原告厉XX，男，19XX年X月X日出生，汉族，住上海市X路。
委托代理人戴XX，上海市XX律师事务所律师。
委托代理人许XX，上海市XX律师事务所律师。
被告葛XX，男，19XX年X月X日出生，汉族，住上海市X路。
委托代理人葛某（被告女儿），女，19XX年X月X日出生，汉族，住（略）。
第三人上海XX物业顾问有限公司，住所地上海市南汇区X镇。
法定代表人陆XX，公司董事长。
委托代理人周XX、缪XX，公司员工。
原告厉XX诉被告葛XX房屋买卖合同纠纷一案，本院于2007年11月28日立案受理。2007年12月8日，被告提出申请，要求追加上海XX物业顾问有限公司（以下简称“XX公司”）为第三人。本院审查后，依法于2007年12月20日依法追加XX公司为本案的第三人参加诉讼。本案适用普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告厉XX及其委托代理人戴XX、许XX，被告葛XX及其委托代理人葛某、第三人XX公司的委托代理人周XX、缪XX到庭参加诉讼。原告方证人罗XX到庭作证。本案现已审理终结。
原告厉XX诉称，2007年10月18日与被告及第三人签订《房地产买卖居间协议》，约定原告向被告购买上海市X路房屋，明确该房的建筑面积为122.73平方米，房价为165万元。原告在签订协议后的一日内补足定金10万元。双方于7日内签订《上海市房地产买卖合同》。原告在签订协议后，按约向被告支付了定金10万元。但之后被告却向第三人称该房屋的储藏室已出卖给邻居（X室），所以实际出售房屋的建筑面积小于合同约定面积，而且该状况不可改变。双方虽多次协商，均未能达成协议。原告认为，被告的行为违反了基本的诚信原则，致双方不能签订买卖合同。现要求依法判令解除原、被告之间签订的《房地产买卖居间协议》，判令被告双倍返还定金20万元，本案的诉讼费由被告承担。
被告葛XX辩称，原、被告及第三人签订的协议是无效的、可撤销的。因为系争房屋的产权人为被告及其女儿，而协议上仅有被告一人的签名。被告不存在违约行为，不应当承担违约责任。现同意解除双方签订的协议，同意返还收取的定金10万元，并同意按银行同期利率支付利息，不同意原告的诉讼请求。如果人民法院认定被告违约，被告收取的定金也只有5万元，应当双倍返还的基数也应当是5万元。
第三人XX公司述称，经第三人居间服务后，原、被告签订的协议之事属实。双方产生矛盾后，第三人曾多次协议，但未能重新达成协议。被告是否应该双倍返还定金，由人民法院依法判决。
经审理查明，上海市X路是被告葛XX与女儿葛某共同所有的私房。该房建筑面积为122.73平方米。2007年10月初，第三人XX公司通过网络知晓被告出售其所有的上海市X路房屋的信息，与被告电话联系并征得被告同意后，第三人即带原告两次实地察看上述房屋。2007年10月18日，被告在《房地产买卖居间协议》上签名，明确原告委托第三人以下列条件居间购买出卖方葛XX、葛某的宝山路房屋。建筑面积（暂列）122.73平方米，总房价款165万元。原告向第三人支付意向金5万元，并在签订协议后一天内补足定金10万元，由被告签收后交由第三人暂为保管，被告接受协议所述买卖条件并签订本协议的，同意在签署协议后7天内与原告签订《上海市房地产买卖合同》。如果被告未能履行义务，则应向原告双倍返还定金。同时，被告向第三人提供了其在工商银行的帐号，被告还在该协议的两处增添内容的地方签名（一处为被告的银行帐号，另一处为双方约定的第三期房款支付数额及日期）。双方约定，2007年10月30日前到第三人XX公司处签订《上海市房地产买卖合同》。协议签订后，被告收取了第三人转交的定金5万元，并出具了收据。被告称，当天晚上在第三人处签订协议时，曾多次向第三人陈述，并将该房的产权证原件向第三人出示，告知该房屋的储藏室（约3平方米）已出让给邻居即X室。