广西壮族自治区临桂县人民法院
民事判决书
（2010）临民初字第X号
原告：周49N，男，X年X月X日出生，汉族，工人，住桂林市象山区X路X号。
原告：赵某某，女，X年X月X日出生，汉族，农民，住（略）-X号。
二原告委托代理人：文金发，嘉宸律师事务所律师（特别授权）。
被告：陈某甲，女，X年X月X日出生，汉族，临桂县农行职工，住（略）。
第三人：陈某乙，女，X年X月X日出生，汉族，农民，住（略）。
委托代理人：3fw明，男，X年X月X日出生，汉族，教师，住址同上，系第三人陈某乙丈夫（特别授权）。
原告周49N、赵某某诉被告陈某甲、第三人陈某乙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年4月12日立案受理，依法由审判员唐良保适用简易程序于2010年5月19日公开开庭进行了审理。原告周49N、赵某某及其委托代理人文金发，第三人陈某乙及其委托代理人3fw明到庭参加诉讼，被告陈某甲经本院合法传唤未到庭，本案现已审理终结。
原告周49N、赵某某诉称：2009年12月17日原、被告双方签订房地产买卖协议一份，由原告向被告购买临桂县X镇桂康新城AX栋X-X号农银小区X幢X-X-X号房屋，其中第七条约定：“乙方不按时付款或甲方不按时交房，自违约之日起由违约方给付对方每天50元作为违约金，以天计算，以此类推”。第十一条约定的交房时间为“付清房款当日”。此外，还就房屋买卖的其他事项进行了约定。协议签订后，原告按约定履行了付款义务，原、被告双方到房地产权属部门登记办理了权属变更登记，原告取得了变更后的权属证书。但是，被告以房屋被第三人陈某乙占住不愿搬出为由，未在约定的期限内向原告交付房屋，2010年2月6日被告向原告出具一份保证书，保证自2010年2月22日起五日内向原告交付房屋并自愿向原告交保证金5000元，如果在此期限内被告无法履行交房义务，则5000元作为违约金赔付给原告，并从第六日起按每日150元的标准向原告支付违约金，直到交房给原告为止。
另据原告了解，临桂镇桂康新城AX栋X-X号农银小区X幢X-X-X号房屋现由第三人陈某乙（被告的侄女）居住，第三人以与被告有债务纠纷为由不愿搬出该房。
原告认为：原、被告双方签订的协议是双方真实意思表示，内容不违反法律强制性的规定，且房地产权属已经权属部门进行了权属变更登记并核发了权属证书，该房屋买卖行为是合法有效的，依法应受到法律的保护。被告未按约定的期限向原告交付房屋，已构成违约，应承担违约责任。根据物权优先于债权原则，现原告已合法取得讼争房屋的物权，第三人陈某乙不能以其自称的债权来对抗原告的物权，其完全可通过其他合法的途径维护并实现自己的所谓债权。为维护原告的合法权益，特诉请贵院判令被告立即向原告交付房屋，并支付违约金x元（2010年2月23日至2010年2月28日违约金5000元，2010年3月1日起每日违约金150元，暂计至2010年4月9日，此后照算至交房为止）。本案诉讼费由被告负担。
被告陈某甲未作答辩。
第三人陈某乙述称：所有纠纷，因被告的桂康房子引起的，她没来，我们也想拥有这个房，她被告转卖给原告，我没有得到房款，请被告把房子的购房款和装修款退给我，希法院公正判决。
经审理查明：2009年12月17日被告陈某甲为甲方，原告周49N、赵某某为乙方，谷莉莉为丙方（中介方）签订了一份房地产买卖协议（合同），该协议约定：“1、经中介方介绍，甲、乙双方友好协商确定，甲方自愿将临桂县X镇桂康新城农银小区X栋X单元X楼X号3房2厅135.80m2，房产证号为：临桂房权证县城字第x号，土地证号为：临国用（2009）第X号，及所属全部，以价格人民币x元出售给乙方，此价格包括附属固定装修，乙方自愿购买该房地产。二、2009年12月17日，乙方向甲方交纳购房定金x元整，购房定金将在最后一次付款时冲抵。三、签订本合同时，乙方支付购房定金人民币/元由中介方保管，办好房产证、土地证、交接房屋，结清水、电等费用时转给甲方。