原告：陈某，男，X年X月X日出生，汉族，住所（略）。
委托代理人：刘某，精一（略）事务所（略）。
被告：广西信和房地产开发有限公司，住所地南宁市新城区民族大道38-X号泰安大厦写字楼X层X号。
法定代表人：刘某某，经理。
委托代理人：吴小彤，广西广合（略）事务所（略）。
委托代理人：刘某，广西广合（略）事务所（略）。
原告陈某诉被告广西信和房地产开发有限公司（以下称信和公司）定金合同纠纷一案，本院于2010年3月24日受理后依法适用简易程序审理，后因案情复杂转为普通程序并于2010年8月25日公开开庭审理了本案。原告陈某的委托代理人刘某，被告信和公司的委托代理人刘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈某诉称：原告与被告于2007年7月2日签订欧景蓝湾商品房《认购协议书》，该协议书约定认购方以总价人民币x元认购位于防城港市欧景蓝湾二期欧景阁的A区X栋一单元X号房，并于协议书签订之日支付出卖方购房诚意金x元，出卖方在取得预售许可证一周内另行通知认购方签订《商品房买卖合同》以及支付首付款和办理银行按揭相关手续的时间。然被告违反协议书之约定，自签订协议书之日至今已近四年的时间依旧没有通知原告签订《商品房买卖合同》，故原告请求被告双倍返还原告购房诚意金x元。
原告对其主张在举证期限内提供的证据有：1、原告的身份证，证明原告的诉讼主体资格；2、认购协议书，证明原告与被告签订商品房认购协议；3、收款收据，证明原告向被告支付认购商品房诚意金x元；4、欧景蓝湾《诚意金收款通知单》，证明被告已收到原告支付的购房诚意金x元。
被告信和公司辩称：原告与被告所签订的《认购协议书》第五条明确约定“认购方应当在所认购的房屋取得预售许可证的一周内持认购书、诚意金收据及身份证原件到售楼部签订《商品房买卖合同》，并支付首付款和办理银行按揭手续”，协议第六条明确约定“认购方未按期与出卖人签订《商品房买卖合同》或未按时交付房款将视为认购方违约，出卖方有权自行解除本协议，认购方已交诚意金不予退还，出卖方有权将该房产另行处置”。原告所认购的房屋于2008年10月16日取得商品房预售许可证，被告曾于2008年10月多次通过电话、信函和在《防城港日报》上发布公告等多种方式通知原告于2008年10月17日至2008年10月26日到被告售楼部办理换签《商品房买卖合同》等购房手续。然原告并未按照认购协议书约定于取得房屋预售许可证一周内即2008年10月23日前与被告签订商品房买卖合同，被告有权不予退还1万元诚意金。其次，原告所支付的1万元的性质是认购诚意金，并非定金，且认购协议书也从未约定原告所主张的“如出卖人不通知认购人换签商品房买卖合同的，应当双倍返还认购诚意金”等被告应当双倍返还认购诚意金的情形。根据《担保法》第89条、90条及《合同法》的相关规定，定金应当由合同当事人以书面形式明确规定，而不能由一方当事人凭其主观意愿单方设定。被告作为开发商主要经营目的就是为了销售房屋，原告在被告取得房屋预售许可证后四年都不通知原告换签合同，显然不合常理。被告有权不予退还其已交的1万元诚意金。第三、原告的诉讼请求已过诉讼时效。根据《民法通则》相关规定，诉讼时效为知道或应当知道权利被侵害之日起两年。根据我国商品房预售许可证登记、备案制度，任何公众均可以到房管局或相关网站上查询各楼盘取得商品房预售许可证的时间。认购协议书还约定：“自认购书签订日起，如180日内无法取得预售许可证导致不能签订《商品房买卖合同》，认购方有权单方面终止认购协议，诚意金如数退还给认购方。”原告自2007年7月2日经过180天后即2008年1月3日起开始计算2年诉讼时效，明显已超过。
被告对其主张在举证期限内提供的证据有：1、《商品房预售许可证》，以证明原告所认购的房屋于2008年10月16日取得预售许可证；2、《通知》；3、国内特快专递邮件详情单；4、证明；以上三份证据用以证明被告于2008年10月期间通过电话、信函和《防城港日报》公告等多种方式通知被告于2008年10月17日至2008年10月26日到被告售楼部办理换签《商品房买卖合同》等购房手续，但原告至一审辩论终结前未到被告处办理手续；5、3套《商品房买卖合同》，以证明与原告一起认购同一栋楼的其他业主均在被告通知的期限内与被告换签《商品房买卖合同》，被告已履行通知各业主办理换签合同手续的义务；6、认购协议书，以证明原告未按照认购协议书约定在取得预售许可证一周内到被告处办理换签合同手续，被告依约有权不退还原告所交的1万元诚意金，并有权将预定房产另行处置。