但第三人却以已带原告实地验看过房屋且协议约定按现状为由，不同意将该房屋的储藏室已转让的情况在协议中明确。第三人的工作人员罗XX、缪XX对此称，在被告签订协议前，第三人并不知道该房屋的储藏室已被转让。第三人是在2007年10月19日收到被告发的传真件后才得知被告已将该房屋的储藏室转让他人的。但在被告提交的录音材料中表明，第三人在被告签协议的当天看到该房屋的产权证时，就已知晓该房屋的储藏室已被转让。2007年10月18日晚，被告在第三人处签订协议时，按第三人的要求，向第三人提交了该房产权证复印件，并将产权证原件给第三人核对，还将该房产权证原件交第三人代管。
2007年10月19日上午，被告以传真的方式发函给第三人，即：《关于宝山路房屋买卖情况说明》，全文如下：上海XX物业顾问有限公司罗XX先生，买卖必须遵循诚信原则，故我再次重申：宝山路储藏室（约4平方米）使用权已转给X室的事实必须向买方说明，同时说明本次房屋成交金额不包括储藏室产权价值，在签订房屋销售合同时应在附件备注加以说明，在征得买方同意前，暂停本次交易（包括原约定通过银行转帐订金5万元人民币事宜）。但同日，原告通过银行又向被告支付了定金5万元。对此原告称，第三人并没有通知其停止付款。
2007年10月25日，原、被告及第三人就该房屋储藏室已被转让之事在第三人处进行协商，但未能达成协议。被告在当天与第三人工作人员交涉时及原、被告、第三人进行协议时，将交涉、协商的谈话作了录音。为此，被告提交了其制作的二份录音书面记录。经原、被告及第三人质证，原、被告及第三人对录音书面材料基本的内容均予以认可。对其中有争议的部分，又重新确认。在被告提交的录音文字资料中，第三人称，被告葛XX来了后才知道储藏室已转让，是看了产权证才知道的，电话里绝对不知道。被告在2008年2月2日庭审时称，其在网络上将系争房屋挂牌出售时，并没有明确该房的储藏室已转让，同时也没有明确该房的面积。但被告在2007年12月17日庭审时称，该房屋是通过网上挂牌出售的，内容有地址、朝向、报价、层次、面积、装修。当日被告还称，2007年10月18日去第三人处签协议。看了协议发现两个问题，原先写的面积122平方米，0.73是看了产证加上去的。没有储藏室的情况没有在协议中反映。中介表示按现状，且已带原告多次看房，原告已默认，所以没有坚持。第三人称，带原告看房时并不知道该房有储藏室，与原告签订的协议中明确，原告购房的按现状（即没有储藏室的），没有提前告诉原告，大家都有过错。原告是2007年10月25日三方在第三人处协调时，才知道该房缺少储藏室的情况。被告提交的第二份录音文字材料中（即原、被告、第三人共同协商时的录音），原、被告及第三人都认可，当天是原、被告第一次见面。原告称，当时看房并不知道该房有储藏室并已被转让。被告称，对此已跟第三人讲清楚，不带储藏室，卖162万，因为储藏室不可能再收回。被告并称，双方签订的合同中注明，被告仔细看，有一条按现状，条件也讲清楚了，不带储藏室卖162万。你们（原告）也看过几次房，合同上也注明按现状，你们（原告）也接受了，也签名了，你们（原告）也有责任，中介（第三人）也有责任。在签字前，没有把被告的情况原原本本告诉你们（原告）。对此第三人称，第三人也是拿了产权证后才知道储藏室没有的，这是确实的，看房的时候确实不知道，知道了肯定会跟原告讲的，当然我们（第三人）也有责任，告诉（原告）的时间比较滞后。第三人愿意为此少收双方的中介费。
2007年11月22日，原告委托律师发函给被告称，2007年10月18日，双方在第三人处共同签订协议，约定原告委托第三人向被告购买系争的房屋，明确该房的建筑面积为122.73平方米，房款价为165万元。此后原告已按约定支付了定金10万元。但被告却向第三人称该房的实际面积比产权证面积少约3.5平方米，而且该情况不可改变。原告认为，被告违反了基本的诚信原则，是典型的违约行为。但原告仍诚心购房，希望被告以160万元的总价三日内与原告签订合同。否则原告将通过诉讼途径来维护合法权益。同日，原告又委托律师向第三人发函，要求第三人通知被告以160万元的总价三日内与原告签订合同。2007年12月28日，第三人发函通知被告，要求被告以160万元的总价与原告签订合同。但被告对此不同意。
