河南省高级人民法院
民事判决书
（2011）豫法民二终字第X号
上诉人（原审被告、反诉原告）：王某,男,汉族。
委托代理人：高建涛，金博大律师事务所律师。
委托代理人：王某娜，金博大律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：河南省绿之源农业开发有限公司。住所地：郑州市X镇X路。
法定代表人：张某乙,该公司总经理。
委托代理人：管云鹏，河南程功律师事务所律师。
委托代理人：李某某，该公司员工。
上诉人王某因与被上诉人河南省绿之源农业开发有限公司（以下简称绿之源公司）租赁合同纠纷一案，绿之源公司于2007年8月29日诉至河南省郑州市中级人民法院（以下简称原审法院），请求判令：1、解除绿之源公司与王某于2007年4月30日签订的《租用房协议》及2007年5月19日签订的《租赁协议书》；2、王某返还绿之源公司房租33万元并双倍返还定金20万元，共计53万元；3、王某赔偿给绿之源公司造成的经济损失505.683万元；4、由王某承担本案全部诉讼费用。王某提出反诉，请求判令：1、绿之源公司支付王某合同期房屋租金70万元；2、绿之源公司支付王某合同履行期前的房屋租金损失59.6834万元；3、绿之源公司应对王某的租赁房屋恢复原状，并赔偿损失200万元。原审法院于2008年11月20日作出（2007）郑民一初字第X号民事判决后，绿之源公司、王某均不服该判决，向本院提起上诉。本院经审理作出（2009）豫法民二终字第X号民事裁定，撤销原审法院（2007）郑民一初字第X号民事判决，将本案发回原审法院重审。原审法院经审理后于2010年10月27日作出（2010）郑民一初字第X号民事判决。王某仍不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2011年3月28日公开开庭进行了审理，王某的委托代理人高建涛、王某娜,绿之源公司的委托代理人管云鹏、李某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2007年4月30日，绿之源公司与王某签订《租用房协议》一份，约定绿之源公司承租王某位于郑州市X路X路交叉口处宴宾楼房屋x平方米左右；租期从2007年9月1日至2021年12月31日。第一个三年每年租金140万元，第二个三年每年租金160万元，第三个三年每年租金180万元，每年租金最终不超过200万元，前三年租金每半年缴纳一次，在租金到期前十五日内缴纳；合同签订后，绿之源公司向王某缴纳定金10万元；水电某王某供应，水电某由绿之源公司自理。2007年5月19日绿之源公司与王某另签订《租赁协议书》一份，约定绿之源公司租赁王某位于郑州市X路X路交叉口处门面房面积1375平方米，租期从2007年8月1日起至2021年12月31日止；租金第一年为每平方米每月40元，第五年以后每平方米每月50元，以后不再递增；在协议生效后绿之源公司先交半年租金33万元，以后提前一个月缴纳下半年租金。水电某王某供应，水、电某由绿之源公司自理。上述两份房屋租赁协议签订后，绿之源公司按约定向王某缴纳租赁宴宾楼定金10万元，预交门面房半年租金33万元并对所租赁的房屋进行装修，准备从事餐饮、宾馆经营。在绿之源公司装修期间因停水停电某题，致使绿之源公司不能装修，双方发生矛盾，绿之源公司停止装修。双方引起纠纷。一审诉讼中双方均要求鉴定，绿之源公司要求对租赁房屋装修的工程造价进行鉴定，王某要求鉴定恢复原状的价值。原审法院委托河南华明工程造价咨询有限公司进行了鉴定，该公司对绿之源公司的损失作出豫河南华明司鉴（2008）建价字第X号鉴定书，鉴定结论：装修工程造价款为235.72万元，装修其他造价价款为160.47万元。对王某的损失作出豫河南华明司鉴（2008）建价字第X号鉴定书，鉴定结论：恢复原状工程造价价款为47.0861万元。另查明，王某在2007年9月24日的大河报上刊登了将绿之源公司所租房屋再次出租的广告，于2008年8月将房屋出租给他人。