经过开庭质证，被告对原告提供的证据无异议。原告对被告提供的证据1、2、6无异议。原告对被告提供的证据3有异议，认为该特快专递没有原告本人签名，无关联性；原告对被告提供的证据4有异议，认为证据中的证人身份不明，如果为被告的售楼小姐，因其与被告有利害关系，不足以证明案件事实；原告对被告提供的证据5有异议，认为该证据与本案无关联。对当事人均无异议的证据，本院予以确认，可作为定案依据。对各方当事人提出异议的证据，因各自无相反证据予以否定，且这些证据确与双方当事人诉辩事由具有一定关联性，本院采纳为定案的参考依据。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：原告与被告于2007年7月2日签订防城港市欧景蓝湾二期欧景阁的A区（即为预售许可证所示之X号楼）X栋一单元X号房《认购协议书》。该协议书中，第四条约定：协议书签订之日认购方向出卖方支付购房诚意金1万元。第五条约定：在签订本认购书后的若干个工作日内，具体时间以销售人员通知为准，认购方持本认购书、诚意金收据及身份证原件到售楼部签定《商品房买卖合同》，同时支付首付款和办理银行按揭相关手续。（此部分内容为打印）。该内容后原、被告以手写方式加上备注,内容为：在取得预售证的一周内。第六条约定：1、如认购方中途因个人原因要求退房的，出卖方有权不退还诚意金。认购方未按期与出卖方签订《商品房买卖合同》或未按时交付房款将视为认购方违约，出卖方有权自行解除本协议，认购方已交诚意金不予退还，出卖方有权将该房产另行处置。2、认购方确定在本协议中写明的地址和联系方式为真实有效，如因认购方所写地址和联系方式不详或不真实或变更未及时通知而致使出卖方无法通知或联系的，由此造成的后果和责任由认购方承担。该协议书原、被告还以手写的方式约定：自认购书签订日起，如180日内无法取得预售许可证导致不能签订《商品房买卖合同》，认购方有权单方面终止认购协议，诚意金如数退还给认购方。协议书还约定了其他事项。原告于2007年7月2日向被告交付诚意金1万元。原告所认购的房屋于2008年10月16日取得商品房预售许可证。被告于2008年10月13日按原告在协议所注明的地址向原告寄出邮件，该邮件非为原告本人签收。2008年10月21日，被告在《防城港日报》刊登通知一份,内容为：“尊敬的欧景蓝湾X#楼贵客：您预约订购的欧景蓝湾X#楼已封顶，请您务必在2008年10月17日至2008年10月26日到我售楼部办理签约购房手续，逾期不办理手续者不再保留贵客所预定的房号，恕不另行通知。多谢合作！广西信和房地产开发有限公司欧景蓝湾销售部。二00八年十月十七日”。被告至今未与原告签订商品房买卖合同。
本院认为：原告与被告签订的《认购协议书》，系双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的规定，为合法有效合同，双方应严格遵守。双方当事人争议的焦点如下：
一、原、被告应签订商品房销售合同的时间。
关于《认购协议书》第五条应作如何理解问题。《认购协议书》第五条有两部分内容，前一部分为打印，内容为“在签订本认购书的若干个工作日，具体时间以销售人员通知为准，认购方持本认购书、诚意金收据及身份证原件到售楼部签订《商品房买卖合同》，同时支付首付款和办理银行按揭手续。”在此句的尾部原、被告双方以手写的方式补充该条约定，内容为“在取得预售许可证的一周内”。对第五条约定，原告认为其本意是被告应在被告取得预售许可证一周内通知原告签订购房合同，而被告认为是原告应在被告取得预售许可证一周内签订购房合同。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”第五条打印部分明确约定签订《商品房买卖合同》的具体时间以销售人员通知为准，合同所书写的词句清楚。手写部分即“在取得预售许可证的一周内”并没有表达“应在取得预售许可证的一周内双方签订合同”等内容，亦即该部分没有变更合同关于“签订合同具体时间以销售人员通知为准”的约定。其次，被告办理预售许可证的过程和取得预售许可证的时间，原告难以了解，如果协议第五条理解为原告应在取得预售许可证的一周内签订购房合同，在现实中可能存在被告不通知或者遗漏通知原告的情形，如此让原告在毫不知情的情况下承担不签订合同带来的不利后果，显然对原告不公平。再次，按商品房买卖的交易习惯，出卖方在取得相关证件后，由出卖方通知买受方在一定时间内与出卖方签订合同。故对该协议第五条之约定，本院认定其意思为被告应在被告取得预售许可证一周内通知原告签订购房合同。
