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原告周49N、赵某某诉被告陈某甲、第三人陈某乙房屋买卖合同纠纷一案
当事人:   法官:   文号:临桂县人民法院

广西壮族自治区临桂县人民法院

民事判决书

(2010)临民初字第X号

原告:周49N,男,X年X月X日出生,汉族,工人,住桂林市象山区X路X号。

原告:赵某某,女,X年X月X日出生,汉族,农民,住(略)-X号。

二原告委托代理人:文金发,嘉宸律师事务所律师(特别授权)。

被告:陈某甲,女,X年X月X日出生,汉族,临桂县农行职工,住(略)。

第三人:陈某乙,女,X年X月X日出生,汉族,农民,住(略)。

委托代理人:3fw明,男,X年X月X日出生,汉族,教师,住址同上,系第三人陈某乙丈夫(特别授权)。

原告周49N、赵某某诉被告陈某甲、第三人陈某乙房屋买卖合同纠纷一案,本院于2010年4月12日立案受理,依法由审判员唐良保适用简易程序于2010年5月19日公开开庭进行了审理。原告周49N、赵某某及其委托代理人文金发,第三人陈某乙及其委托代理人3fw明到庭参加诉讼,被告陈某甲经本院合法传唤未到庭,本案现已审理终结。

原告周49N、赵某某诉称:2009年12月17日原、被告双方签订房地产买卖协议一份,由原告向被告购买临桂县X镇桂康新城AX栋X-X号农银小区X幢X-X-X号房屋,其中第七条约定:“乙方不按时付款或甲方不按时交房,自违约之日起由违约方给付对方每天50元作为违约金,以天计算,以此类推”。第十一条约定的交房时间为“付清房款当日”。此外,还就房屋买卖的其他事项进行了约定。协议签订后,原告按约定履行了付款义务,原、被告双方到房地产权属部门登记办理了权属变更登记,原告取得了变更后的权属证书。但是,被告以房屋被第三人陈某乙占住不愿搬出为由,未在约定的期限内向原告交付房屋,2010年2月6日被告向原告出具一份保证书,保证自2010年2月22日起五日内向原告交付房屋并自愿向原告交保证金5000元,如果在此期限内被告无法履行交房义务,则5000元作为违约金赔付给原告,并从第六日起按每日150元的标准向原告支付违约金,直到交房给原告为止。

另据原告了解,临桂镇桂康新城AX栋X-X号农银小区X幢X-X-X号房屋现由第三人陈某乙(被告的侄女)居住,第三人以与被告有债务纠纷为由不愿搬出该房。

原告认为:原、被告双方签订的协议是双方真实意思表示,内容不违反法律强制性的规定,且房地产权属已经权属部门进行了权属变更登记并核发了权属证书,该房屋买卖行为是合法有效的,依法应受到法律的保护。被告未按约定的期限向原告交付房屋,已构成违约,应承担违约责任。根据物权优先于债权原则,现原告已合法取得讼争房屋的物权,第三人陈某乙不能以其自称的债权来对抗原告的物权,其完全可通过其他合法的途径维护并实现自己的所谓债权。为维护原告的合法权益,特诉请贵院判令被告立即向原告交付房屋,并支付违约金x元(2010年2月23日至2010年2月28日违约金5000元,2010年3月1日起每日违约金150元,暂计至2010年4月9日,此后照算至交房为止)。本案诉讼费由被告负担。

被告陈某甲未作答辩。

第三人陈某乙述称:所有纠纷,因被告的桂康房子引起的,她没来,我们也想拥有这个房,她被告转卖给原告,我没有得到房款,请被告把房子的购房款和装修款退给我,希法院公正判决。

