上诉人（一审原告）黎××。

委托代理人：黄×，某中心法律工作者。

被上诉人（一审被告）黄××。

委托代理人韦×，××律师事务所律师。

上诉人黎××与被上诉人黄××租赁合同纠纷一案，不服上思县人民法院（2010）上民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年8月16日立案受理后，依法组成由审判员李世浩担任审判长，审判员宋丞致和审判员钟蕾参加的合议庭，并于2010年9月16日传唤双方当事人到庭进行质证、调解，书记员陆婷婷担任记录。上诉人黎××的委托代理人黄×，被上诉人黄××及其委托代理人韦×到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院经审理查明，2008年7月3日，被告黄××（乙方）与原告黎××（甲方）签订一份《铺面租赁合同》。合同约定黎××将位于上思县龙江半岛第R1-X幢X号楼房1-X层铺面出租给黄××经营使用，租赁期为5年，自2008年8月8日至2013年8月8日止；第一、第二年的年租金各为2.4万元，第三年的年租金为2.5万元,第四、五年的年租金按市场价逐年协商约定。支付方式为每年一次性付清，共分5次支付，每年一次性缴纳当年租金，如拖欠租金一个月的，甲方将终止合同，收回铺面。租凭期间，甲方不得干涉乙方的合法经营权，并不得随意提高房租。如乙方提前退房的，甲方不退还租金。黎××给黄××一个月装修期，免租金，由黄××根据自己的经营需求以及与黎××达成的约定进行简易装修，装修装饰物的工料费由乙方负责。乙方单独报装并按时按规定交纳自已所用的水电、煤气、电话、有线电视、卫生治安、物业管理及垃圾及费用。未经甲方书面同意，乙方不得擅自将铺面转租、分租、转让……。铺面租赁期满，乙方应搞好铺面的卫生，缴清自已应缴的全部费用，并按时将铺面和钥匙完好无损归还给甲方。合同签订后黄××按约定付给原告租金并以该铺面经营烧烤、饮食等服务业。2009年8月以后，由于该铺面经营效益不佳，被告提出转包该铺面，原告不同意被告的转包要求。2009年9月1日原告写下一张《收条》给被告，注明收到被告交纳的2009年8月至2010年2月的租金x元。被告写下一张《欠条》给原告，注明“今欠黎××同志位于龙江半岛花园商铺2010年3月至2010年7月租金x元，经协商，所欠金额于2009年12月30日前归还，若逾期不还，则收回铺面，另行招租。”2009年12月30日过后，被告并没有按此欠条给付原告x元租金。2010年2月底，被告向原告表示了退租意愿，原告不同意被告退租，并要求被告按原约定支付租金。同年3月初，被告将铺面内属于自已的物品拆除搬迁，后将铺面钥匙丢入原告住房，没有及时清理铺面垃圾。同年4月27日原告向一审法院提起诉讼。至2010年4月30日，该铺面尚有水电费1517.3元未结清；并拖欠物业费1416.8元。

一审法院审理认为，原告黎××与被告黄××签订的《铺面租赁合同》是房屋定期租赁合同，但由于双方在合同条款中约定了“每年一次性缴纳当年租金，如拖欠租金一个月的，甲方将终止合同，收回铺面。”的内容，因此，本合同又属于附条件的可提前终止双方权利义务关系的合同，合同赋予原告在被告如有拖欠租金一个月的这一条件出现时可提前终止合同效力，实际上也给予了被告以不交纳租金造成单方违约从而达到解除双方之间合同关系的选择权利。而合同要求作为承租方的被告承担的违约责任仅是被终止合同及不退还租金，实质是原告已实际收取的租金不退还被告，而没有赋予原告收取以后各期租金的权利。2009年9月1日被告写给原告的“欠条”更充分明白地表达了本合同的这一实质性的内容。因此，被告在租赁期间内因经营困难提出转包，在原告不同意的情况下选择不交纳后续租金单方违约以达到提前解除租赁合同的目的，不违反双方所签订的《铺面租赁合同》条款的约定。而被告写给原告的“欠条”是双方就以后将有可能发生的铺面租金支付的一个新约定，后由于被告在约定的期限届满后并没有依约支付后续的房屋租金，被告自行违约，“欠条”已失去了其预期的效果。因此，“欠条”在原、被告之间不能产生法律上的债权债务关系，原告以该“欠条”为依据要求被告给付其租金，理由不充分，不予支持。但鉴于被告不通过合法有效途径明确表达自已的解约意愿，且有提前解约的事实存在，因此以原告提起民事诉讼之日（2010年4月27日）作为双方正式解除租赁合同关系之日。而2010年3月1日至2010年4月30日这两个月，原告因铺面不能出租产生的租金损失由被告按原合同约定的月租金2000元予以赔偿，计为4000元。原告要求被告支付其经营期间未结清的水电费和物业费共计2934.10元，以及清除铺面内垃圾，恢复原状，有证据证实，也符合原合同的约定，本院予以支持。本案是房屋租赁的合同关系，合同的标的是房屋的租用关系，房屋作为不动产，并不因原、被告之间的租赁的合同关系的解除而有损其价值，因此，原告要求被告赔偿其5万元的可得利益损失，并非其实际损失，其诉请没有法律依据，应不予支持。依照《中华人民共和国合同法》、第九十三条第二款、第九十四条第一款第（二）项、第一百零八条的规定，判决：一、被告黄××赔偿原告黎××2010年3月1日至2010年4月30日铺面租金4000元；二、被告黄××给付原告黎××承租铺面期间未结清的水电费、物业费共计2934.10元，由原告黎××负责向相关的管理部门缴清;三、被告黄××为原告黎××清理铺面内垃圾，恢复清洁原状；四、驳回原告黎××的其他诉讼请求。案件受理费1990元，由原告黎××负担

