原告（反诉被告）欧某某，女，X年X月X日出生，汉族，居民，住（略）。身份证号码x。

委托代理人吴某某，江永县司法局干部。

委托代理人胡某，江永县司法局干部。

被告（反诉原告）永州市裕康房地产开发有限公司(简称裕康公司)，地址江永县水果批发市场。

法定代表人朱某某，该公司董事长。

委托代理人刘恩洪（特别授权），湖南省湘源律师事务所律师。

原告（反诉被告）欧某某与被告（反诉原告）裕康公司商品房预售合同纠纷一案，于2008年11月20日向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭，由审判员李燕担任审判长，审判员蒋玉德、人民陪审员王年文参加的合议庭，于2008年12月23日公开开庭审理了本案。代理书记员周云担任记录。原告欧某某及其委托代理人吴某某、胡某，被告特别委托代理人刘恩洪均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告欧某某诉称，原告与被告于2008年3月8日签订了一份商品房预售合同。合同约定商品房三单元第六层第X室即此栋大楼的最顶层，建筑面积为126.93平方米，总价为x元。签订合同当天，原告按合同约定支付了首期购房款x元。当原告9月初到被告处看预购的商品房时，听其他购房户说此栋大楼设计改变了，第二层增高1米。经证实，被告确实改变了设计，第二层增高1米。而被告在改变设计时没有事先经原告同意，擅自改变，完全违反了商品房预售合同的第十条的约定。同时，由于整栋大楼设计的改变，使得整栋建筑物升高了1米，导致原告屋顶垂直距离35千伏的高压线接近了1米，依据《电力设施保护条例》第十条第一款（一）项，架空电力线保护区、导线边线向外侧水平延伸并垂直于地面形成的两平行面内的区域，在一般地区各级电压导线的边线延伸距离35－110千伏的为10米，而原告预购的商品房正在35千伏高压线下，其垂直距离还不到7米，违反了《电力设施保护条例》规定10米的距离，导致原告住房安全和人身安全得不到保障，请求法院判令解除原告与被告签订的商品房预售合同，由被告退还购房款x元，支付违约金x元，利息4500元。

原告为支持自己的诉讼主张向本院提供了下列证据：

1、商品房预售合同，拟证明原、被告双方签订了合同的事实；

2、永政发字[2007]X号江永县发展和改革委员会关于核准江永县水果批发市场工程的批复文件，拟证明该栋综合楼一栋一层为水果批发商铺，二层以上为住房的事实；

3、欧某某与被告永州市裕康房地产开发有限公司预售合同纠纷一案中被告的答辩状一份，拟证明该栋综合楼二层楼的整体设计变更；

4、江永县火柴仓库规划红线图，拟证明原告欧某某的房屋土地上面有35千伏高压线经过，规划要求建筑单位高压线下的房屋建设必须取得电力部门的许可证方可实施建房；

5、2008年5月永南建筑设计院对水果批发市场的变更图，拟证明该栋房屋设计已变更的事实。

被告永州市裕康房地产开发有限公司辩称并反诉称，一、被答辩人(原告)诉称：“被告在改变设计图时没有事先经原告书面同意，擅自改变设计图，且没有与原告签订变更协议，完全违反了商品房预售合同第十条”的约定，以此作为解除商品房预售合同的理由，显然不能成立。首先，江永县水果批发市场综合楼于2008年3月1日经永州市永南建筑设计院有限公司变更设计（见设计图）；其次，被答辩人(原告)与答辩人(被告)签订的《商品房预售合同》的时间为2008年3月8日，房屋设计图变更在先，商品房预售合同签订在后，因此，被答辩人(原告)以合同第十条约定的内容作为解除合同的理由不能成立。二、答辩人并没有违约，恰恰相反被答辩人(原告)未按合同的约定支付第二笔购房款，已构成违约，应承担违约责任。答辩人于2008年9月30日完成了主体封项，此后，多次电话催缴第二笔购房款，被答辩人(原告)以县X路未修好为由拒交。三是答辩人以“建筑房屋违反《电力设施保护条例》规定10米的距离，致使原告住房安全和人身安全得不到保障，严重侵犯原告住房安全和人身安全”的理由，纯属恶意捏造和虚构。水果批发市场综合楼是经过行政规划部门批准许可建筑的合法建筑，房屋的屋高经过建筑设计院设计，符合技术要求，并未违反《电力设施保护条例》相关规定，被答辩人预售房屋为六层，六层以上空间不属答辩人购买和使用范围。2008年3月8日，反诉人与被反诉人签订一份《商品房预售合同》，合同第五条约定：“付款方式：分期付款，首付款5万元，主体封顶时付40%为x元，剩余9880元在交房时付清。”第六条约定：“乙方如未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的每日千分之五计算，违约金自合同的应付款期限之第二天算至实际付款之日止，逾期超过30天后，乙方仍未付所欠款项和违约金，甲方有权单方解除本合同将房屋出售他人，同时乙方应承担责任，赔偿全额为总房价款的20%，甲方如行使解除合同权的，应当书面通知乙方”。水果批发市场综合楼于2008年9月30日主体封顶，被反诉人应当交付第二笔预购房款x元，请求判定被反诉人违约，支付违约金x元。