原告方证人罗XX、缪XX（均系第三人工作人员）称，在签订协议前，第三人并不知道该房的储藏室已转让。第三人是在收到被告的传真件后才知道的。因当天收到产权证仅注意面积，且带原告数次看房均没有注意到有储藏室。再则当时该房被告出租给他人，内有许多物品。双方发生纠纷后，被告同意总房价款由原来的165万降至162万，但原告仅同意160万元。
审理中，被告不同意原告的诉讼请求，认为该房的产权人是两人，但仅被告一人与原告签订协议，是无效的。第三人在明知该房是被告与女儿共有的情况下，仍促成被告签订协议，将原告交纳的定金，交给被告。因该房的另一产权人未在协议上签名，也未要求该产权人补签名，所以原告不能要求继续履行协议。被告还认为双方签订的协议是可撤销的，因为第三人利用被告缺乏房地产交易的专业知识，将协议上按现状解释为按不包括储藏室的房屋现状，使被告在缺乏经验的情况下，对协议内容发生重大误解而签订的协议。被告提出，其没有任何违约行为，故不应承担违约责任，同意解除与原告签订的协议，同意将收取被告的10万元定金返还给原告，并按银行同期利率支付利息。另外，被告于2007年10月18日签订协议时，已将产权证带去并交给第三人，且将该房不带储藏室的情况如实告知第三人，还要求第三人将实情告知原告或在协议中明确，但由于第三人是上海知名的中介机构之一，被告信任第三人的代理资格，当时在第三人的催促下，才没有坚持要求在协议中写明该房没有储藏室的内容，并在协议上签名。但此后，被告觉得不妥，立即于第二天向第三人发出传真，要求第三人在该房的买卖合同签订时明确该房的储藏室已被转让的事实，并要求在征得原告同意前暂停交易，包括原约定的原告通过银行转帐支付定金5万元。被告并表示，如果人民法院认定被告有责任应承担违约责任的，相关的责任应由第三人承担。第三人表示，既然原、被告双方均同意解除居间协议，第三人无异议。被告是否应双倍返还定金20万元，由人民法院依法裁判。还有，双方发生纠纷后，第三人与双方进行协商。第三人为了促成双方的交易，因此做了被告的工作。鉴于该房不带储藏室，因此被告最后也同意作出价格上的让步，这说明被告在签约之前确实没有告知出售的房屋不带储藏室，否则无需作出让步。再则居间协议虽仅一人签名，存在瑕疵，但被告签收了定金，故定金合同应当是独立存在的。原告则坚持其诉讼请求。
本院认为，原、被告及第三人于2007年10月18日签订的有关上海市X路房屋的《房地产买卖居间协议》，是当事人真实意思的表达，不违反有关法律或者行政法规的强制性规定，合法有效。当事人均应当按合同的约定行使权利、履行义务。原、被告之所以未能按约定签订有关上址房屋的买卖合同，是因为系争房屋的实际面积与协议中明确的有差异，双方未能就此达成一致所致。双方签订的协议明确，该房屋的建筑面积为122.73平方米（注：被告对此曾指出，原来协议上写的是122平方米，经被告指出后，才又改为122.73平方米），但此后原告却得知该房的储藏室（建筑面积约3.5平方米）已被被告转让给邻居，且无法恢复。故原、被告未能按协议的约定签订买卖合同，主要的原因该房屋的实际面积比该房产权证上的面积少了约3.5平方米，对此被告有不足，且主要是因为被告在网上将该房挂牌出售时，未将该房的储藏室已转让的事实予以明确。对此应承担相应的民事责任。现原告要求被告按约定承担违约责任、双倍向原告返还定金20万元的诉讼请求，符合双方的约定。但由于造成双方不能按约签订有关该房的买卖合同，不仅仅完全是被告的不足所致，且被告在签订协议收取原告支付的定金5万元后的第二天，即发函给第三人，要求第三人将该房的储藏室已转让给他人的事实转告原告，并通知第三人暂时中止交易（包括原告按约向被告支付第二笔定金10万元），但因为第三人没有及时将该情况通知原告，致原告在不知情的情况下通过银行转帐又向被告支付第二笔定金5万元。