原告XX，男，X年X月X日生，汉族，住上海市黄某区XX室。

委托代理人XX，XX事务所律师。

被告XX公司，住所地上海市浦东新区XX室。

法定代表人XX，总经理。

委托代理人XX，上海市XX律师事务所律师。

原告XX诉被告XX公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年5月24日立案受理后，依法适用简易程序，于2010年6月28日公开开庭进行了审理，后转为普通程序，于2010年9月10日、10月29日公开开庭进行了审理，原告委托代理人XX、被告委托代理人XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告XX诉称，原、被告于2007年1月签订《租赁合同书》，原告将位于上海市浦东新区XX房租给被告，租赁期自2007年1月1日至2007年12月31日止，月租金为人民币(以下币种相同)4，000元，合同到期后双方继续履行，被告的租金交至2008年12月底，被告于2009年11月1日搬至浦东新区XX号，2009年1月至10月的租金一直未付，原告催要房租，被告以业务不佳为由拖欠租金，合同约定违约金为5，000元，故诉请判令被告支付房屋租金4万元，支付违约金5，000元。

被告XX公司辩称，被告在2008年12月底已搬出租赁房屋，原告无法证明被告在2009年1月至10月期间使用原告的房屋，故不同意承担此期间的租金。另原告从未向被告催讨过2009年1月以后的租金，原告直至2010年5月起诉，部分诉请已超过诉讼时效期间，请求驳回原告的诉请。

经审理查明，2007年1月，XX(出租方、甲方)与XX公司(承租方、乙方)订立《租赁合同》，约定甲方将位于上海市浦东新区XX室房屋及其附属设施出租给乙方经营使用，乙方将其用于XX公司登记注册和办公；出租房屋的的登记面积为20平方米；租赁期限自2007年1月1日至2007年12月31日止；租金为每月4，000元，租金包括物业管理费、电费；租金按3月为一期支付，第一期租金于2007年1月18日以前付清，以后期租金于该期第一月的5日以前缴纳，先付后住；甲、乙双方任何一方在未征得对方谅解的情况下，不履行本合同规定条款，导致合同中途中止，则视为该方违约，双方同意违约金为5，000元，若违约金不足弥补无过错方损失，则违约方还需就不足部份支付赔偿金。合同另对其他事项作了约定。

合同订立后，双方按约履行。2007年12月25日，XX与XX公司订立续租合同，约定租赁期限自2008年1月1日起至2008年12月31日止，其他合同内容同前份合同。

2009年9月，被告与XX所有限公司签订房屋租赁协议，约定被告向XX所有限公司承租浦东新区XX号XX中心大厦XX室，2009年10月，被告将其公司注册地址由系争租赁地迁移至浦东新区XX号XX塔AX室。2010年5月，原告诉讼来院，诉请如前。

另查明，上海市浦东新区XX室房屋产权人为XX、XX，原告转租征得产权人同意。

审理中，原告在第一次庭审中陈述其于2010年10月30日前后从案外人XX律师事务所XX律师处拿回系争房屋，XX系代表原告处理与被告间的租赁事宜，并就房屋返还问题申请XX到庭作证。证人XX到庭陈述，原、被告并未委托其处理租赁事宜，其曾介绍被告租赁原告的房屋，被告离开系争房屋时并未向XX及其所在的律师前台交还房屋钥匙。原告于第三次庭审中陈述，其持有租赁房屋的钥匙，2010年10月自行收回出租房屋。

被告为证明其已于2008年12月搬离承租房屋，向本院提供了如下证据：1、被告公司社会保险费征收收据、电话移机证明、网络客户账单、冯春燕的询问笔录，以证明被告公司于2009年1月已将原登记于本案租赁场所的固定电话及网络移至浦东新区XX弄(被告临时承租的新址)，2009年1月起的缴纳社会保险费通讯地址已非本案承租地址，证人陈述被告于2008年12月搬离本案租赁场所；2、电话录音及视频资料，以证明本案租赁地的现固定电话注册单位为案外人上海多由进出口贸易有限公司，该公司于2009年6月开通电话及入住。上述证据经庭审质证，原告对证人询问笔录的真实性不予确认，对其他证据真实性无异议，但认为无法证明被告主张。关于交还房屋，被告陈述其在2008年12月底应XX要求，已将租赁房屋的钥匙交还至XX律师事务所前台，并未出具相关手续。

以上事实，由原告提供的《租赁合同》、工商变更信息、证人到庭陈述，被告提供的《租赁合同》、电话移机证明、社会保险费收据、视频录音资料等以及本院庭审笔录为证。

本院认为，原、被告间订立的《租赁合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规规定，合法有效。合同约定的租赁期限至2008年12月31日，合同到期后，承租人负有返还租赁物的法定义务。被告称其已于2008年12月底将系争房屋交还原告，交还方式为应原告委托人XX律师的要求，将租赁房屋的钥匙交至XX律师事务所前台，但对此陈述，被告未提供相关证据予以证明。根据证人XX的到庭陈述，证人及其所在的律师事务所前台并未收到被告交还的房屋钥匙。被告提供的其公司电话移机、网络地址变更及社会保险费通讯地址的变更，均不能直接证明其在合同到期后已向出租人返还了系争房屋，被告提供的询问笔录，因被询问人身份不明以及未到庭作证，故此证据本院不予采纳。原告陈述其系在2009年10月收回系争房屋，但对于收回房屋的方式，其前后陈述不一。根据被告提供的案外人上海多由进出口贸易有限公司的电话注册记录，系争房屋在2009年6月已由案外人入住并进行电话装机且沿用至今，故原告关于其在2009年10月始收回房屋的陈述显然与事实不符，其要求被告承担2009年6月以后的房屋使用费显然缺乏依据，即便被告公司的注册地址至2010年10月才变更至新址，但该变更行为并不影响原告对租赁物的占有使用。而被告作为承租人，未就租赁物的返还提供有效证据予以证明，应当承担举证不能的法律后果，故被告应承担2009年1月至5月的房屋使用费。原告诉请的实为租赁合同到期后被告未履行将房屋返还的后合同义务而产生的房屋使用费，故本案应适用两年的诉讼时效，被告辩称本案部分租金已过诉讼时效的意见，本院不予采纳。原告要求被告承担违约金5，000元的诉讼请求，但其依据的合同条款系针对一方提前解约而产生的违约责任，该条款并不适用本案情况，原告此项诉请，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同》第六十条、第二百三十五条的规定，判决如下：

一、被告XX公司于本判决生效之日起十日内支付原告XX房屋使用费2万元；

二、驳回原告XX的其余诉讼请求。

负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费925元，由原告XX、被告XX公司各半负担462.50元，被告所负款项于本判决生效之日起七日内交纳本院。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判长邱连祥

审判员何绍辉

代理审判员马顺山

书记员孙闫