原告张某甲。
委托代理人张某乙。
委托代理人周某丙。
被告桂林市嘉豪房地产开发有限公司。
法定代表人周某丁，总经理。
委托代理人唐某某。
委托代理人周某戊。
原告张某甲与被告桂林市嘉豪房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员张国平担任审判长，审判员杨文、阳瑜参加评议的合议庭，于2010年10月29日在本院公开开庭审理。原告张某甲的委托代理人张某乙、周某丙、被告桂林市嘉豪房地产开发有限公司的委托代理人唐某某、周某戊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2007年12月21日，原告与被告签订商品房买卖合同壹份，被告将位于桂林市X路“华盛苑”第X栋X单元X层X号房、第X栋X单元X层X号房、第X栋X单元X层X号房、第X栋X单元X层X号房、第X栋X单元X层X号房、第X栋X单元X层X号房，建筑面积分别为117.53、139.73、139.93、164.23、139.83、145.53，合计建筑面积为846.93的房屋出售给原告。原告依合同约定将上述房屋全部购房款x元付给被告。按合同约定被告应于2008年12月30日前将经验收合格的上述房屋交付原告使用，并在约定时间交付使用后200个工作日内将房地产权属证书交给原告（扣除出节假日之后被告应于2009年10月17日前将产权证交给原告），但被告以是借款不是房屋买卖为由，没有按合同约定交付房屋和将房地产权属证书交付原告。因双方没有约定支付违约金，对于办房地产权属证书违约金也没有特殊约定，根据有关法律规定，逾期交付房屋的，按有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定；逾期办理房屋权属证书的，按已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的标准计算。请求如下：一、判决被告交付原告购买的位于桂林市X路“华盛苑”第X栋X单元X层X号房、第X栋X单元X层X号房、第X栋X单元X层X号房、第X栋X单元X层X号房、第X栋X单元X层X号房、第X栋X单元X层X号房，并办理房地产权属证给原告；二、判决被告支付逾期交付房屋的租金损失，租金损失从2009年1月1日起至被告实际交付房屋之日止，按法院指定有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金为标准来计算；三、判决被告支付逾期办证违约金，违约金从2009年10月18日起至原告实际取得房地产权属证书止，以已付购房款x元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算。
原告在举证期限内为支持其主张提供的证据有：1、商品房买卖合同1份（原件），证明原告购买被告开发的并于2007年12月21日经桂林市房产局备案登记的位于桂林市X路“华盛苑”第X栋X单元X层X号房、第X栋X单元X层X号房、第X栋X单元X层X号房、第X栋X单元X层X号房、第X栋X单元X层X号房、第X栋X单元X层X号房产共6套，面积846.93，同时证明交房期限为2008年12月30日和约定交房后200个工作日内原告取得房地产权属证书，因被告没有按约定交房和办证，已构成违约；2、收条一张和付款通知（原件），证明原告已按合同约定和被告的付款通知于2007年12月21日将所购的六套房产的全部购房款共计x元付给被告。
被告辩称：被告与原告所签订的商品房买卖合同并没有确立真正的商品房买卖关系，实际上是原告和被告通过此买卖合同形式所履行的借贷合同，合同签订一个月后，双方又签订退款退房协议，被告也多次支付高利贷利息给原告，不存在真正的买卖关系，也不存在逾期交房和逾期办证问题。合同显示原告所购置房屋面积合计846.93，总房款为人民币x元，房屋均价1300元3，价格低于成本价，这种显失公平的价格根本不符合签订合同要旨，明显违反公平、等价有偿原则，请求法院撤销所签订的合同。2009年10月11日，被告在《桂林晚报》刊登交房通知，通知业主办理交房手续，被告已履行约定的交房义务。
被告在庭审中提供的证据有：登于2009年10月11日《桂林晚报》第5版上的交房“通知”，证明被告已履行交房义务。
通过庭审质证，被告对原告提供的证据1、2真实性无异议，但对证明内容有异议，认为不是房屋买卖，是高利贷借款；原告对被告提供的证据的真实性无异议，但对证明内容有异议，认为被告没有履行交房义务，原告多次找被告交房，被告以是高利贷借款为由拒绝交房。对双方无异议的证据，本院确认其真实性；对被告提出的高利贷借款的异议，因没有提供证据证明，加上双方签有房屋买卖合同并备案登记，对原告证据的证明内容，本院予以确认；对原告提出的被告没有履行交房义务异议，在庭审中被告一再表示是高利贷借款，不愿交房，所以被告的证明内容不是其真实意思表示，原告异议成立，对被告的证据证明内容本院不予确认。
庭审中，本院出示桂林市价格认证中心受本院委托作出的涉案6套房产租金的“价格鉴定结论书”，原告和被告均无异议，本院对此予以确认。
综合庭审笔录以及全案证据材料，本院确认下列法律事实：2007年12月21日，原告与被告签订商品房买卖合同1份，合同约定：原告购买被告位于桂林市X路“华盛苑”第X栋X单元X层X号房、第X栋X单元X层X号房、第X栋X单元X层X号房、第X栋X单元X层X号房、第X栋X单元X层X号房、第X栋X单元X层X号房，建筑面积分别为117.53、139.73、139.93、164.23、139.83、145.53，合计面积为846.93的房屋，合同还约定被告应于2008年12月30日前将经验收合格的上述房屋交付原告使用，并按约定时间交付使用后200个工作日内将房地产权属证书交给原告。合同签订后的当天，原告依合同约定和被告的“付款通知”将上述房屋的全部购房款x元付给被告，被告出示了收条，收条写明：“现收到张某甲先生购房款人民币：壹佰壹拾万壹仟零陆拾壹元整，其中转帐：玖拾壹万玖仟叁佰捌拾陆元整￥x元，现金：壹拾捌万壹仟陆佰柒拾伍元整（￥x），此据！桂林市嘉豪房地产开发有限公司（盖章），2007.12.21”。2008年1月20日，双方又签订退款退房协议，该协议约定被告如不按约定时间退款，则继续履行房屋买卖合同，但被告最终没有退款。桂林市房产局于2007年12月21日对双方签订的商品房买卖合同进行备案登记。2009年10月11日，被告在《桂林晚报》第5版刊登交房“通知”，但对上述房屋，被告以是高利贷借款为由，没有将房屋交付原告。为此原告起诉至本院，请求判决被告交付房屋，并办理房地产权属证书、支付逾期办证违约金、以及赔偿逾期交房的租金损失，并请求本院委托有资格评估机构对租金损失进行确定。本院依法委托桂林市价格认证中心进行鉴定，桂林市价格认证中心于2010年9月3日作出市价鉴字[2010]X号价格鉴定结论书，确定上述房屋每月租金依次为250元、300元、300元、350元、300元、320元。