所以被告应在向原告返还10万元定金的同时，再向原告支付5万元的违约定金。如果原、被告认为第三人对造成原、被告的经济损失有责任的，可另行依法解决。被告称，该房的产权人还有其女儿葛某，协议上葛某并没有签名，故该协议是无效的，可撤销的。对此本院认为，虽然该房的产权人为被告与其女，但被告的女儿对该房的上网挂牌出售及挂牌的相关情况均是知晓并同意的，且被告的女儿在双方产生纠纷后在第三人协商时，也表示同意出售该房的。故被告称由于其女儿未在协议上签名，原、被告签订的协议是无效的，可撤销的观点，无法律依据，难以成立。虽然被告称其在签订协议前已将该房的储藏室转让的事实告知第三人，仅因为过于相信第三人才未能将该房的储藏室已转让情况在协议中明确，并称对此被告并无过错、不同意承担违约责任。如果人民法院认定被告违约应当承担责任的，相关的责任应由第三人承担。对此本院认为，被告及其女儿在网上挂牌出售该房时，已将系争房的地址、朝向、报价、层次、面积、装修等情况注明（虽然被告曾对此表示否认），但被告在网上挂牌出售时，却未将该房的储藏室已转让且不能恢复的相关事实在网上同时公布，导致原告在第三人带领下两次察看房屋后签好协议时，并不知道该房的储藏室已被转让的事实。被告签好协议收取5万元定金的次日再发传真给第三人，要求第三人将此事实及时通知原告。虽然由于第三人收到被告发出的传真后，未及时将被告传真函的情况通知原告，也未通知原告暂缓支付第二笔5万元定金，但导致原、被告双方未能按协议的约定签订买卖合同的主要原因是被告在网上挂牌出售该房时，未将该房的储藏室已被转让、实际面积比产权证少了约3.5平方米的事实注明。即使被告在签订协议时曾将该房的储藏室被转让的事实告知第三人，但最终该房屋的储藏室已被转让的事实并没有在协议中明确。对此，被告亦有不足。再则，双方发生纠纷后，被告及女儿仍以原告已在第三人带领下两次看房，并认为原告已清楚是按现状购买房屋与原告进行交涉的。还有，被告在签订协议前，对协议的内容应当是知晓，这是可以从被告对协议上的内容两处修改并签名可以证明。被告提出，其收取了5万元定金后，发现协议上没有明确注明该房屋的储藏室已被转让，认为不妥，即于次日上午发传真函给第三人，要求暂缓交易，由于第三人未及时通知原告，才导致原告又向被告支付了第二笔定金5万元。故被告提出，如果认定其违约，也仅返还被告10万本金，再承担5万元违约金。对此本院认为，虽然原告向被告支付的10万元定金是按约履行义务，且被告也确认收到了10万元的定金。但由于第三人在收到被告发出的传真件后，未将传真件的内容及时通知原告，对被告收到的第一笔定金5万元，被告应双倍返还。因第三人未能尽到其中介居间服务的责任，未将被告签订协议时就已知道该房的储藏室已被转让，且无法收回的事实及时告知原告，导致原告于被告签订协议的次日又向被告补付了定金5万元，对此第三人也有不足之处，故第三人也应承担相应的责任。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十五条之规定，判决如下：
一、原告厉XX与被告葛XX、第三人上海XX物业顾问有限公司于2007年10月18日签订的有关上海市X路房屋的《房地产买卖居间协议》解除；
二、被告葛XX于本判决生效之日起十日内返还原告厉XX15万元。
如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4400元，由被告葛XX负担3400元，第三人上海XX物业顾问有限公司负担1100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判长陈秀兰
审判员蔡国华
代理审判员吴妮娜
书记员陈瑶