原审法院认为，绿之源公司与王某双方签订的两份房屋租赁协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。双方签订两份协议的时间是2007年4月30日、2007年5月19日，约定的租期开始时间分别为2007年8月1日、2007年9月1日，协议中虽没有明确装修时间，但绿之源公司租赁王某的房屋是用于开饭店、宾馆，而王某出租的房屋仅仅是刚建成的毛坯房，如不装修无法实现合同目的，且绿之源公司装修时王某并未提出异议，故王某反诉称不应在租期开始前装修的理由不能成立。双方协议约定水、电某王某供应，故王某亦应在绿之源公司装修期间保证水电某供应。因王某未保证水电某常供应，导致绿之源公司无法装修，合同无法履行，王某的行为构成违约。王某诉称绿之源公司偷水、未交电某，证据不力，不予采信。绿之源公司请求解除合同，双方签订的两份房屋租赁协议应予解除。
王某于2007年7月31日彻底停水停电，双方签订的协议尚没有实际履行，绿之源公司交付的门面房租金33万元，王某应当返还。由于王某违约，故应对绿之源公司的损失承担赔偿责任。经鉴定，绿之源公司装修工程造价价款为235.72万元，装修其他造价价款包括现场剩余材料价值、合同预付定金、停水停电某合同违约金等为166.47万元。绿之源公司装修工程造价价款系绿之源公司实际投入的费用，王某应当赔偿。现场剩余材料经绿之源公司申请，法院已采取了保全措施，现在材料灭失，王某应对绿之源公司进行赔偿。合同预付定金是绿之源公司购家俱、电某、地毯等向供货方预付的定金，绿之源公司虽然提供了购货合同，但并不能证明绿之源公司的损失必然存在，绿之源公司合同预付定金的损失，不予采信。停水停电某合同违约金部分的损失，其证据不足，理由不充分，亦不予采信。因此，王某应赔偿绿之源公司装修工程造价价款235.72万元、现场剩余材料价值12.74万元共计248.46万元。绿之源公司支付王某定金10万元，由于王某违约，绿之源公司要求王某双倍返还定金20万元，符合法律的规定，予以支持。对于王某反诉主张某乙之源公司赔偿其装修造成的损失，即恢复原状的损失，经鉴定机构鉴定，恢复原状工程造价价款为47.0861万元。因绿之源公司装修并不构成违约，故王某要求绿之源公司赔偿其损失的理由不能成立，原审法院不予支持。原审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十五条之规定，判决如下：1、解除绿之源公司与王某于2007年4月30日签订的租房协议、2007年5月19日签订的租赁房协议书；2、王某于判决生效后十日内返还绿之源公司租金33万元、双倍定金20万元，共计53万元；3、王某于判决生效后十日内赔偿绿之源公司248.46万元；4、驳回绿之源公司其他诉讼请求；5、驳回王某的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费x.60元，保全费2528.42元，反诉费x元，共计x.02元，绿之源公司负担x元，王某负担x.02元。
王某不服原审判决，向本院提起上诉称：1、绿之源公司与王某签订的两份协议中均没有约定装修时间，如果绿之源公司想要提前进场装修也应当征得王某的同意方可。根据房屋租赁行业惯例和协议约定，协议生效后先缴半年租金后所租场地才应当交付使用。但绿之源公司只是交了10万元就擅自进场，经王某追要，绿之源公司仍不缴纳，擅自装修，已违约在先，绿之源公司无权请求赔偿其对租赁房屋的装修费用。原审法院认定绿之源公司提前进场装修不构成违约的事实错误；2、绿之源公司违反合同约定，擅自对房屋结构进行改造，应当赔偿对王某的房屋恢复原状的损失47.0861万元；3、临时停水是绿之源公司的原因造成的，王某没有过错，原审法院认定王某违约的事实错误。4、一审鉴定的235.72万元中的两项数字缺乏依据，一是装修设计费40.2万元没有实际发生，此项鉴定是依据设计合同作出的，没有装修设计费的票据；二是3.06万元GRC轻质墙板不应计算在内，鉴定是依据合同与付款单作出的，不是实测。发票署名是绿之源公司，但合同是与郑州军供大酒店所签，且开票时间是2007年8月20日，本案绿之源公司2007年7月31日就从租赁房屋撤离。5、关于现场剩余材料，在绿之源公司撤离并决定解除合同时就应该拉走，但该公司将剩余材料丢弃不顾，任凭最终丢失，是绿之源公司自己的责任，不应计入绿之源公司的损失。请求二审法院判决驳回绿之源公司的诉讼请求，判令绿之源公司赔偿对王某造成的租金损失200万元及房屋恢复原状的损失47.0861万元。
