上诉人(原审被告、反诉原告)曹某甲，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人曹某乙，女，回族，X年X月X日出生，住（略）。
委托代理人戴文胜，河南中涵（略）事务所（略）。
被上诉人(原审原告、反诉被告)张某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人刘海威，河南金色阳光（略）事务所（略）。
委托代理人祝世杰，河南金色阳光（略）事务所（略）。
上诉人曹某甲因与被上诉人张某房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2010）开民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人曹某甲及其委托代理人曹某乙、戴文胜，被上诉人张某及其委托代理人刘海威、祝世杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2006年4月，张某、曹某甲经口头协商，曹某甲同意转让其在单位的房屋一套给张某，转让费为x元。2006年4月18日，张某支付曹某甲转让费x元，曹某甲向张某出具了收据。2006年11月15日，张某、曹某甲经协商就转让房屋一事达成书面协议一份予以确认，协议约定曹某甲将其在郑州市郑东新区河南报业集团职工福利商品房一套转让给张某，全部购房费用由张某出资，张某一次性支付曹某甲房屋转让费x元，此后，该房的价值涨落均与曹某甲无关。购买房屋产生的一切费用均由张某以曹某甲的名义交纳，曹某甲应当予以协助。房屋建成前后，曹某甲及第三人均不得就该房主张任何权利，否则不利的后果由曹某甲承担。双方另约定了违约责任等事宜，双方均在协议上签了名。
合同签订后，2007年6月14日，曹某甲向张某出具书面委托书一份，由张某按照购房方案参与选号、选房。编号为x的销售不动产统一发票上显示，争议的房产位于郑东新区X路东、康宁街南东瑞园X号楼东X单元X层西户，建筑面积为143.16平方米，单价为2326.5。3，首付款为x元。经庭审中双方一致确认，该x元房款系张某以曹某甲名义交纳的。2008年4月15日，张某又以曹某甲的名义在交通银行郑州文化路支行办理了个人住房抵押贷款，以银行贷款的方式缴纳了剩余房款x元，相应原始凭证由张某保存。此后张某按照抵押贷款合同的约定按期偿还银行借款，直至2010年2月。2009年9月21日，争议的房屋开始交房，因曹某甲没有与张某一起去办理交房手续，张某也未提供曹某甲出具的相应办理交房的书面委托手续，张某未能领取到房屋钥匙。2010年4月8日，曹某甲在大河报上发出公告称其购房发票丢失，后将房屋钥匙领走。
交通银行郑州文化路支行出具的客户交易明细单显示，2010年2月—2010年4月期间借款人未按照抵押贷款合同的约定及时偿还银行贷款，该银行出具的个人贷款还款凭证显示，此期间三个月的银行贷款共计4996.12元系曹某甲偿还的。2010年4月27日，曹某甲向交通银行郑州文化路支行书面申请提前还清贷款余额x.01元，并于申请当日实际向银行支付了x.01元款项。
另查明，本案争议的房产在郑州市房产管理部门登记的坐落位置为郑州市郑东新区X路东、康宁街南X号楼X单X层西户，备案合同编号为：x，曹某甲庭审时称现争议房产的钥匙在曹某甲处，曹某甲对房子进行了简单装修并入住。该院当庭询问双方是否同意继续履行合同，张某表示同意，曹某甲称不同意。
庭审时，曹某甲称自己偿还银行贷款之前电话通知了张某准备还贷款的事，自己对争议的房子装修之前电话通知了张某解除合同。张某对曹某甲的陈述不予认可，张某称曹某甲还贷款之前双方确实通过电话，电话中曹某甲称房价涨了，要求张某加钱，并称在加钱事宜未谈妥之前，让张某暂停偿还银行贷款，后双方对加钱一事未谈妥；曹某甲从来没有电话通知过张某解除合同的事情，只是通知张某要求加钱。
本案在审理过程中，张某于2010年7月13日提出财产保全申请，请求法院保全曹某甲转让给张某的位于郑州市郑东新区X路东、康宁街南X号楼X单元X层西户的房产，并提供了相应的担保。该院依法裁定采取了保全措施。