二、被告是否已经履行通知义务。《认购协议书》对于通知方式未作约定，也无相应的法律规定，被告称以电话、信函、报纸公告三种方式通知原告，原告对此三种通知方式均有异议。对于电话通知方式，原告称其电话至起诉前从未变更过，也从未接到过被告的电话通知，被告并未提供电话查询单等证据证明其通知过原告，本院对被告主张曾以电话通知方式通知原告不予认可；对于信函通知方式，被告提供一份国内特快专递邮件详情单作为证据欲以证明已通知原告，原告称其未签收过该邮件。该邮件回执显示确非原告本人签收，被告也未提供签收人得到原告授权的证据。再者，被告收到该邮件回执时应该注意到签收人非为原告本人，可能存在未通知到原告的情形，但被告未加以注意，故本院对信函通知方式不予认定。对于报纸公告通知方式，《中华人民共和国民事诉讼法》第八十四条规定：“受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。”参照此条规定，被告采用公告通知的方式，应该是在运用其他通知方式都不能通知到原告之后才使用。而本案中，原告电话和工作单位均未变更，通过电话和邮寄信件等方式均可通知到原告，故本院对该通知方式不予认定。鉴于此，本院不认可被告已履行通知义务。
三、原告是否有违约行为。《认购协议书》第六条约定：1、如认购方因个人原因要求退房，出卖方有权不退还诚意金；认购方未按期与出卖方签订《商品房买卖合同》，出卖方有权自行解除本协议，已交诚意金不予退还。2、认购方确定本协议中写明的地址和联系方式为真实有效，如因认购方所写地址和联系方式不详或不真实或变更未及时通知而致使出卖方无法通知或联系的，由此造成的后果和责任由认购方承担。此两条规定是协议中确定被告违约的情形。被告并未提供任何证据证明原告要求退房和无法联系到原告，本院认定原告并未违约。
四、《认购协议书》中的诚意金是否为定金。《中华人民共和国担保法》第九十条规定：“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限，定金合同从实际交付定金之日起生效。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”该认购协议书所约定的是“诚意金”，并非“定金”约定。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”而该协议中约定如被告未取得预售许可证导致被告违约，其只是“如数退还诚意金”，此处也并未约定适用定金罚则。综上，本院对该诚意金认定为非定金。
五、原告的诉讼请求是否已过诉讼时效。《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”本案中，被告一直未履行通知义务，原告也无义务知道其与被告签订合同或退还诚意金的时间，故原告的诉讼时效并未起算，也就不存在诉讼时效超过的问题。认购协议中约定：“自认购书签订日起，如180日内无法取得预售许可证导致不能签订《商品房买卖合同》，认购方有权单方面终止认购协议，诚意金如数退还给认购方。”被告认为原告在认购协议书签订的180日后（即2008年1月3日后）就应该主张退还诚意金，原告至起诉时已过两年的诉讼时效。本院认为，该条约定于原告而言是赋予原告以选择权，在签订认购书之后180日内如被告未取得预售许可证，原告可以选择主张退还诚意金，也可以选择不退还诚意金而继续等待被告取得预售许可证。该协议中并非约定如在原、被告签订认购书的180内被告未取得预售许可证，原告“应该”主张退还诚意金，故被告以此条约定作为原告诉讼时效已过的理由不成立，本院不予支持。被告称在其取得预售许可证后，原告可到房管局或相关网站上查询取得预售许可证时间，欲以此证明原告应该知道预售许可证取得的时间，从而证明原告诉讼时效已过。《城市商品房预售管理办法》第八条仅规定“房地产管理部门作出的准予商品房预售许可的决定，应当予以公开，公众有权查阅。”此规定于原告而言，查阅预售许可证是原告之权利，非原告之义务，也未有其他法律、法规为原告设定该义务，该义务也未在协议中约定。故对被告所称以原告可到房管局或相关网站上查询取得预售许可证时间作为原告诉讼时效已过的理由，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百一十五条、一百二十五条、《中华人民共和国担保法》第九十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定的规定，判决如下：
被告广西信和房地产开发有限公司退还给原告陈某诚意金1万元。
案件受理费150元，由被告广西信和房地产开发有限公司负担。
上述债务，义务人应于本判决生效之日起10日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，预交上诉受理费150元（开户名称：防城港市中级人民法院，开户行：中国农业银行防城港分行友谊支行凯乐新村分理处，受理费帐号：x；其他诉讼费帐号：x），上诉于防城港市中级人民法院。
审判长王海峰
审判员刘某荣
代理审判员谈词镇
二0一0年九月四日
书记员雷蕾