绿之源公司答辩称：王某的上诉理由不能成立。绿之源公司进行装修是经过王某同意的，王某故意隐瞒房屋系违章建筑的事实，由于王某不能提供合法的产权证明，绿之源公司不能取得合法经营资格，合同约定的目的不能实现。王某要求绿之源公司赔偿200万元损失和承担47.0861万元房屋恢复原状费用没有依据。请求驳回上诉，维持原判。
在二审审理中，除原审查明事实外，本院另查明：1、截至本案二审庭审结束，王某出租给绿之源公司的房屋一直未取得建设工程规划许可证，其建设也未得到相关主管部门批准。2、在一审中鉴定部门所出具的装修工程造价汇总表中，有GRC轻质墙板一项，该项目依据的合同是郑州军供大酒店作为需方签订的，发票署名是绿之源公司，开具时间为2007年8月20日。3、在一审中鉴定部门所出具的装修工程造价汇总表中，装修设计费项目的鉴定依据为设计合同，绿之源公司未提交相应的付款凭证。
本院认为：一、关于涉案租赁合同的效力。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第二条的规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，本案王某与绿之源公司分别于2007年4月30日和2007年5月19日签订的《租用房协议》和《租赁协议书》应为无效合同。
二、关于无效房屋租赁合同的处理。在二审审理中，合议庭就合同效力的认定向双方当事人进行了释明，建议其变更诉讼请求。绿之源公司在二审中将其诉讼请求变更为：1、判令绿之源公司与王某于2007年4月30日、2007年5月19日签订的两份房屋租赁协议为无效协议；2、判令王某返还绿之源公司租金33万元、双倍定金20万元，共计53万元；3、判令王某赔偿绿之源公司505.683万元及相应的利息。王某经二审释明后不同意将本案合同作无效处理，亦不同意变更诉讼请求。鉴于本案已经发回重审一次，此次二审本院直接就无效合同据实进行处理。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据法律规定，王某与绿之源公司应当首先向对方返还因该合同取得的财产。绿之源公司向王某支付的33万元租金和10万元定金，王某应该返还给绿之源公司。鉴于双方签订的房屋租赁合同无效，绿之源公司要求王某双倍返还定金的请求不能支持。
根据一、二审查明事实，绿之源公司已经对所租赁房屋进行前期装修，王某反诉要求绿之源公司对租赁房屋恢复原状，并赔偿损失。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第九条第一款规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”本案绿之源公司租赁房屋用于经营酒店，只有对房屋进行装饰装修才能用于经营活动，可以认定王某知道或者应当知道绿之源公司的装饰装修行为，应视为绿之源公司的装饰装修是经王某同意的。绿之源公司已进行的装修工程，现有证据不能证明已形成有利用价值的部分附合，且王某不同意利用，应由绿之源公司拆除并将租赁房屋恢复原状。原审中王某要求鉴定恢复原状的价值，鉴定机构所作出结论为，恢复原状工程造价价款为46.0861万元。绿之源公司应按此工程造价款向王某赔偿损失。