以上事实有张某提交的收条一份、房屋转让协议一份、授权委托书一份、销售不动产统一发票两份、大河报一份、个人住房抵押贷款合同一份、河南大河物业服务有限公司出具情况说明一份，曹某甲提交的房屋转让协议一份、个人住房抵押贷款合同一份、交通银行郑州文化路支行零售客户交易明细清单一组、交通银行郑州文化路支行分行个人贷款还款凭证四份、个人贷款提前还款申请书一份及本案庭审笔录在案佐证。
张某提交2010年8月19日落款为“冯兰阁”的书面证人证言一份，证明经冯兰阁的介绍张某、曹某甲签署了房屋转让协议，以及后来曹某甲违约不履行协议的情况。曹某甲质证称证人的身份无证据证实，证人未依法出庭接受质询。
张某提交郑州市公安局郑东新区X路派出所出具的接处警登记表及询问笔录一份，证明张某履行了协议义务，曹某甲将张某方的物品非法占有、房屋无法交付。曹某甲质证称该份证据与本案无关。
原审法院认为：当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯，按照约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
本案中，张某、曹某甲争议的房屋系河南瑞奇房地产开发有限公司开发的预售商品房，具有预售许可证。虽然该房销售时河南报业集团全体员工可优先购买并在价格上享受一定的优惠，但这并不改变该房的商品房性质，该房可以上市交易。曹某甲有权购买河南瑞奇房地产开发有限公司开发的房屋，并在河南瑞奇房地产开发有限公司所定房价的基础上加收张某转让费2万元，张某、曹某甲所签订的房屋转让协议是双方当事人的真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，双方应当遵循诚实信用原则全面履行各自的合同义务。张某如约支付曹某甲房屋转让费x元，并分别以现金和银行抵押贷款的方式交纳了购房费用，履行了自己的合同义务。当房屋具备交付条件后，曹某甲应将房屋及时交付张某。故张某请求判令曹某甲履行2006年11月5日的转让合同，将位于郑州市郑东新区X路东、康宁街南X号楼X单元X层西户的房屋交付张某的诉讼请求，合法有据，予以支持。
经查明张某于2008年4月15日以曹某甲的名义与交通银行郑州文化路支行签订了抵押贷款合同，故张某与该银行之间建立了实际的借款合同关系，根据合同的相对性原理，该合同在银行和张某之间存在法律约束力，因该笔借款以相应的房产作为抵押，故张某未按期偿还2010年2月—2010年4月期间4996.12元贷款的行为，并不足以达到解除合同的条件。庭审中曹某甲称自己偿还银行贷款之前电话通知了张某准备还贷款的事，自己对争议的房子装修之前电话通知了张某解除合同，但并未提交足以证明其主张的相应证据，且张某对曹某甲的该项陈述不予认可，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条的规定，对曹某甲的该项主张不予支持，不能认定曹某甲偿付贷款之前通知了张某，也不能认定曹某甲已通知张某解除转让协议。曹某甲反诉称张某无故拒不偿还银行贷款,违反了双方所签协议的约定，表明了其不再履行该协议的事实与立场，既与庭审查明的事实不符，也不合乎常理，系曹某甲个人的主观判断，不予采纳，曹某甲请求法院依法判决解除双方于2006年11月15日签订的房屋转让协议的反诉请求证据不足，不予支持。对于曹某甲未经张某的同意或者许可替张某代为偿付银行贷款的做法，因缺乏法定或者约定的义务而为之，故依法应认定为无因管理行为，其支出的必要费用可通过合法途径另行向张某主张权利。
对张某提交的2010年8月19日落款为“冯兰阁”的书面证人证言，因缺乏证人的相应身份证明，且该证人无正当理由未出庭接受质询，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条的规定，故对该份书面证言不予采信。对张某提交的郑州市公安局郑东新区X路派出所出具接处警登记表及询问笔录，经审查系因丢失物品报的案，与本案审理的房屋转让纠纷并无直接关系，对此不予审查，当事人如有其他方面的纠纷，可向相关部门反映。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，该院判决：一、曹某甲于本判决生效后十日内将位于郑州市郑东新区X路东、康宁街南X号楼X单元X层西户的房屋交付给张某。二、驳回曹某甲的反诉请求。本诉案件受理费6393元、诉讼保全费2185元，共计8478元，由曹某甲负担；反诉案件受理费100元，依法免予收取。