四、乙方从交定金之日起，甲、乙双方必须在二日内到临桂县房管所办理房产过户手续，逾期视为违约，并按违约处理。五、税费交纳：税费由甲乙方负责到临桂县房管所（包括相关部门）交纳，过户所需的税费由乙方承担。六、甲方保证上述房产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务的概由甲方负责处理，因此给乙方造成的损失由甲方负责赔偿。因此若不能办理过户手续，甲方除全部退还乙方所付全部款项外，另支付给乙方违约金为房地产成交价的20‰款项，并双倍返还乙方交纳的定金数额。七、乙方不按时付款或甲方不按时交房，自违约之日起由违约方付给对方每天50元作为违约金，以天计算，以此类推。八、甲方悔约7天内双倍返还乙方交纳的定金数额，乙方悔约交纳的定金不退。九、甲乙双方签订该协议时，由甲方付房产成交价的0.5%给中介方作为中介信费（代办过户费），不得拖延，签定本协议后，甲乙双方不得悔约，否则除按本协议条款执行外，另支付违约金1000元给中介方，并承担一切违约责任。十、到房管所签定买卖契约当天，乙方向甲方支付购房首付款x元整。十一、交房时间付清全部购房款当日。十二、交接房地产时，此前的水、电费、物业管理费等费用由甲方全部负责，之后由乙方负责。十三、本协议在履行中若发生争议，甲乙丙三方应采取协商办法解决，协商不成时，任何一方可向房地产仲裁委员会申请调解和仲裁，也可向房地产所辖地的临桂县人民法院起诉，由临桂县人民法院判决处理，并有权通过法律程序向违约方索赔经济损失。十四、补充协议：1、乙方交纳人民币x元整给甲方交纳一切过户的费用，多不退、少不补；2、办好房产证、土地证40日内乙方一次付清全部购房余款人民币x元给甲方；3、甲、乙双方同意将购房首付款及过户税费给丙方保管，等交纳地税局的税费、契税三日内转给甲方。十五、本协议解释权归中介方，未尽事宜，买卖双方协商解决。十六、本协议一式三份，甲乙丙双方各执一份，签字生效。甲方陈某甲，乙方周49N、赵某某，丙方谷莉莉，2009年12月17日”。上述协议签订后，原告周49N分别于2009年12月17日付购房定金x元，2010年1月5日付房款x元（两笔其中一笔x元，一笔x元），2010年2月6日付房款x元共计x元。被告陈某甲亦出具了4份收条（共计x元）给原告周49N收执。同时原、被告到临桂县房管所和临桂县国土局办理了房屋、土地过户手续，原告领取了房产证和土地证，房产证号为：“临房权证临桂镇字第x号，房屋所有权人为周49N，共有情况为共同共有，房屋坐落为临桂县X镇桂康新城X栋X-X号农银小区X幢X-X-X，登记时间为2010年1月5日，规划用途为住宅，房屋状况总层数五，建筑面积135.80m2，套内建筑面积125.39m2，附记：该房屋向陈某甲购置，共有人：赵某某”。土地证号为：“临国用（2010）第X号，土地使用权人周49N、赵某某，座落临桂县X镇桂康新城AX栋X-X号农银小区X幢X-X-X，地类为住宅用地，使用权类型为出让，终止日期2085年5月1日，共有使用权面积531.5m2，分摊面积24.2m2，2010年1月6日”。2010年2月6日被告出具了一份保证书给原告收执，该保证书载明：“我陈某甲保证在2010年2月22日前将桂林市临桂县X镇桂康新城AX栋X-X号农银小区X幢X-X-X号三房二厅135.8m2，房屋交给周49N使用，并自愿交保证金5000元由周49N保管，若在约定时间内（即2010年2月22日前）陈某甲把该房屋交付给周49N使用，保证金将由周49N在得到房子后的当天退给陈某甲，如果陈某甲在超过约定时间五天内不能交房给周49N使用，则算陈某甲违约，保证金将当作违约金全部赔付给周49N，如果超过约定时间五天以上还不能交房给周49N使用，则从第六天开始陈某甲还要每天再另计赔付违约金150元给周49N，直到交房给周49N为止。若在陈某甲违约期间，周49N就陈某甲违约一事向法院提起诉讼，诉讼费全部由陈某甲承担。