产开发有限公司。

法定代表人：熊某某，系该公司董事长。

委托代理人：涂传辉，系江西明传（略）事务所（略）。

被上诉人（原审被告）：胡某某，男，53岁，汉族，新建县人。

被上诉人（原审被告）：蔡某某（又名蔡X、蔡某丕），男，55岁，汉族，新建县人。

上诉人毛某某及上诉人江西省五安房地产开发有限公司（以下称五安公司）为与被上诉人胡某某、蔡某某商品房买卖合同纠纷一案，不服新建县人民法院（2008）新长民初字第X号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人毛某某及其委托代理人万印云、被上诉人五安公司的委托代理人涂传辉到庭参加了诉讼，被上诉人胡某某、蔡某某，经本院合法传唤，无故未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审查明：2002年3月1日原告毛某某与被告胡某某、蔡某某签订《新建县广电大厦商品楼买卖合同》，合同条款约定，其中：1、原告购买位于新建县X路新建广播电视台商品综合楼第一至二层南起4＃店面，建筑面积105平方米，商品房单价为每平方米3980元，总金额x元。2、合同签订后按90%付款x元，余款待交产权证时付清。3、出卖人应当在2003年10月前将本合同约定的商品房交付买受人使用。4、出卖人逾期交房的违约责任，逾期不超过30日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之五十的违约金，合同继续履行；逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起120天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订的当日，原告毛某某向被告胡某某、蔡某某交纳购店面款x元。2004年4月5日原告毛某某又向被告胡某某交纳购店面款x元。原告毛某某多次向被告催要该店面，被告借故拖延。直到2008年年初，原告毛某某看见自己所购的店面被别人使用时，才知自己所购店面已被被告卖给第三者。

另查明：2000年12月22日被告胡某某、蔡某某（乙方）和被告五安公司（甲方）签订《协议书》。该协议内容为甲、乙双方合作开发新建县广播电台综合大楼，该项目开发以甲方资质报建，由乙方具体操作。甲方责任，（一）协助乙方办理该项目开发的前期有关手续。（二）配合乙方处理对外部门的有关问题。（三）在人员机构设置方面，甲方为乙方提供方便，为该开发项目专设新建开发处，并在新建县当地银行开设单独帐户，专款专用。（四）在乙方资金出现暂时短缺时，双方在资金借贷上另行协商。乙方责任：（一）负责办理开发项目的前期手续。（二）负责筹集该项目开发的所有资金，资金进出应经过甲乙双方开设的单独帐户。（三）负责交纳税金和规费。（四）按商品房销售价0.7%的比例交纳管理费给甲方，按销售一套交纳一套方式进行。（五）负责该开发项目竣工后的物业管理。（六）负责整理该项目开发资料，将资料原件交甲方存档。甲方权利，甲方派出质量监督人员对施工质量诸方面进行监控，若施工质量不合格，有权停付施工单位进度款，采取相应措施。乙方权利，在确保上交甲方管理费的基础上，有权自己经营，自筹资金，自负盈亏。有权自主决定商品房销售价，随行就市。甲方利益，在该项目商品房全部销售后，甲方应配合乙方办理商品房产权证，并获得商品房销售额0.7%的管理费。乙方利益，在该开发项目商品房全部销售后，乙方除保证上交甲方商品房销售额0.7%的管理费及甲方为该开发项目上交的税收后，所获利润归乙方所有。2001年5月14日被告胡某某、蔡某某（乙方）和被告五安公司（甲方）又签订《共同投资开发新建县广播电视大厦协议书》，该协议书是上述协议的附件。主要内容为，投资方式：甲、乙双方按叁股比例进行投资。出资比例甲方为三分之一，乙方为三分之二。投资分红：甲方按投资金额时间比例进行分红，三个月为基数，每三个月得利润12.5万元。2001年8月6日被告五安公司（甲方）和五安房地产新建县开发处负责人胡某某、蔡某某（乙方）签订了《协议书》，该协议书内容除包含原、被告于2000年12月22日签订的协议内容外，还就工程质量及施工安全等方面达成了协议。2001年8月10日被告五安公司和新建广播电视台双方签订《合同书》，该合同根据新建县人民政府新府办抄字（2000）X号文件和新建县计划委员会新计发（2000）X号“关于县广播电视台和省五安房地产开发有限公司合作兴建广播电视大厦的批复”之精神，双方就合作兴建县广播电视大厦项目签订的合同。

