原告王某甲，女，居民。
原告王某乙(系原告王某甲之母)，女，居民。
原告林某丙(系原告王某甲之妹)，女，居民。
原告林某丁(系原告王某甲之弟)，男，居民。
四原告的委托代理人刘国田、范秀清，福建元一律师事务所律师。
被告詹某某，男，居民。
被告王某戊（系被告詹某某的妻子），女，居民。
两被告的委托代理人郑国钦，福建壶兰律师事务所律师。
原告王某甲、王某乙、林某丙、林某丁与被告詹某某、王某戊建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。四原告的委托代理人刘国田、范秀清、被告詹某某及二被告的委托代理人郑国钦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王某甲、王某乙、林某丙、林某丁诉称:2002年7月，原告王某甲之父林某有与案外人莆田市世全房地产开发有限公司（以下简称世全公司）签订《安置补偿协议书》一份，约定：林某有的房屋被拆除后,安置地为位于莆田四中教师集资楼北侧的红线范围内南面（现为莆田市X路X路交叉口南侧兴安名城）的宅基地一间，占地面积为51.3。2003年1月28日，原告王某甲之父林某有去世，林某有财产的合法继承人为四原告。2003年10月12日，原告王某甲经其他三原告委托授权与二被告签订了《安置地转让协议书》，约定将林某有与世全公司签订的《安置补偿协议书》项下的权利义务以人民币x元转让给二被告。协议签订后，原告通过电报、邮政特快专递的方式分别向二被告、世全公司和施工单位发出声明函，告知二被告合同无效并要求其取回转让款，然而，被告收到原告的声明函后，并未予以理睬，虽经原告多次催促仍未果。因转让安置地的行为是国家明令禁止的，故请求依法确认原、被告于2003年10月12日签订的《安置地转让协议书》无效，原告为讼争房产的所有权人。
被告詹某某、王某戊辩称：原、被告签订的《安置地转让协议书》合法有效，该协议书是双方经过充分协商后，自愿订立的，且讼争土地是国有土地，该协议不违反国家法律或者行政法规的效力性强制性规定。被告也已经按协议书的约定分两次支付给原告转让款人民币x元，并与案外人林某隆、林某鸿订立了《房屋共建协议》，交纳了建房款、共建设计费等，该房已经交付给被告，被告也已经进行装修、使用、进行水立户，故被告是讼争房产的所有人和实际使用者。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。
在本院审理过程中，原告在本院指定的举证期限内对其主张提供以下证据：
1、原告王某甲、林某丁的居民身份证、原告王某乙、林某丙的护照，福州市公安局罗星派出所出具的户籍证明和原告王某乙、林某丙、林某丁的公证委托书，欲证明原告的诉讼主体资格、四原告为死者林某有的全部法定继承人和原告王某乙、林某丙、林某丁对原告王某甲的授权事项；
2、福州市公安局罗星派出所出具的《死亡户口注销单》，欲证明原告王某甲的父亲林某有于2003年1月28日死亡的事实；
3、林某有与世全公司签订的《安置补偿协议书》，欲证明协议双方的权利义务；
4、原、被告双方签订的《安置地转让协议书》，欲证明协议双方的权利义务，该协议违反法律、行政法规的强制性规定，属无效协议；
5、《收据》一份，欲证明原告向世全公司支付安置补偿差价款人民币x元的事实；
6、收据、无折存款回单，欲证明原告支付建房款的事实；
7、电报、声明函及邮政特快专递详情单，欲证明原告向被告、世全公司和施工单位莆田市城厢区建筑工程公司发出声明函，告知二被告合同无效并要求取回转让款，同时声明合法权益不受侵犯的事实；
8、《莆田市国土资源局关于世全房地产项目拆迁安置供地问题的办理意见》，欲证明本案房屋的建设手续都没有经过审批；
9、国土资源厅《关于拆迁安置建设项目供地方式的复函》及《莆田市国土资源局关于协助世全房地产公司办理安置地手续的请示》，欲证明本案所涉土地属于集体土地，不能转让。
本院依原告申请所调取的证据为：
世全公司支付给莆田市城厢区土地管理局的土地出让金票据共18张，金额共计人民币1696.134万元，欲证明到目前为止，世全公司尚未缴足土地出让金。
