原告周某某，男，X年X月X日生，汉族，住（略）。

委托代理人王某某，上海市某某司法所工作人员。

被告吴某，男，X年X月X日生，汉族，住（略）。

被告徐某某，女，X年X月X日生，汉族，住（略）。

原告周某某与被告吴某、徐某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2009年3月16日受理后，依法适用简易程序，由审判员徐某明独任审判，于2009年4月8日公开开庭进行了审理。原告周某某及其委托代理人王某某，被告吴某，被告徐某某到庭参加诉讼。后本案依法转为普通程序审理，并于2010年1月6日公开开庭进行了审理。原告周某某的委托代理人王某某，被告吴某，被告徐某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告周某某诉称，2002年4月21日，原、被告双方签订房屋买卖协议，原告将其坐落于上海市崇明县X组平房2间出卖给两被告，房款为人民币（以下币种均为人民币）16,500元。由于被告系城镇居民，房屋买卖又未经有关部门批准，违反了法律规定，诉讼要求确认原告与两被告之间的房屋买卖合同无效，被告应将房屋返还给原告，原告退还被告购房款16,500元。

原告为证明其主张，向本院提供了以下证据材料：

1、房屋买卖协议书，旨在证明原告与两被告之间存在房屋买卖关系；

2、上海市X村宅基地使用证附图（复印件），旨在证明出卖给两被告的房屋原属于原告所有。

3、关于同意公布宝山区X年度房屋拆迁同区域新建多层商品住宅每平方米建筑面积的土地使用权基价等事项的批复，旨在证明崇明县X镇集体所有土地房屋拆迁土地使用权基价（含价格补贴）标准为1,230元/每平方米建筑面积。

经质证，两被告对原告提供的证据均表示无异议。

被告吴某、徐某某辩称，原告与两被告签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，并经房屋所在地的村民委员会盖章同意，双方已履行完毕。两被告购买系争房屋的目的是因被告徐某某身患疾病，需要安心休养。两被告取得房屋后，多次进行了修缮，花费了20余万元。原告亦是城镇居民，本案系争房屋的土地早在2004年已被上海世博土地储备中心征用，房屋的土地性质已发生改变，买卖合同应为有效，原告为了追求经济利益而反悔，有失诚信，故不同意原告的诉讼请求。

两被告为证明其主张，向本院提供了如下证据材料：

1、协议书、上海市X村宅基地使用证，旨在证明系争房屋买卖合同有效，双方已履行完毕。

2、病历及证明，旨在证明被告徐某某患有疾病，买房是为了养病养老。

3、照片若干，旨在证明系争房屋买卖前后情况。

4、证明若干，旨在证明两被告在系争房屋内居住。

5、上海市房地产登记册，旨在证明上海市宝山区宝某某室房屋的权利人为原告。

6、户籍资料，旨在证明原告系城镇居民。

7、照片若干，旨在证明原告同村另有宅基地。

8、房屋拆迁许可证、房屋拆迁期限延长公告，旨在证明系争房屋的土地已被征用，已不属于农村宅基地范围。

经质证，原告对两被告提供的证据真实性表示无异议，但认为系争房屋并未列入拆迁。

经审理查明，两被告系夫妻，均系上海市X镇居民。原告原有平房2间等房屋，坐落于上海市崇明县X组。2002年4月21日，原、被告双方签订房屋买卖协议书，约定原告将上述房屋等出卖给被告，房款为人民币（以下币种均为人民币）16,500元，嗣后原、被告双方各自履行了义务。两被告取得房屋后，对房屋进行了装修。原、被告之间的房屋买卖行为未经有批准权的机关批准，系争房屋的宅基地使用证至今未依法变更登记至被告名下，系争房屋亦未列入拆迁范围。

另查明，根据有关文件规定，崇明县X镇集体所有土地房屋拆迁土地使用权基价（含价格补贴）标准为1,230元/每平方米建筑面积，系争房屋建筑面积计76平方米，土地使用权基价应为93,480元。

审理中，根据原告申请，本院委托上海东方投资监理有限公司对系争房屋及装修等现值进行评估，结论为房屋修复（后一间小房）及室外工程为41,577元，后面一间房屋土建工程为3,431元，房屋2间装修为39,912元，房屋2间为15,696元，室外树木为8,877元，合计109,493元。

本院认为，本案系争房屋为农村宅基地房屋，由于农村宅基地使用权的主体是特定的农村居民，是农村X组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员不能申请或变相取得农村宅基地使用权。根据房、地合一的原则，原、被告之间签订的房屋买卖协议书的买卖标的物不仅是房屋，还包括相应的宅基地。两被告作为上海市X镇居民，并非是上海市崇明县X村民，其未经有权机关批准，不能取得农村宅基地使用权，且系争房屋的宅基地使用证至今未依法变更登记至被告名下，因此根据国家有关法律、行政法规的规定，两被告不得购买农村宅基地房屋。现原告要求确认原、被告之间的房屋买卖合同无效，依法有据，应予支持。合同被确认无效后，双方当事人应当相互返还房屋及购房款。根据评估结论，现系争房屋的价值与原购房款已经不能对等，两者之间相比所产生的差价应当可以认定为原告（出卖人）的受益之处，也可以认定为被告（买受人）的信赖利益损失，对该损失，由于双方在房屋买卖中均有过错，应当按照各自的过错承担相应的民事责任。至于系争房屋的装修等部分，因系两被告投资，应归两被告所有。考虑到装修等部分不易拆除等原因，故由原告支付两被告相应价款为妥，装修等部分则归原告所有，具体金额应根据评估结论来确定。两被告的辩称依法无据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条的规定，判决如下：

一、原告周某某与被告吴某、徐某某于2002年4月21日所签订的房屋买卖协议书无效。

二、被告吴某、徐某某自本判决生效之日起十日内将位于上海市崇明县某某X组的房屋腾退并返还给原告周某某，原告周某某返还被告吴某、徐某某房款16,500元。

三、原告周某某自本判决生效之日起十日内支付被告吴某、徐某某土地使用权基价56,088元。

四、原告周某某自本判决生效之日起十日内支付被告吴某、徐某某装修款等计93,797元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

评估费3,250元，由原告负担1,950元，两被告负担1,300元。

案件受理费212元，由原告负担127元，两被告负担85元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判长陆士忠

审判员徐某明

代理审判员王某宝

书记员顾锦华