关于王某要求绿之源公司支付租金的问题。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第五条第一款规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。合同无效后双方当事人应返还根据无效合同所取得的财产，这种财产的范围既应当包括有形的财产即房屋，也应当包括承租人实际占有房屋期间在事实上所获得的利益。但本案中，在装修阶段双方已不再履行租赁合同，承租人绿之源公司也并未在占有房屋期间获得利益。故绿之源公司不应向王某支付房屋占有使用费或租金，王某主张某乙租金不应支持。
关于合同无效后的损失赔偿问题。绿之源公司主张某乙失共计505.683万元，一审中，鉴定绿之源公司装修工程造价款为235.72万元，装修其他造价价款共计166.47万元，其中，现场剩余材料12.74万元，合同预付定金122.46万元，停水停电某证11.07万元，合同违约金14.2万元。二审中，王某针对一审鉴定的绿之源公司装修工程造价款为235.72万元中的40.2万元装修设计费和3.06万元GRC轻质墙板两项提出异议，本院认为王某的此项异议在现有证据下可以成立，绿之源公司进行的装修工程235.72万元造价款中应扣减该两项，计算后数额为192.46万元。关于绿之源公司主张某乙场剩余材料12.74万元损失问题，绿之源公司未提交证据证明其在停止装修后现场剩余材料因王某的原因未能拉走，故因之造成损失扩大的责任应由绿之源公司自行承担。关于绿之源公司主张某乙合同预付定金122.46万元、停水停电某证11.07万元、合同违约金14.2万元，绿之源公司所提交的证据不能证明其损失必然存在，理由不充分，不应计入绿之源公司因合同无效所造成的损失。本院不予支持。总之，本院认为计入绿之源公司损失的数额应为192.46万元。王某主张某乙复房屋原状，不应再同时主张某乙偿给其房屋造成的损失，本院对其基于解除合同提出的赔偿200万元的损失不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。王某作为出租方，对其用于出租的房屋未取得建设工程规划许可证是明知的，明显有过错；绿之源公司作为承租方，对于其承租的房屋是否取得建设工程规划许可证等也应该进行审查，但却没有尽到自身的注意义务，也是有过错的。结合本案事实，本院酌情确定由王某和绿之源公司分别对合同无效后的损失承担70%和30%的过错责任，即，王某应当承担绿之源公司所受损失192.46万元中134.722万元，绿之源公司应自行承担其损失中的57.738万元。
综上所述，原审法院认定王某与绿之源公司签订的两份房屋租赁协议为合法有效有误，实体处理部分不当，本院依法予以改判。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）、（三）项之规定，判决如下：
一、撤销河南省郑州市中级人民法院（2010）郑民一初字第X号民事判决；
二、河南省绿之源农业开发有限公司与王某于2007年4月30日签订的《租用房协议》、2007年5月19日签订的《租赁协议书》无效；
三、王某于本判决生效后十日内返还河南省绿之源农业开发有限公司租金33万元、定金10万元，共计43万元；
四、河南省绿之源农业开发有限公司于本判决生效后十日内向王某支付46.0861万元租赁房屋恢复原状工程造价价款；
五、王某于本判决生效后十日内赔偿河南省绿之源农业开发有限公司损失134.722万元；
六、驳回河南省绿之源农业开发有限公司其他诉讼请求；
七、驳回王某的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费x.60元，反诉费x元，共计x.60元，由河南省绿之源农业开发有限公司负担x.16元，王某负担x.44元。保全费2528.42元，由河南省绿之源农业开发有限公司与王某各负担1264.21元。二审案件受理费x.60元，由河南省绿之源农业开发有限公司负担x.16元，王某负担x.44元。
本判决为终审判决。
审判长周会斌
代理审判员谷彩霞
代理审判员孙艳梅
二○一一年六月四日
书记员刘文杰