曹某甲不服原审判决，向本院上诉称：一、关于双方所约定的违约责任条款适用问题。一审判决中故意不写明双方约定的违约责任条款的具体内容。这是本案的关键问题。双方约定“甲乙双方违反上述任何一项约定即视为违约。甲方违约：如甲方要房屋，甲方应退回乙方此套房屋的所有钱款，并支付给乙方六万元的违约金。如甲方不要房屋，甲方应支付绐乙方六万元的违约金。乙方违约：如乙方要房屋，乙方向甲方支付六万元的违约金。如乙方不要此房屋，甲方退回乙方的所有购房款，乙方支付给甲方六万元的违约金。”该违约条款理应也是法院处理双方该纠纷的依据。一审法院并未按照双方所约定的该违约责任条款来处理双方该纠纷，是不公平的。二、关于交通银行抵押贷款合同问题。该合同是曹某甲直接与交通银行签订的，在银行和曹某甲之间存在法律约束力，而不是“该合同在银行和张某之间存在法律约束力”。三、关于双方谁先违约问题。这是本案的焦点问题，但一审判决却回避这一问题。凭心而论，双方在履行2006年11月15日的协议时，前期均无问题，但后期张某履行该协议时却出现了问题，即张某未按期偿还2010年2月一4月三个月的按揭贷款共计4996．12元。对于曹某甲与交通银行之间的合同而言，是曹某甲要对交通银行承担违约责任，而不是张某要对交通银行承担违约责任。四、法院处理张某诉讼请求违法。张某一审增加了诉讼请求。但该增加的诉讼请求实际是附条件的变更诉讼请求。但是庭审时，曹某甲提出张某目前两个诉讼请求相互矛盾、应以哪一个为准问题，答复两个都可以。判决书均应表述法院为何不处理原告增加的诉讼请求等。请求二审法院在审理中依法予以纠正。请求撤销一审判决第一、二项，驳回张某的诉讼请求，支持曹某甲的反诉请求或者发回重审。
张某答辩称：一、曹某甲的上诉请求不明确。二、双方已经确定张某是实际购房人。三、双方的协议合法有效，即在交房时，不交房给张某，是曹某甲的违约行为，同时，银行贷款的问题与本案无关，曹某甲代为擅自代为偿付的银行贷款，我方会予以退还。四、争议房屋的交房时间是2009年9月21日。五、增加的诉讼请求一审时已经撤回等。请求维持一审判决。
本院经审理查明的事实与一审一致。
本院认为：一、关于双方签订的房屋转让协议的效力。由于涉案房屋具备转让的条件，且未有禁止转让的限制，故该转让协议系双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。二。关于违约方的认定。由于张某按协议约定向曹某甲支付了2万元的转让费用，且以曹某甲的名义交纳了购房费用。故张某在该房屋转让协议的履行中，已履行了自己的全部约定义务，未有违约行为。张某在履行了自己的全部约定义务后，享有按协议约定要求曹某甲交付房屋的权利。由于涉案房屋已具备交付条件，曹某甲应当将涉案房屋交付给张某，但曹某甲未尽其协议约定的义务，存在违约行为。三、关于张某未按时偿还2010年2月一2010年4月期间4996．12元贷款的行为，是否为违约行为。由于张某、曹某甲之间的转让协议约定：有关此套房屋的购房所交纳的所有费用都是张某以曹某甲的名称进行交纳。虽然张某以曹某甲的名义在交通银行郑州文化路支行办理了个人住房抵押贷款，但该抵押贷款所设定抵押物系涉案房屋，张某未按时偿还2010年2月一2010年4月期间4996．12元贷款，若交通银行郑州文化路支行行使抵押权，也是对涉案房屋行使抵押权；同时，由于涉案房屋所抵押贷款数额仅为10万元，且未时归还贷款的数额仅为4996．12元，故即使交通银行郑州文化路支行行使抵押权，也不会侵害曹某甲的任何权益。同时，由于张某已向开发商交付了全部购房款，是否按时偿还贷款的行为，与购房款的交纳不是同一法律关系，因此，张某在履行其交付全部购房款的义务中，不存在违约行为。四、关于一审中张某增加诉讼请求的问题。在一审庭审中，张某已明确表示：“我方只坚持原诉状中诉求。变更诉讼请求现撤回。”故一审判决并未超出张某的诉讼请求，不存在违法之处。综上，曹某甲的上诉请求，没有事实和法律依据，不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，实体处理并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6393元，由曹某甲负担。
本判决为终审判决。
审判长王东
审判员宁宇
审判员王怡
二Ｏ一Ｏ年十二月十三日
书记员贺婉婷