经审理查明:2009年12月17日被告陈某甲为甲方,原告周49N、赵某某为乙方,谷莉莉为丙方(中介方)签订了一份房地产买卖协议(合同),该协议约定:“1、经中介方介绍,甲、乙双方友好协商确定,甲方自愿将临桂县X镇桂康新城农银小区X栋X单元X楼X号3房2厅135.80m2,房产证号为:临桂房权证县城字第x号,土地证号为:临国用(2009)第X号,及所属全部,以价格人民币x元出售给乙方,此价格包括附属固定装修,乙方自愿购买该房地产。二、2009年12月17日,乙方向甲方交纳购房定金x元整,购房定金将在最后一次付款时冲抵。三、签订本合同时,乙方支付购房定金人民币/元由中介方保管,办好房产证、土地证、交接房屋,结清水、电等费用时转给甲方。四、乙方从交定金之日起,甲、乙双方必须在二日内到临桂县房管所办理房产过户手续,逾期视为违约,并按违约处理。五、税费交纳:税费由甲乙方负责到临桂县房管所(包括相关部门)交纳,过户所需的税费由乙方承担。六、甲方保证上述房产权属清楚,若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务的概由甲方负责处理,因此给乙方造成的损失由甲方负责赔偿。因此若不能办理过户手续,甲方除全部退还乙方所付全部款项外,另支付给乙方违约金为房地产成交价的20‰款项,并双倍返还乙方交纳的定金数额。七、乙方不按时付款或甲方不按时交房,自违约之日起由违约方付给对方每天50元作为违约金,以天计算,以此类推。八、甲方悔约7天内双倍返还乙方交纳的定金数额,乙方悔约交纳的定金不退。九、甲乙双方签订该协议时,由甲方付房产成交价的0.5%给中介方作为中介信费(代办过户费),不得拖延,签定本协议后,甲乙双方不得悔约,否则除按本协议条款执行外,另支付违约金1000元给中介方,并承担一切违约责任。十、到房管所签定买卖契约当天,乙方向甲方支付购房首付款x元整。十一、交房时间付清全部购房款当日。十二、交接房地产时,此前的水、电费、物业管理费等费用由甲方全部负责,之后由乙方负责。十三、本协议在履行中若发生争议,甲乙丙三方应采取协商办法解决,协商不成时,任何一方可向房地产仲裁委员会申请调解和仲裁,也可向房地产所辖地的临桂县人民法院起诉,由临桂县人民法院判决处理,并有权通过法律程序向违约方索赔经济损失。十四、补充协议:1、乙方交纳人民币x元整给甲方交纳一切过户的费用,多不退、少不补;2、办好房产证、土地证40日内乙方一次付清全部购房余款人民币x元给甲方;3、甲、乙双方同意将购房首付款及过户税费给丙方保管,等交纳地税局的税费、契税三日内转给甲方。十五、本协议解释权归中介方,未尽事宜,买卖双方协商解决。十六、本协议一式三份,甲乙丙双方各执一份,签字生效。甲方陈某甲,乙方周49N、赵某某,丙方谷莉莉,2009年12月17日”。上述协议签订后,原告周49N分别于2009年12月17日付购房定金x元,2010年1月5日付房款x元(两笔其中一笔x元,一笔x元),2010年2月6日付房款x元共计x元。被告陈某甲亦出具了4份收条(共计x元)给原告周49N收执。同时原、被告到临桂县房管所和临桂县国土局办理了房屋、土地过户手续,原告领取了房产证和土地证,房产证号为:“临房权证临桂镇字第x号,房屋所有权人为周49N,共有情况为共同共有,房屋坐落为临桂县X镇桂康新城X栋X-X号农银小区X幢X-X-X,登记时间为2010年1月5日,规划用途为住宅,房屋状况总层数五,建筑面积135.80m2,套内建筑面积125.39m2,附记:该房屋向陈某甲购置,共有人:赵某某”。土地证号为:“临国用(2010)第X号,土地使用权人周49N、赵某某,座落临桂县X镇桂康新城AX栋X-X号农银小区X幢X-X-X,地类为住宅用地,使用权类型为出让,终止日期2085年5月1日,共有使用权面积531.5m2,分摊面积24.2m2,2010年1月6日”。2010年2月6日被告出具了一份保证书给原告收执,该保证书载明:“我陈某甲保证在2010年2月22日前将桂林市临桂县X镇桂康新城AX栋X-X号农银小区X幢X-X-X号三房二厅135.8m2,房屋交给周49N使用,并自愿交保证金5000元由周49N保管,若在约定时间内(即2010年2月22日前)陈某甲把该房屋交付给周49N使用,保证金将由周49N在得到房子后的当天退给陈某甲,如果陈某甲在超过约定时间五天内不能交房给周49N使用,则算陈某甲违约,保证金将当作违约金全部赔付给周49N,如果超过约定时间五天以上还不能交房给周49N使用,则从第六天开始陈某甲还要每天再另计赔付违约金150元给周49N,直到交房给周49N为止。若在陈某甲违约期间,周49N就陈某甲违约一事向法院提起诉讼,诉讼费全部由陈某甲承担。保证人:陈某甲,2010年2月6日”。2007年5月9日陈某、陈某乙出具了二份说明,其中一份说明载明:“说明:临桂镇桂康AX栋X-X号农银小区陈某甲名下住房已转让给侄女陈某乙,过户前国有土地证、房屋所有权证、购房发票由陈某甲代管,如2009年3月份过户前,此房屋用于抵押贷款,债务由陈某甲负责。经手人陈某甲、陈某乙,2007年5月9日”。另一份说明载明:“临桂镇桂康AX栋X-X号农银小区陈某甲名下一住房已转给侄女陈某乙,归陈某乙所有,但尚未过户,2009年3月过户,过户前房屋所有权证、国有土地使用证,购房发票由陈某甲代管,银行按揭贷款由陈某乙负责偿还。经手人:陈某甲、陈某乙,2007年5月9日”。原告于2010年4月12日诉至本院要求判令被告立即向原告交付临桂县X镇桂康新城AX栋X-X号农银小区X幢X-X-X号房屋,并支付违约金x元(2010年2月23日至2010年2月28日违约金5000元,2010年3月1日起每日违约金150元计至2010年4月9日,此后照算至实际交房为止);本案诉讼费由被告负担。第三人陈某乙现仍使用到临桂镇桂康新城AX栋X-X号农银小区X幢X-X-X号房屋。原告未向第三人主张退出上述使用之房屋,第三人亦未提出反诉。被告陈某甲经本院合法传唤未到庭参加诉讼亦未作答辩。