对原告提供及申请调取的证据，被告质证认为：对证据1中的委托书和派出所的证明存在矛盾，委托书中写明林某有为2003年2月份死亡，而派出所证明林某有是2003年1月28日死亡；对证据2、3的真实性和证明对象均没有异议；对证据4的真实性没有异议，但对证明对象有异议，双方签订的《安置地转让协议书》合法有效；对证据5被告不知道；对证据6被告不知道，但在安置地协议书签订后，被告向十八户业主共同建房的建房委员会交纳了建房款、设计费、城市建设配套费、工程款、阳台补偿款等；对证据7电报的真实性无异议，但被告不同意原告合同无效的主张，寄给世全公司和城厢区建筑工程公司的声明函不知道有无寄到，也不知道是真是假；对证据8、9没有原件，真实性无法确认，且按照土地局的文件，世全公司的土地已经是国有土地；对原告申请本院调取的证据，被告质证认为，对该证据的真实性、合法性没有异议，对证明对象有异议，转帐支票及票据，恰恰证明了世全公司已经缴足了土地出让金，本案出让的土地系国有土地。
本院审查认为，被告对原告提供的证据2、3、4、7的真实性没有异议，本院予以确认；证据1、5本院予以认定；证据6与本案不具有关联性,不作为本案的定案依据;证据8、9不能证明原告欲证明的内容；对原告申请本院调取的证据，被告对真实性、合法性没有异议，本院予以确认。
被告在本院指定的举证期限内对其主张提供以下证据：
1、王某甲身份证、户口簿、户籍证明函、公证书、《安置地转让协议书》，欲证明原告王某甲有权代表其他原告与二被告订立协议书，该协议书合法有效；
2、原告收取被告购房款人民币x元的《收据》和被告汇给原告人民币x元的《中国邮政汇款收据》，欲证明被告履行了安置地转让协议书约定的支付价款义务；
3、《房屋共建协议》，欲证明被告与其他安置户（原告亲戚）协议共建房屋；
4、《收据》一份和无折存款回单二份，欲证明被告交纳建房款30万元；
5、《收据》五份，欲证明被告交纳了共建设计费、城市建设配套费、工程款、阳台补偿款等费用；
6、《条据》，欲证明被告对一、二层店面装修及有关费用；
7、《自来水公司供用水合同》、自来水公司缴费折、发票，欲证明被告已进行水立户；
8、函和函件收据，欲证明被告告知原告汇去x元，并要求原告履约;
9、世全公司建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证放样通知书、建设工程规划许可证各一份，欲证明转让土地是国有土地；
10、土地登记审批表、界址点坐标成果表、世全公司宗地图各一份，欲证明讼争的土地是国有土地。
本院依被告申请所调取的证据有：
诉争土地的规划红线图、《国有土地使用证》各一份，欲证明诉争的土地系国有土地，十八户户主有合法的建设手续。
对被告提供及申请调取的证据，原告质证认为：对证据1五份证据的真实性没有异议，对协议书的证明对象有异议，协议是无效的；对证据2《收据》的真实性无异议，《中国邮政汇款收据》无原件，真实性无法确认；对证据3真实性没有异议，对证明对象有异议，协议共建的店面没有说系套房还是其他房屋；对证据4、5、6的真实性无法确认；对证据7无异议；对证据8第一份函的真实性无法确认，第二份挂号信真实性无异议，对证明对象有异议，无法证明被告已经支付了x元的履约款。对证据9没有原件予以核对，真实性无法确认；对证据10的真实性没有异议；对被告申请本院调取的证据，原告质证认为：对证据的真实性没有异议，对证明对象有异议，这两份证据证明到目前为止，土地使用权证还是属于世全公司的，本案的原告没有本案讼争土地的使用权证，该土地转让合同应该属于无效的。
本院审查认为，原告对被告提供的证据1、3、7、证据2中的《收据》、证据8中的函件收据的真实性没有异议，本院予以确认；证据2中的《中国邮政汇款收据》、4、5、6、8中的函、9能够证明被告欲证明的内容；对被告申请本院调取的证据，原告对真实性没有异议，本院予以确认。
根据双方诉辩情况，并征求到庭双方当事人意见，归纳本案争议焦点如下：原、被告签订的《安置地转让协议书》是否有效