再查明：新建县广播电台综合大楼的《建设工程规划许可证》签发时间为2003年1月29日、《建筑工程施工许可证》签发时间为2003年3月27日、《商品房预售许可证》签发时间为2003年7月4日、《国有土地使用证》签发时间为2002年8月。

原审法院认为：一、被告五安公司是本案适格诉讼主体。

被告五安公司与新建广播电视台于2001年8月10日签订的《合同书》约定除还建新建广播电视台办公用房外，其余为商品房，由五安公司自己经营出售。五安公司又与胡某某、蔡某某共同投资、合作兴建新建广播电视大厦。原告毛某某于2002年3月1日与被告胡某某、蔡某某签订的《新建县广电大厦商品楼买卖合同》所涉商品房即是由被告五安公司、胡某某、蔡某某共同经营出售的。因此，被告五安公司作为合同一方当事人之一，其应为本案的适格被告。

二、原告毛某某和被告胡某某、蔡某某签订的商品楼买卖合同无效。

被告胡某某、蔡某某虽与被告五安公司合作开发新建县广播电视大厦，但被告胡某某、蔡某某不能以个人身份与原告毛某某签订商品房买卖合同。因为商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。因此被告胡某某、蔡某某不能作为房地产开发企业与原告签订商品房买卖合同，此合同无效，双方均应承担相应的过错责任，原告可要求被告承担其相应的经济损失。

被告胡某某、蔡某某和被告五安公司于2000年12月22日双方就合作开发新建县广播电视大厦达成了双方责、权、利的《协议书》，2001年8月6日被告胡某某、蔡某某又以五安房地产新建县开发处负责人的身份与被告五安公司就合作兴建新建县广播电视大厦达成了协议。上述协议表明了被告胡某某、蔡某某与被告五安公司属合伙关系。上述协议还约定了被告胡某某、蔡某某有权自主经营、自筹资金、自负盈亏、有权自主决定商品房销售价。被告五安公司配合被告胡某某、蔡某某办理商品房产权证。被告五安公司作为房地产开发企业，其应监督、管理新建县广播电视大厦商品房的销售，而不仅仅是配合胡某某、蔡某某办理商品房产权证。因此被告五安公司亦应承担被告胡某某、蔡某某与原告毛某某签订商品房买卖合同无效的连带责任。

三、原告起诉未超诉讼时效。

根据本案事实，原告多次向被告催交所购商品房，但被告至今未将合同约定的商品房交付原告毛某某使用。至2008年年初，原告毛某某看见自己所购的店面被别人使用时，经被告胡某某证实，原告才知道该店面已卖给他人，自己的权利被受到侵害。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条之规定，原告毛某某起诉未超诉讼时效。

原审法院根据《中华人民共和国民法通则》第三十一条、第三十二条、第三十四条、第三十五条、第六十一条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，做出判决：一、原告毛某某与被告胡某某、蔡某某于2002年3月1日签订的《新建县广电大厦商品楼买卖合同》无效；二、被告五安公司、胡某某、蔡某某连带返还原告毛某某购房款x元；

三、被告五安公司、胡某某、蔡某某连带赔偿原告毛某某付购房款期间的利息损失（按中国人民银行规定的同期贷款利率计，从交款次日始计至返还款完毕之日止）；四、驳回原告毛某某其他诉讼请求。上述二、三项限被告五安公司、胡某某、蔡某某于本判决生效之日起十日内付清。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件诉讼费x元、财产保全费5000元、资产评估费x元，合计x元，由被告五安公司、胡某某、蔡某某承担x元，原告毛某某承担x元。

宣判后，五安公司不服，上诉称：1、原审认定上诉人是《商品楼买卖合同》的当事人之一，属认定事实错误。2、原审以侵权纠纷，房屋被他人侵占才知道权利被侵害作为诉讼时效的起算点，适用法律错误。请求：1、撤销原审判决，改判上诉人不承担任何民事责任，驳回被上诉人的全部诉讼请求。2、本案诉讼费由被上诉人毛某某承担。

毛某某不服，上诉称：1、原审认定毛某某与胡某某、蔡某某于2002年3月1日签订的《新建县广电大厦商品楼买卖合同》无效，明显错误。2、即使上述合同无效，三被上诉人也应依法承担主要责任，应依法赔偿上诉人的经济损失x.38元。请求：1、要求维持原审判决第二、三项；撤销第一、四项，并依法认定上述合同合法有效，改判三被上诉人连带赔偿被上诉人损失x.38元。2、本案一、二审诉讼费（含财产保险费、资产评估费）均由被上诉人承担。

