原告张某甲，男，生于X年X月X日，汉族，高中文化，住址（略），南郑县人寿保险公司退休职工。
委托代理人万贵成，陕西南星（略）事务所（略）。
被告张某乙，男，生于X年X月X日，汉族，高中文化，住址（略），汉中市X号信箱职工。
委托代理人韩红波，陕西锐博（略）事务所（略）。
原告张某甲诉被告张某乙合伙协议纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原、被告及双方委托代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告张某甲诉称：2001年8月我依法取得大河坎龙岗路X路交汇一角1.83亩土地的使用权，并于2003年3月25日与被告订立了合伙建房协议，协议约定我方出地并办理土地出让手续，缴纳相关税费，被告负责建房并办理与修建相关的城建审批手续，缴纳相关税费，协议同时对房屋质量标准、分配比例、交付期限、违约责任等均作了约定，协议经公证生效。后我按协议履行了义务，但被告一再延误交房期，至今未将二、三层交付，其交付的一层差面积24.13，三层应交房面积差32.73，并且未按图纸施工，部分环节降低了质量标准。故请求判令被告交付房屋并支付逾期交房违约金x元，降低质量标准差价款x.3元，一、二层房面积差额款x元，三层面积差额款x元，支付我为被告垫付费用x元，我为被告管理施工应得工资x元，合计x.30元，并承担本案诉讼费用。本院审理中原告变更诉讼请求：二层延期交付违约金变更为按每月3000元至房屋实际交付之日止，降低质量标准差价款变更为x.50元，三层面积差额款变更为x元。增加诉讼请求：请求被告交付一层楼梯间小房两间，被告单方处理小房6.23应按一层营业房找补差价款。原告代理人认为：原被告订立的合伙合同真实有效，被告未按合同忠实履行义务已构成违约，应当继续履行合同交付义务，找补原告应得房屋面积不足和降低质量标准差价款，承担迟延履行违约金。原告方提供以下证据：第一组证据购房契约、税票、合伙协议、退伙说明、收条，证明原告购买房屋及取得土地事实；第二组、第三组证据土地使用权协议、变更协议、公证书、声明、国有土地使用证，证明土地使用权登记及变更事实，第四组证据合伙建房协议书、公证书，证明原、被告合伙事实及合伙具体内容；第五组、第六组证据工程预、决算证明工程质量标准；第七组证据平面图及测绘图表证明一二层各部分面积及原告所分、应分房屋面积差额；第八组证据开支条据，证明原告垫付费用事实。
被告张某乙辩称：我与原告在合伙修建房屋中部分质量标准做变更原告是认可的，故不应再给其找差价；现我同意按协议交付一、二层房屋，对差额面积以实际测绘结果按约定给原告找补差价，但因原告未及时提供土地变更手续，且至今未将有关支
出正式票据交给我，致使我房产开发、销售受影响，故不应承担延期交付违约金；三层房屋按约定属买卖关系，因我交房后原告至今未付购房款，我才将房门锁上，故三层购房协议应终止履行；对原告垫付费用在原告承认我办土地手续支付费用的前提下我才予认可；原告既然与我合伙，即不存在我向其支付工资一说。被告代理人认为：本案土地权属主体几经变更均不是原告，故原告无诉讼主体资格，土地登记权属才是适格原告；协议订立后原告只享受权利不承担经营风险致双方权利义务失衡，故该协议应认定为无效合同，并比照有效合同承担交付责任、找补差价款，但不应承担迟延履行违约责任。被告方提供以下证据：合伙协议、费用支出条据、处罚决定书、照片，证明原被告合伙事实、费用发生情况及原告已对三楼所购房屋进行装修的事实存在。
本院经主持双方当庭质证，被告对原告所举第一至第六组证据无异议，对第七组证据测绘结论有异议，但对测绘总面积和双方实际占有面积无异议，本院予以采信；对原、被告提供的费用支出条据证明双方实际发生费用事实，本院予以采信；对被告提供照片、处罚决定原告无异议，本院予以采信。
经当庭举证、质证，本院认定以下事实：原告张某甲与其妻陈素珍、合伙人张季平于2001年3月在大河坎镇X组购得厂房7间及附属土地面积919.3，并缴纳了相关契税，2001年8月原告与汇源公司协议合作开发房产，以汉中汇源实业有限公司名义办理了国有土地使用证，但因故合作失败。2002年8月24日张季平退出土地合伙。2003年3月被告挂靠陕西汉中鸿海实业发展有限公司经营房地产，与原告合作开发该块土地，原告以持有汉中汇源实业有限公司国有土地使用权做投资，开发项目为汉中汇源实业有限公司综合楼，双方订立合作建房协议书，协议约定：一、张某甲出地，负责办理征地手续及征地的一切费用（征地款及各项税费），负责三通一平及建房用地出现的边界纠纷，张某乙出资修建，负责办理城建审批手续及修建等方面的费用，负责前后院绿化及工程验收和费用。二、建房质量要求按城市设计要求和设计图纸、预算表执行，凡缺项或降低质量标准，张某甲扣除张某乙款项，增加项目或提高质量标准，张某甲给张某乙增补款项。