1440元，被告黄××负担550元。

上诉人黎××不服一审判决，上诉称：一、被上诉人黄××单方解除合同的行为已构成严重违约，应当承担违约责任。双方于2008年7月3日签订的《铺面租赁合同》合法有效，并已实际履行。2010年3月，被上诉人将铺面内拉闸门、吊顶、吧台、地板砖拆除或损毁，将自己的物品拆除搬迁，后将铺面钥匙丢入上诉人住房，解除合同，没有及时清理垃圾，并拖欠水电物业费用，其行为已经构成严重违约。依法应承担违约责任。二、上诉人主张被上诉人支付2009年、2010年租金以及赔偿5万元可得利益损失有事实和法律依据。被上诉人第二年即2009年租金仅支付1.4万元，尚拖欠1万元。第三年即2010年租金被上诉人根本没有支付。根据合同法的规定，被上诉人理应支付2010年的租金2.5万元。而上诉人主张的5万元可得利益损失即2011年和2012年的租金损失。根据合同法第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。被上诉人单方解除合同，造成合同可得利益损失5万元应予赔偿。三、被上诉人出具的欠条已形成债权债务关系，被上诉人应予偿还。一审判决不予支持错误。四、因被上诉人的违约行为造成上诉人铺面空置的经济损失应当由被上诉人承担。一审判决以上诉人起诉之日即2010年4月27日作为双方正式解除合同关系之日不正确。合同至今尚未解除，被上诉人仍须继续履行。一审判决被上诉人赔偿虽然2010年3月1日至4月30日的租金损失4000元太少。因为从被上诉人违约至今，上诉人的铺面仍然空置。铺面空置是由于被上诉人搬离时没有清理垃圾造成，被上诉人赔偿的时间至少到本案审理终结，被上诉人清理完毕以及铺面顺利出租之日止。综上，请求二审法院依法变更上思县人民法院（2010）上民初字第X号民事判决的第一、四项，改判支持上诉人的诉讼请求。

被上诉人黄××辩称：一、被上诉人是按照合同履行义务，没有违约行为。二、合同已于2010年3月解除，被上诉人已经交清了履行期间的租金。三、双方签订的欠条是附条件的合同，因条件不成就，没有生效。一审判决不予支持上诉人诉讼请求正确。四、2010年3月，上诉人一直保管铺面钥匙，其要求空置损失没有事实和法律依据。因此，上诉人的上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。

双方当事人在二审举证期间均没有提供新证据。

一审查明事实属实，本院予以确认。

二审期间，被上诉人在2010年国庆期间清理了讼争铺面的垃圾。

综合诉辩双方的意见，本案争议焦点是：1、被上诉人黄××解除合同否违法；2、上诉人黎××主张被上诉人支付欠款1万元及赔偿损失5万元有无依据，应否支持。

本院认为：

关于第一个争议焦点。上诉人黎××与被上诉人黄××签订的《铺面租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，应认定合法有效。被上诉人在2010年3月初解除合同是否存在违约的问题。根据双方签订的《铺面租赁合同》约定，每年一次性缴纳当年租金，如拖欠租金一个月的，出租方将终止合同，收回铺面。同时，2009年9月1日被上诉人出具的“欠条”载明“今欠黎××商铺2010年3月至2010年7月租金x元，经协商，定于2009年12月30日前归还，如逾期不还，则收回铺面，另行招租。”由于被上诉人没有按时支付租金，表明其不继续租赁的意思表示。因此，合同赋予出租方在承租方如有不支付租金的这一条件出现时可提前终止合同，实际上也给予了承租方以不交纳租金造成单方违约从而达到解除双方之间合同关系的选择权利。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”因此，被上诉人在租赁期间内因经营困难提出转包，在上诉人不同意的情况下选择不交纳后续租金单方违约以达到提前解除租赁合同的目的，合同解除的条件已经成就。故被上诉人解除合同的行为并没有违法。

关于第一个争议焦点。被上诉人出具给上诉人的“欠条”是双方就以后将有可能发生的铺面租金支付的一个新约定，但由于被上诉人在约定的期限届满后并没有依约支付后续的房屋租金，而被上诉人搬出租赁房屋解除合同时，上诉人据以收取租金的时间尚未发生。因此，“欠条”在上诉人与被上诉人之间不能产生法律上的债权债务关系，上诉人以该“欠条”为依据要求被上诉人给付其租金，理由不充分，一审判决不予支持正确。关于上诉人要求被上诉人赔偿5万元经济损失的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，一审判决被上诉人清理垃圾，恢复清洁原状，对此双方均无异议。本院予以维持。上诉人上诉主张的5万元经济损失，属于可得利益损失。合同解除的效力是使合同恢复到订立前的状态，而可得利益只有在合同完全履行时才有可能产生。由于本案合同已经解除，故上诉人上诉主张5万元经济损失，于法无据，本院不予支持。至于上诉人二审期间提到的由于被上诉人没有及时清理垃圾，造成房屋空置损失x元的问题。由于该项请求不属于上诉范围，且被上诉人在搬离租赁房屋时，已将房屋钥匙交给上诉人，房屋处在上诉人的控制之下，上诉人完全可以对外招租，一审判决已经判决被上诉人赔偿了二个月的空置损失。其该项请求本院不予支持。

综上所述，一审判决认定事实清楚，实体处理恰当，本院予以维持。上诉人上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1990元，由上诉人黎××负担。

本判决为终审判决。

审判长李世浩

审判员宋丞致

审判员钟蕾

二O一O年十一月十日

书记员陆婷婷