胡某某、蔡某某未予答辩。

本院在原审法院查明事实的基础上，另查明：五安公司（甲方）与五安公司新建县开发处负责人胡某某、蔡某某（乙方）在2001年8月6日的《协议书》中明确约定了双方的具体责、权、利，其中甲方责、权、利第5条约定：甲方派一名管理人员驻现场办公，负责协助乙方办理前期手续及商品房销售和财务管理等有关事宜，管理人员工资由乙方承担；乙方责、权、利第3条规定：乙方负责筹集该项目开发的所有资金，销售房资金进出必须经过甲方新建开发处的单独帐户。该协议最后一条注明：原双方于2000年12月22日签订的协议书同时作废。

本院还查明：新建县人民法院（2004）新埠民初字第X号民事调解书，已经发生法律效力。

本院另查明：江西神州司法鉴定中心接受新建县人民法院的委托，做出（2008）赣神州鉴字第X号司法技术鉴定书，该鉴定结论为：经分析估算，新建县长X镇X路X路交叉路口“新建县广播电视综合大厦”南起X号店面的面积103，经评估鉴定，市场价值为x.38元。

本院认为：上诉人毛某某与被上诉人胡某某、蔡某某签订的商品楼买卖合同，是双方真实意思表示，虽然该合同未加盖上诉人五安公司的公章，但五安公司与胡某某、蔡某某2001年8月6日签订的协议书明确写明，乙方胡某某、蔡某某是五安公司开发处负责人，负责商品房销售和财务管理等有关事宜，五安公司仅派一名人员驻现场办公，协助乙方办理有关事宜，工资由乙方承担。该诉争房产是五安公司开发的，故胡某某、蔡某某出售商品房给上诉人毛某某并不是简单的个人行为，而是代五安公司销售商品房的行为，该买卖合同合法有效，其法律后果应由权利人五安公司承担。新建县人民法院（2004）新埠民初字第X号民事调解书诉争的商品房与本案商品房出售时间仅相差几天，所签合同形式也与本案基本一致，该调解书进一步证明，胡某某、蔡某某出售商品房虽然未加盖五安公司公章，但五安公司仍对其承担法律后果。

至于胡某某、蔡某某收到毛某某购房款后，是否将款打入五安公司指定帐户，是其内部管理问题，与上诉人毛某某无关。本案纠纷产生的原因是五安公司将本案诉争的店面又出售给了其他购房者，导致上诉人毛某某无法实现购房目的，对此，上诉人毛某某可以请求胡某某、蔡某某、五安公司返还已收购房款及利息，并承担赔偿责任。由于上诉人毛某某未能及时要求加盖五安公司公章，未尽到注意之义务，对造成此纠纷也应承担相应的民事责任。上诉人五安公司称胡某某、蔡某某可以自主定价，但不能以个人名义进行销售，但其未能提供该楼盘是由谁销售、由谁负责收款的证据，也未提供相关的销售财务账簿，且与五安公司与胡某某、蔡某某签订的协议书内容相悖，故对其该辩称，本院不予采信。

上诉人五安公司至今未能提供该房产的竣工验收备案表，该商品房还不具备交付条件，上诉人五安公司称本案已过诉讼时效，证据不足，理由不充分，本院不予支持。由于该买卖合同目的不能实现，使上诉人毛某某错过了购买其他商品房的时机，给其造成了一定的经济损失，五安公司理应赔偿，对赔偿数额本院酌情考虑。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、维持新建县人民法院（2008）新长民初字第X号民事判决主文第二、三、四项；

二、撤销新建县人民法院（2008）新长民初字第X号民事判决主文第一项；

三、解除上诉人毛某某与被上诉人胡某某、蔡某某于2002年3月1日签订的《新建县广电大厦商品楼买卖合同》；

四、上诉人五安公司应在本判决生效后十日内，支付15万元赔偿款给上诉人毛某某。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案一审案件诉讼费x元、财产保全费5000元、资产评估费x元，合计x元，由五安公司、胡某某、蔡某某承担x元，毛某某承担x元。二审案件受理费x元，由上诉人五安公司承担。

本判决为终审判决。

审判长熊某和

审判员龚燕

代理审判员曹渊

二0一0年八月二十三日

书记员罗静