本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是在平等、自愿的基础上经双方协商后签订的，是双方真实意思的表示，其内容均未违反法律禁止性规定，合同并经桂林市房产管理局备案登记，是合法有效的合同，双方应共同遵守。原告已依照合同约定履行付清全部购房款义务，虽然在商品房买卖合同签订后双方又签订退款退房协议，但被告没有按协议约定时间退款，所以应按退款退房协议约定按双方签订的《商品房买卖合同》条款执行。而被告没有按《商品房买卖合同》约定的时间于2009年12月30日前将房屋和2009年10月17日前将房地产权属证书交给原告，已构成违约，除应交付房屋和办理房地产权属证书外，还应承担违约的民事责任。因双方签订的合同对逾期交房和逾期办理权属证书没有约定违约金，对逾期办理权属证书违约金也没有特殊约定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”，第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在合同约定期限内未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任，违约金可以按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据上述法律规定和桂林市价格认证中心对涉案房产逾期交付期间的租金价格鉴定，“华盛苑”第X栋X单元X层X号房、第X栋X单元X层X号房、第X栋X单元X层X号房、第X栋X单元X层X号房、第X栋X单元X层X号房、第X栋X单元X层X号房的每月租金分别为250元、300元、300元、350元、300元、320元。被告应按鉴定价格标准支付逾期交房的租金损失。至于被告没有在约定期限内办理房屋权属证书，违约金的支付应依法按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，原告与被告签订的《商品房买卖合同》约定原告取得房地产权属证书是2008年12月30日起200个工作日内，扣除节假日，200个工作日届满时为2009年10月17日，自届满之次日起被告应支付原告逾期办理权属证书违约金。被告辩称原告和被告没有确立真正的商品房买卖关系，是高利贷借款关系，被告也多次支付高利贷利息，该辩解没有提供证据证明，本院不予采信；被告辩称在《桂林晚报》刊登交房“通知”，已履行约定交房义务，但被告在庭审中一再表示是高利贷借款，不愿交付房屋，其所提交的证据与陈述的事实自相矛盾，表明了被告的交房“通知”中的业主不包括原告，其辩解本院不予采信；被告还辩称房屋价格低于成本价，显失公平，请求撤销所签订的合同，但被告未提供证据予以佐证，加上撤销权应当自知道撤销事由之日起一年内行使，被告没有在法律规定的期限内行使撤销权。根据《中华人民共和国合同法》第五十五条规定，其撤销权灭失，被告的抗辩理由缺乏相应的事实和法律依据，本院不予采信。综上所述，原告请求判决被告交付房屋、办理房地产权属证书、赔偿逾期交房损失、支付逾期办证违约金的主张事实清楚，证据充分，理由正当，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百三十四条第（七）、（八）项、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百二十二条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条之规定，判决如下：
一、被告桂林市嘉豪房地产开发有限公司在本案判决生效之日起五日内交付“华盛苑”第X栋X单元X层X号房、第X栋X单元X层X号房、第X栋X单元X层X号房、第X栋X单元X层X号房、第X栋X单元X层X号房、第X栋X单元X层X号房屋给原告张某甲。
二、被告桂林市嘉豪房地产开发有限公司在本案判决生效后九十天内为原告张某甲办理好“华盛苑”第X栋X单元X层X号房、第X栋X单元X层X号房、第X栋X单元X层X号房、第X栋X单元X层X号房、第X栋X单元X层X号房、第X栋X单元X层X号房屋所有权证和土地使用权证并交付原告张某甲。
三、被告桂林市嘉豪房地产开发有限公司赔偿原告张某甲逾期交付房屋的租金损失，自2009年1月1日起至被告桂林市嘉豪房地产开发有限公司实际交付房屋之日止，以“华盛苑”第X栋X单元X层X号房、第X栋X单元X层X号房、第X栋X单元X层X号房、第X栋X单元X层X号房、第X栋X单元X层X号房、第X栋X单元X层X号房屋的每月租金分别为250元、300元、300元、350元、300元、320元的标准计算。
四、被告桂林市嘉豪房地产开发有限公司支付原告张某甲逾期办证违约金，自2009年10月18日起至原告张某甲实际取得上述房地产权属证书止，以已付购房款x元为基数，按中国人民银行同期贷款利率分段计算。
本案案件受理费x元，诉讼保全费1420元，鉴定费1600元，合计x元（原告已预交），由被告负担。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费x元[户名：桂林市中级人民法院，帐号：x，开户行：农行桂林高新支行]，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审判长张国平
审判员杨文
审判员阳瑜
二○一○年十一月十五日
书记员韦素素