保证人：陈某甲，2010年2月6日”。2007年5月9日陈某、陈某乙出具了二份说明，其中一份说明载明：“说明：临桂镇桂康AX栋X-X号农银小区陈某甲名下住房已转让给侄女陈某乙，过户前国有土地证、房屋所有权证、购房发票由陈某甲代管，如2009年3月份过户前，此房屋用于抵押贷款，债务由陈某甲负责。经手人陈某甲、陈某乙，2007年5月9日”。另一份说明载明：“临桂镇桂康AX栋X-X号农银小区陈某甲名下一住房已转给侄女陈某乙，归陈某乙所有，但尚未过户，2009年3月过户，过户前房屋所有权证、国有土地使用证，购房发票由陈某甲代管，银行按揭贷款由陈某乙负责偿还。经手人：陈某甲、陈某乙，2007年5月9日”。原告于2010年4月12日诉至本院要求判令被告立即向原告交付临桂县X镇桂康新城AX栋X-X号农银小区X幢X-X-X号房屋，并支付违约金x元（2010年2月23日至2010年2月28日违约金5000元，2010年3月1日起每日违约金150元计至2010年4月9日，此后照算至实际交房为止）；本案诉讼费由被告负担。第三人陈某乙现仍使用到临桂镇桂康新城AX栋X-X号农银小区X幢X-X-X号房屋。原告未向第三人主张退出上述使用之房屋，第三人亦未提出反诉。被告陈某甲经本院合法传唤未到庭参加诉讼亦未作答辩。
上述事实，有原告提供的身份证，房屋买卖协议（合同），收条（4份），房屋所有权证及土地使用权证，保证书；第三人提供的两份说明；庭审笔录原告、第三人的陈某等相关材料所证实。
本院认为：原告周49N、赵某某与被告陈某甲及中介方谷莉莉签订的《房地产买卖协议》，是双方在平等自愿、协商一致的情况下签订的，内容未违反法律规定，是合法有效的，应受法律保护，双方均应按协议的约定履行各自的义务。协议签订后，原告按协议的约定交清了购房款，履行了其应尽的义务，被告亦按协议的约定将其所有坐落在临桂镇桂康新城AX栋X-X号农银小区X幢X-X-X号房屋135.80m2出卖给原告，同时为原告办理了房地产过户手续，原告亦取得了上述房屋的房产权证和土地使用权证书，其买卖关系成立，本院予以确认，故原告主张要求被告交付房屋合法有据，本院予以支持。对原告主张的逾期交房违约金，被告虽然将其房屋卖给了原告并办理了房地产过户手续，但被告在履约过程中，未能将其出售给原告的房屋按照协议约定及时交付给原告使用，其行为已构成违约，依法应承担履约不能的违约责任，其违约金的计算，应按协议的约定，按逾期交房每天50元计算，从原告交清房款的次日起即2010年2月7日起至交房之日止。至于原告主张要求按被告出具保证书上的许诺赔偿逾期交房违约金，因该保证书只是单方许诺，并非双方的约定，且被告未出庭证实该保证书系其本人所写，故本院无法确认，其主张证据不足，本院不予采纳。此外，对原、被告讼争的房屋，原告在本案中未主张第三人交付，第三人也未提出反诉，故本院不在本案中一并审理和作出处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十条之规定，判决如下：
一、被告陈某甲出卖给原告周49N、赵某某坐落在临桂县X镇桂康新城AX栋X-X号（农银小区）X幢X-X-X号的房屋，自本判决生效后十日内由被告陈某甲交付给原告周49N、赵某某。
二、被告陈某甲支付逾期交房违约金每日50元，从2010年2月7日起至交房之日止。
三、驳回原告周49N、赵某某的其他诉讼请求。
案件受理费75元，依法减半收取37.50元，由被告陈某甲负担。
上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费75元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：x，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审判员唐良保
二0一0年五月二十七日
书记员粟春平