原告认为，一、根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定：“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立转让土地使用权，起诉前转让方已取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效”。本案原告在订立合同时至起诉时都未取得该讼争土地的土地使用权证书，也未经有批准权的人民政府同意，故原、被告双方签订的《安置地转让协议书》因欠缺法定的生效要件而导致合同无效。二、《城市房地产管理法》第三十九条第一款规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书”。原告申请法院向世全公司调取的证据可以证明，世全公司至今为止只缴纳土地使用权出让金共计人民币1600多万元，而从土地总面积x平方米来看，世全公司很显然没有足额缴交土地出让金，因此世全公司不具备转让房地产条件，原、被告签订的协议也是无法实际履行的。三、被告提交的世全公司建设工程规划许可证放样通知书、规划许可证以及施工许可证没有原件核对，其真实性无法确定，且核发的时间前后倒置，不合逻辑，放样通知书的放样时间为2007年1月15日，规划许可证颁发的时间为2006年1月6日，建设施工许可证的颁发时间为2006年12月29日，依常理，应在放样后才能核发建设工程规划许可证，再发施工许可证。莆田市X乡规划局建设工程规划许可证放样通知书上没有核样人的签名和核样单位签章，明显违规。
被告认为，一、讼争土地是国有土地，不是集体土地。本案讼争的土地位于莆田市中心城区X路X路交叉处，属于城市市区的土地，被告提供的讼争土地规划红线图、莆国用（1994）字第x号《国有土地使用证》的档案材料及申请法院向世全公司调取的《国有土地使用证》，均证明该土地是国有土地。原告提供的世全公司交款凭据，不能证明世全公司未足额缴纳土地出让金，相反证明了世全公司已经缴纳了土地出让金。二、原、被告签订的《安置地转让协议书》合法有效，该协议书是双方经过协商后，自愿订立的。该协议书不违反国家法律或者行政法规的效力性强制性规定，法律、行政法规没有规定转让安置地的民事行为无效，且该协议也没有侵犯国家利益和社会公共利益，故应认定该协议有效。原告未取得国有土地使用证不影响《安置地转让协议书》的效力，合同法解释(二)第十四条规定：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定,对强制性规定作了限制性解释,认为只有违反效力性规范的才能确认合同无效。而管理性规范是指法律及行政法规未明确规定违反此类规范将导致合同无效的规范，此类规范只在管理和处罚违反规定的行为，但并不否认该行为在民商法上的效力，《城市房地产管理法》第三十八条“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让”条款属于管理性规范，而不是效力性规范，其仅仅是对物权行为的限制，并不能作为确认合同无效的依据。综上，本案原告未取得土地使用权证，不影响原、被告转让合同的效力。
本院认为，原、被告签订的《安置地转让协议书》是在双方自愿、协商一致的基础上签订的，合同约定转让的标的物系世全公司通过出让而取得的拥有土地使用权的土地。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定:合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定，即如果合同的签订出于双方意思自治，而法律、行政法规的强制性规定又没有规定违反的后果是无效的，在维持合同效力并不损害公共利益的前提下，应认定合同有效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第（六）项虽规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，但该规定旨在规范房地产交易中的行政管理，而非禁止交易，且该规定不得转让的房屋一般是指自始至终都不能办理权属登记的房屋。该条款主要针对那些不认定无效即不能达到法律、行政法规的立法目的，并将会损害国家、集体、他人利益及社会公共利益的买卖合同。本案讼争土地使用权原告虽暂时未取得相关权属证书，但原告拥有原被拆迁房屋的产权，且安置房的权属及位置也是明确的，在将来是可以取得产权的,故本案原告在未取得权属证书的时候，与被告签订《安置地转让协议书》并不违反法律禁止性规定,该协议书合法有效。
