原告张某。

委托代理人唐某，某（略）事务所（略）。

被告秦某甲。

委托代理人秦某乙。

委托代理人陶某，某（略）事务所（略）。

第三人马某。

委托代理人钱某，某（略）事务所（略）。

委托代理人郑某，某（略）事务所（略）。

原告张某与被告秦某甲房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，追加马某为第三人，由审判员戴筱岚适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告张某及委托代理人唐某，被告秦某甲的委托代理人陶某、秦某乙、第三人马某及其委托代理人钱某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告张某诉称，原被告于2006年7月10日签订预购预售房屋诚信协议，约定由被告向原告转让房屋。合同签订后，原告支付了365,000元。由于是动迁安置房，五年内不得过户，故一直未办理过户手续。现五年期限已过，原告多次要求办理过户手续，被告无故拖延至今，故原告向法院起诉，要求判令被告协助原告将某号X室房屋产权过户至原告名下。另被告将房屋抵押给第三人，系与第三人恶意串通，损害原告的利益，属无效，故增加诉讼请求，要求撤销被告与第三人的抵押借款协议，撤销房屋上设定的抵押权。

被告秦某甲辩称，根据相关规定，拆迁安置房在五年内不得交易，故原被告间的房屋买卖合同违反了相关规定，属无效合同。现被告同意返还房款，并赔偿原告违约金200,000元。被告与第三人的借款及抵押合同真实有效，故不同意原告诉讼请求。

第三人马某辩称，其与被告签订的借款抵押合同合法有效，不存在恶意串通的情形，原被告间的房屋买卖合同违反了相关规定，属无效合同，故不同意原告诉讼请求。

经审理查明，原被告于2006年7月10日签订预购预售房屋诚信协议，约定由原告购买被告所有的某号X室房屋，合同价为395,000元。合同签订后原告向被告支付了房款365,000元，双方约定剩余房款30,000元于办理过户时支付。事后原告对房屋进行了装修并入住至今。

另查明，被告于2006年5月31日登记成为本案系争房屋的产权人，该房于2005年8月31日起五年内不得转让。

还查明，2009年12月8日被告与第三人签订房产抵押借款合同，约定由被告向第三人借款1,800,000元，借期为2009年12月8日至2010年12月7日。被告将包含本案系争房屋在内的三套房屋抵押给第三人，并办理了具有强制执行效力的债权文书公证书。

审理中，第三人提供了欠条、收条、银行取款凭证、抵押登记权证，证明借款和抵押事实的存在。经质证，被告无异议。原告称对被告与第三人间的借款关系无法认定，抵押登记是虚假的，目的是为了给原告办理过户设制障碍。

以上事实，有预购预售房屋诚信协议、收条、产权证、公证书及双方当事人的陈述等证据为证，已经庭审质证，可以认定。

本院认为，原被告签订预购预售房屋诚信协议，系双方真实意思表示，未违反法律规定，属合法有效。被告及第三人辩称依相关规定五年内不得交易，故合同无效，本院认为该规定不属于法律、法规，故被告及第三人的辩称于法无据，本院不予采纳。原告向被告支付了大部分的房款，并已实际入住至今，现五年限制过户的期限已过，原告要求被告继续履行合同，办理产权过户手续合法合理，本院予以准许。被告已将房屋出售给原告，又将该房抵押给第三人，属无权处分。但因根据相关的证据证明第三人确实向被告出借钱款，并办理了公证文书，且无确凿证据证明被告与第三人为恶意串通，故本院认为第三人可构成善意。原告要求撤销第三人的抵押权，本院难以支持。被告应负责在归还第三人债务的前提下，将抵押权注销，并协助原告办理产权过户手续。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决如下：

一、被告秦某甲于本判决生效之日起十日内将某号X室房屋上的抵押注销，并于注销抵押后的十日内协助原告张某将该房产权过户至原告张某名下；

二、原告张某于办理产权过户手续之日支付被告秦某甲房款30,000元；

三、原告张某其余诉讼请求不予支持。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费550元减半收取275元，财产保全费2470元，由被告秦某甲负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员戴筱岚

书记员陶佳佳