被告为支持自己的诉讼主张向本院提供了下列证据：

1、企业法人营业执照，拟证明被告具备法人资格；

2、土地使用证，拟证明座落在江永县X路X号，即水果批发市场土地归朱某某使用；

3、商品房预售许可证，拟证明水果批发市场项目的房屋具备预售条件；

4、建筑工程施工许可申请表，拟证明合同开工经过有关部门批准；

5、商品房预售合同，拟证明双方签订了合同；

6、2008年3月1日永南建筑设计院的房屋设计图，拟证明房屋的高度是经过建筑设计院设计的；

7、2008年10月23日主体工程质量验收记录，拟证明房屋已封顶的事实；

8、电话催款记录，拟证明已预售给原告欧某某房屋已封项，对其所欠第二期房款进行催缴的事实。

反诉被告（原告）欧某某辩称，一、裕康公司未履行其主体封顶通知义务。本人在收到裕康公司反诉状后，才知道其主体封顶的。同时，答辩人也没有收到裕康公司任何催缴二笔房款的通知。二、裕康公司在水果批发大市场的施工过程中，违反与答辩人签订的商品房预售合同第十条约定，未征得答辩人同意并报规划管理部门审核批准，擅自变更房屋的建筑设计（如将二层内住宅变更为商铺，层高增高1米），合同违约在先，乙方已依合同约定向法院主张解除合同，依法不再交纳第二笔购房款。三、裕康公司与答辩人签订商品预售合同时，隐瞒该合同标的3602房上空6米有35千伏高压线经过的客观事实，没有在商品房预售格式合同中予以明确提示。该标的违反《电力设施保护条例》的强制性规定，属有严重安全隐患，依法不能出让的房屋，裕康公司隐瞒该事实构成欺诈，造成合同实际履行不能，理应对答辩人承担违约责任。即双倍返还答辩人2008年3月1日预交的定金x元×2倍＝x元，返还答辩人2008年3月8日预交的购房款x元及同期银行贷款利息4500元。

对原告提供的1、2、3、4被告对其真实性没有提出异议，本院予以采信；对原告提供的证据5，被告虽不认可，但符合证据的“三性”，本院予以采信。对被告提供的证据1、2、3、4、5的真实性原告没有异议，来源合法且与本案有关，本院予以采信。对被告提供的6、7、8复印件的真实性，原告提出了异议，被告未提交原件，无法核对其真实性，本院不予采信。对双方当事人到场并无异议的现场勘查笔录，本院予以确认为有效证据。

本院根据上述采信的证据及本院庭审记录，确认如下事实：

原告欧某某（乙方）与被告永州市裕康房地产开发有限公司（甲方）于2008年3月8日签订了一份商品房预售合同，合同约定：乙方自愿向甲方定购三单元第六层第X室，即此栋大楼的最顶层，建筑面积为126.93平方米，总造价x元，付款方式：分期付款，首付款为5万元，主体封顶时支付40%为x元，余款9880元在交房时付清。乙方如果未按合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的每日5‰计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。逾期超过30天后，乙方仍未付所欠款项和违约金，甲方有权单方面解除本合同将房屋出售他人，同时乙方应承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%，甲方如行使解除合同权的，应当书面通知乙方。签订合同后，甲方不得擅自变更该房屋的建筑设计，确需变更的，应当征得乙方书面同意并报规划管理部门审核批准，在获得批准之日起15天内与乙方签订变更协议。甲方未征得乙方同意擅自变更该房屋的建筑设计，乙方有权单方面解除本合同。乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知起30天内将乙方已支付的房价款（包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算）全部退还原告，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%，在退房价款时一并支付给乙方。合同签订后，原告按约定支付了首期购房款x元。2008年9月初原告去看预购的商品房，发现整栋大楼设计改变，第二层增高了，原告预购的房屋上面有35千伏的高压线经过，原告房屋顶与35千伏的高压线垂直距离不足7米。原告以被告擅自改变设计图，影响原告住房安全和人身安全得不到保障为由，遂向本院提起诉讼。被告收到原告起诉状后，以原告未按合同给付第二笔房款为由提起反诉。经本院邀请永州电力局潇浦供电所工作人员现场勘查，经双方当事人认可，原告欧某某预购的三单元第六层X室房屋顶有35千伏高压线经过，35千伏高压线与房屋的垂直距离经测量为6.6米。

本院认为，原告欧某某与被告永州市裕康房地产开发有限公司在履行合同过程中，被告擅自变更该栋房屋建筑设计，导致35千伏高压电力线与原告预购的商品房屋顶端垂直，距离只有6.6米，违反了国务院《电力设施保护条例》第十条第一款（一）项、第十五条第一款（三）项之规定而导致合同无效，被告存在过错，应承担相应的民事责任。被告反诉要求原告支付违约款，因该合同系无效合同，故本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：

一、确认原告欧某某与被告永州市裕康房地产开发有限公司于2008年3月8日签订的《商品房预售合同》无效；被告永州市裕康房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内返还给原告欧某某预购房款x元，赔偿给原告欧某某利息损失4802元，合计x元。

二、驳回原告（反诉被告）欧某某的其他诉讼请求。

三、驳回被告（反诉原告）永州市裕康房地产开发有限公司的反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费1662元，反诉费37元，合计1699元，由被告永州市裕康房地产开发有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。

审判长李燕

审判员蒋玉德

人民陪审员王年文

二○○九年五月八日

代理书记员周云