经庭审举证、质证、认证，本院认定本案事实如下：
2002年7月，莆田市世全房地产开发有限公司与原告王某甲之父林某有签订了《安置补偿协议书》一份，约定世全公司将位于莆田四中教师集资楼北侧的红线范围内南面的宅基地一间作为林某有的安置地，占地面积为51.3；协议约定施工队由林某有自行选择有资质的建筑公司统建联建，林某有在拆迁补偿费等与安置面积的地皮补偿款互补对抵后，尚需支付给世全公司人民币x.26元等。2003年1月28日，林某有去世，其法定继承人为妻子王某乙、长子林某丁、大女儿王某甲、二女儿林某丙、父亲陈玉泉。2003年10月12日，原告王某乙、林某丙、林某丁出具委托书，委托王某甲与被告詹某某、王某戊签订《安置地转让协议书》一份，协议约定原告将位于莆田市第四中学教师集资楼北侧红线范围内南面壹间安置店面以人民币x元转让给被告。该协议第一条约定：转让标的即2002年7月林某有与莆田市世全房地产开发有限公司签订的《安置补偿协议书》项下的权利和义务。第三条约定：付款方式分三期，第一期为双方签订本协议书当日，被告应当支付人民币x元给原告，被告即取得对本协议的标的《安置补偿协议书》项下的权利和义务；第二期为被告在建房开工之日十日内付人民币x元给原告；第三期为被告取得《土地使用证》之日，付余款人民币x元给原告，结清转让款。第五条约定：被告所取得的转让的店面，必须与案外人林某隆所拥有的店面共同成套联建住宅。协议还对违约责任等作了约定。案外人林某隆、林某鸿作为见证人在原、被告签订的《安置地转让协议书》上签名。原告王某甲的祖父陈玉泉在该协议上备注：“本人对以上协议无任何异议”。协议签订之日，被告即付给原告王某甲人民币x元，并与案外人林某隆、林某鸿签订《房屋共建协议》。尔后陈玉泉去世。2006年9月24日，原告王某甲向世全公司缴纳了安置房差价款人民币x元，2009年9月2日，被告与莆田市自来水公司签订了《供用水合同》。
另查明：1994年10月5日，经莆田市人民政府批准，莆田市土地管理局发给世全公司莆国用（1994）字第x号《国有土地使用证》，用地面积为x.10平方米，本案讼争的标的物在该范围内。世全公司已支付给莆田市国土资源局和莆田市国土资源局城厢分局土地出让金共计人民币1696.134万元。
综上所述，本院认为，原、被告签订的《安置地转让协议书》，系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定,且该行为既不损害国家、集体、他人的利益，也不损害社会公共利益,故是合法有效的。所以原告要求依法确认双方签订的《安置地转让协议书》无效，原告为讼争房产的所有权人的主张，缺乏依据，本院不予支持。据此，为维护公民的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条的规定，判决如下：
驳回原告王某甲、王某乙、林某丙、林某丁的诉讼请求。
本案受理费人民币3900元，由原告王某甲、王某乙、林某丙、林某丁承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。
审判长方新福
审判员林某杰
代理审判员陈碧金
二○一○年五月六日
书记员吴俊
附本案引用的相关法律法规:
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于民事诉讼诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