三、楼房竣工验收后一、二层营业房面积60%（北端）归张某甲所有，其余40%归张某乙所有，一层通道间为共同所有，并口头约定，若交付面积不足，张某乙应按一层380。3给张某甲找补差额，二层按一层半价找补差额；张某乙在第三层按65。3价格卖给张某甲南端第一套和西端第一套住宅，合计面积263左右，房款在交房时一次付清，其余房产全归张某乙所有；三、从开工之日起10个月内，张某乙将应属张某甲的一、二层房屋交付张某甲，若延误交房时间，从第四个月起每延误一个月由张某乙赔偿张某甲损失6000元。合同经双方签字并公证生效后，2003年9月1日被告动工修建，2004年8月20日南郑县土地管理局作出南国土处字〔2004〕X号处罚决定，对陕西汉中鸿海实业发展有限公司非法占用国有土地1.83亩罚款x元并责令完善用地手续，被告为此支付罚款等费用x元。2005年元月13日工程竣工验收。合伙中被告除交原告现金x元用于办理相关手续外，原告垫付x元。2005年5月，被告将一层营业房北端交付原告，同年8月被告将三层装修钥匙交付原告，原告装修中被告以原告未按协议交付购房房款为由将所交原告三层房门锁掉。2006年1月27日双方将土地变更登记至原告之妻陈素珍名下，后再变更登记至陕西汉中鸿海实业发展有限公司名下。
另查，原、被告合伙所建房屋经南郑县房产测绘队测量，一层总面积为556.13，原告分得营业房实有面积309.53（含未交付楼梯间小房三间面积22.03及公摊面积），被告分得营业房面积246.63，并将算在原告一层营业房面积内的楼梯间小房一间6.23处理给他人，按约定原告一层差面积30.353；二层总面积675.43，以墙心为界，被告分得南端营业房面积269.23，原告张某甲应分得北端营业房面积406.13，按约定原告多分得0.3。被告在施工中变更部分施工方案，依据工程预、决算，原告应分得一、二层房屋降低标准，其中一层266.93应贴地砖改水磨石，梯角砖17.23未贴，二层371.13未贴地砖,23梯角砖未贴,共计差价款x.79元。本院审理中被告辩解变更施工方案降低质量标准原告已认可，且有备忘录，但并未提供相应证据。
本院认为，原、被告所订立合伙建房协议是双方真实意思表示，其协议内容不违反法律及行政法规禁止性规定，故其协议依法应认定有效，双方均应按协议忠实履行义务。原告张某甲与其妻陈素萍以出让方式取得国有土地使用权后因与被告等人合伙建房，其权属登记虽三次变更，但双方对原告以土地使用权做出资合作开发房地产并无异议，且合同主体双方及权利义务、实体争议均为原、被告双方，故作为合同相对人一方的原告具备诉讼主体资格，被告方辩解原告诉讼主体不适格及合同无效理由不能成立。合同履行中被告迟延4个月交付一层，交付面积差30.353，二层至今未交付，且降低质量标准，其行为已构成违约，依法应继续履行，承担原告降低质量标准差额款，并支付违约责任，被告辩解变更施工方案降低质量标准原告已认可及延期交付一、二层原告有过错一节并无证据支持，本院不予采信。对违约金6000元应按一、二层房屋的价值比例分配，已达合理补偿原告损失的目的。因双方约定三层房屋属买卖关系，双方对面积、质量标准、交房时间未作具体约定，仅对原告购房单价及交款时间做了约定，故原告在取得房屋并装修中未付购房款，被告将房门锁掉，双方均有违约行为，应按约定继续履行交付义务，原告要求被告承担三层房屋降低质量标准及面积差额费用无事实据，本院不予支持。原、被告在合伙中各自垫付费用应按约定据实结算。被告辩解原告作为合伙人一方不应主张工资理由成立，本院予以采信。为使合同双方合法利益得以维护，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条、第一百二十条之规定判决如下：
一、张某乙应将与张某甲合资所建房屋：一层楼梯间北端小房两间、二层营业房北端一套，三层住宅南端第一套、西端第一套交付张某甲，张某甲应支付张某乙三楼两套房屋价款x元（227.23×650元）；
二、张某乙应支付张某甲一层营业房面积差价款x.8元（30.353×3800元-0.3×1900元）
三、张某乙应支付张某甲一层房屋迟延交付违约金自2005年元月至5月共4个月每月4000元计人民币x元，二层房屋迟延交付违约金自2005年元月至2010年6月计66个月每月2000元计人民币x元，2010年6月后每延期交付一月支付违约金人民币2000元至交付之日止；
四、张某乙应支付张某甲降低房屋质量标准差额款x.79元；
五、张某乙扣除垫付征地费用x元外应付张某甲垫付款x元；
六、驳回张某甲的其他诉讼请求。
上述执行款显限判决生效后十日内履行完毕。
本案受理费7488元，由张某甲承担2216元，张某乙承担5272元。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。
审判长：徐秀林
审判员：黄某军
审判员：熊克金
二0一0年六月十二日
书记员：李春利
