上诉人（原审被告）何某某，女。

委托代理人倪学良，无锡市锡州法律服务所（略）。

被上诉人（原审原告）张某某，女。

委托代理人钱某某（受张某某特别授权委托），男。

上诉人何某某因与被上诉人张某某房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市锡山区人民法院（2010）锡法民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年9月20日受理后，依法组成合议庭审理了本案。经评议，本案现已审理终结。

经审理查明，2009年5月9日，张某与孙某签订房屋出租协议书，将锡山商贸城东广场小吃店一间出租给孙某经营，租赁期间从2009年5月15日至2010年5月14日，后孙某又将小吃店转租给何某某，2009年10月15日，何某某与张某某签订合同书一份，约定将小吃店一半使用权出租给张某某，租赁期限七个月，租金x元，押金1875元，押金在租赁期限到期后如无损失可退还，张某某可使用店内物品，物品使用费8000元。张某某实际租赁使用至2009年12月，后提出要求转租，2010年1月9日，双方因租赁合同纠纷经无锡市公安局锡山分局调解，张某某提出终止合同。因调解未果，张某某遂向法院起诉，要求确认合同无效，判令由何某某退还押金1875元、租金x元、物品使用费8000元及利息。

以上事实，有当事人陈述一致及证据1、2在卷佐证，并经庭审质证。

在审理过程中，经法院调查，双方合同中租赁的锡山商贸城东广场小吃店系原无锡市锡山区X镇X排档建造的，没有土地证和房产证。

以上事实，有调查笔录在卷佐证，并经庭审质证。

原审法院认为，锡山商贸城东广场小吃店无土地证和房产证，现张某某要求确认与何某某的租赁合同无效，法院予以支持，但张某某应当参照合同约定的租金标准支付实际使用房屋期间的费用，即2009年10月15日起至2009年12月31日止的费用共计2812.5元，及该期间的物品使用费1714元，现张某某已实际离开小吃店，何某某应当返还租金x.5元、押金1875元、物品使用费6286元共计x.5元。该房屋租赁合同无效，双方均有过错，各自的损失自负，张某某主张的利息本院不予支持。

综上，原审依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条之规定，作出判决结果为：一、确认何某某与张某某2009年10月15日签订的房屋租赁合同无效。二、何某某于本判决生效之日起十日内返还张某某x.5元。三、驳回张某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱某务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费330元，由张某某负担41元，由何某某负担289元。

何某某不服原审判决，向本院提起上诉称：1、原审以出租房屋未办理房屋产权手续而宣布合同无效违反了合同法的相关规定，属适用法律错误。涉案店面系上诉人实际合法占有，其有权进行出租，双方达成的租赁合同系真实意思表示，亦不违反法律禁止性规定，故应认定为有效。2、涉诉租赁合同的期间为2009年10月15日至2010年5月14日，双方发生纠纷上诉人单方提出退租的时间为2010年1月9日，故原审认定被上诉人的实际租赁时间为2009年10月15日至2010年12月31日是错误的。且由于被上诉人至今未交出租赁房屋钥匙，其经营用具仍占用店面，故应当支付实际使用费。3、根据合同约定，被上诉人系自动离开租赁房屋，因此上诉人有权没收其押金。综上，原审判决认定事实与适用法律错误，判决结果应予纠正。请求二审法院撤销原判，驳回被上诉人对其的诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人负担。

被上诉人张某某辩称：原审认定租赁合同无效系有法律依据。首先，租赁房屋没有审批手续，不得出租；其次，根据租赁店铺上家张某和孙某签订的房屋出租协议，双方约定了房屋不得转租，何某某应当提供张某同意转租的证明。因此，原审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

二审查明事实与原审法院已查明事实一致。

二审中，被上诉人自愿在原审判决确定返还钱某的基础上，免去上诉人1000元债务作为补偿。

上述事实有双方当事人陈述、张某某声明等在卷佐证。

本院认为，在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任。因此，上诉人作为转租人，其对租赁合同是否有效负有法定的举证责任。本案中，上诉人何某某对其与被上诉人的转租合同系合法有效并未举证证明，且经法院了解，涉案租赁房屋系未经批准建设的临时建筑，为城镇房屋租赁的有关规定所禁止。原审法院将租赁房屋未办理产权手续作为合同效力审查的依据并不妥当，但所作合同无效的结论并无不当。关于实际使用费计算及押金是否返还的问题，因双方合同被确定为无效，故原审法院以租赁房屋的实际使用时间作为双方结算依据，损失由双方自负的处理原则符合法律规定。二审中被上诉人张某某亦自愿对其权利作了部分放弃，该部分权利作为对上诉人实际损失的弥补亦为恰当，本院依法予以确认。

综上，原审认定事实及适用法律基本正确，所作判决结果因当事人对自身权利的处分作适当调整。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条、第一百五十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款的规定，判决如下：

一、维持无锡市锡山区人民法院（2010）锡法民初字第X号民事判决第一、第三项、迟延履行义务及诉讼费用负担部分；

二、变更无锡市锡山区人民法院（2010）锡法民初字第X号民事判决第二项内容为：何某某于本判决生效之日起十日内返还张某某x.5元。

二审案件受理费330元，由上诉人何某某负担。

本判决为终审判决。

审判长潘华明

代理审判员沈君

代理审判员林中辉

二○一○年十二月二十日

书记员王倩

本案援引法律条款

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；

（二）原判决适用法律错误的，依法改判；

（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。

第一百五十八条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》

第五条第一款在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。