上述事实,有原告提供的身份证,房屋买卖协议(合同),收条(4份),房屋所有权证及土地使用权证,保证书;第三人提供的两份说明;庭审笔录原告、第三人的陈某等相关材料所证实。

本院认为:原告周49N、赵某某与被告陈某甲及中介方谷莉莉签订的《房地产买卖协议》,是双方在平等自愿、协商一致的情况下签订的,内容未违反法律规定,是合法有效的,应受法律保护,双方均应按协议的约定履行各自的义务。协议签订后,原告按协议的约定交清了购房款,履行了其应尽的义务,被告亦按协议的约定将其所有坐落在临桂镇桂康新城AX栋X-X号农银小区X幢X-X-X号房屋135.80m2出卖给原告,同时为原告办理了房地产过户手续,原告亦取得了上述房屋的房产权证和土地使用权证书,其买卖关系成立,本院予以确认,故原告主张要求被告交付房屋合法有据,本院予以支持。对原告主张的逾期交房违约金,被告虽然将其房屋卖给了原告并办理了房地产过户手续,但被告在履约过程中,未能将其出售给原告的房屋按照协议约定及时交付给原告使用,其行为已构成违约,依法应承担履约不能的违约责任,其违约金的计算,应按协议的约定,按逾期交房每天50元计算,从原告交清房款的次日起即2010年2月7日起至交房之日止。至于原告主张要求按被告出具保证书上的许诺赔偿逾期交房违约金,因该保证书只是单方许诺,并非双方的约定,且被告未出庭证实该保证书系其本人所写,故本院无法确认,其主张证据不足,本院不予采纳。此外,对原、被告讼争的房屋,原告在本案中未主张第三人交付,第三人也未提出反诉,故本院不在本案中一并审理和作出处理。据此,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十条之规定,判决如下:

一、被告陈某甲出卖给原告周49N、赵某某坐落在临桂县X镇桂康新城AX栋X-X号(农银小区)X幢X-X-X号的房屋,自本判决生效后十日内由被告陈某甲交付给原告周49N、赵某某。

二、被告陈某甲支付逾期交房违约金每日50元,从2010年2月7日起至交房之日止。

三、驳回原告周49N、赵某某的其他诉讼请求。

案件受理费75元,依法减半收取37.50元,由被告陈某甲负担。

上述应付款项,义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕,逾期则应加倍迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内,向本院申请执行。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,同时预交上诉案件受理费75元(收款单位:桂林市中级人民法院,帐号:x,开户行:农行桂林高新支行),上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的,按自动撤回上诉处理,本判决即发生法律效力。

审判员唐良保

二0一0年五月二十七日

书记员粟春平

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